Immobilienrecht in der Ukraine (deutsch)

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von den Rechtsanwälten Dr. Julian Ries und Dr. Oleksiy Feliv, Kiew

Immobilieninvestitionen in der Ukraine haben in den vergangenen Jahren eine sehr rasante Entwicklung gezeigt. In den Jahren zwischen 2004 und 2008 sind die Preise extrem gestiegen, teilweise mit jährlichen Steigerungsraten von 20 oder 30%. Der Markt wurde im Wesentlichen von den Verkäufern dominiert, die wegen der extremen Knappheit qualitativ guter Immobilien nahezu jeden Preis fordern konnten. Diese Entwicklung kam im Herbst 2008 zu einem abrupten Halt. Die Preise stürzten ab und auch heute, Anfang 2010, ist nicht klar, ob die Preise den Boden erreicht haben, oder ob es weiter bergab geht. Der Abwärtstrend hat sich allerdings derzeit sehr verlangsamt und in manchen Bereichen wird von einer Bodenbildung gesprochen. Dies gibt sowohl privaten, als auch kommerziellen Investoren das Vertrauen, wieder zu investieren.

Insbesondere im privaten Bereich haben Immobilieninvestitionen, vor allem natürlich in die selbst genutzte Immobilien, stets eine große Rolle gespielt. Immobilieninvestitionen gelten immer noch als sicherste Anlageform und genießen weit größeres Vertrauen als Bankeinlagen. Auch im kommerziellen Bereich spielen Immobilieninvestitionen in der Ukraine eine große Rolle. Zwar hat die Attraktivität der Vermietung, sei es im Büro-, Retail- oder Logistik-Bereich, stark gelitten, aber immobilienrechtliche Fragen spielen bei jeder Investition im industriellen Bereich eine wichtige Rolle.

Allgemein lässt sich zu den gesetzlichen Grundlagen des Immobiliengeschäfts in der Ukraine festhalten, dass trotz umfangreicher Gesetzgebung die Rechtslage noch nicht als befriedigend bezeichnet werden kann. Oft sind Rechtsnormen, die ein und dieselbe Frage auf verschiedene Art und Weise beantworten, in unterschiedlichen Gesetzen zu finden. Dennoch kann die Rechts- und somit die Verkehrssicherheit gewährleistet werden, wenn eine sorgfältige juristische Einbettung erfolgt.

Wir möchten versuchen, mit dem vorliegenden Artikel einen ersten Einblick in das ukrainische Immobilienrecht zu vermitteln.

1.    Begriff und Arten von Immobilien

Immobilien sind nach ukrainischem Recht Grundstücke sowie sich darauf befindende Gebäude (Bauten), die nicht ohne den Verlust ihres Wertes und ohne Änderung ihrer Zweckbestimmung entfernt werden können (Art. 181 Abs. 1 ZGB). Gebäude und sonstige Bauten stellen demzufolge neben den Grundstücken eine selbständige Art von Immobilien dar.
Anders als in den meisten europäischen Rechtsordnungen werden sie nicht zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks und können Gegenstand besonderer Rechte sein. Das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an sich darauf befindenden Gebäuden (Bauten) kann daher nach ukrainischem Recht auseinander fallen.

Im Rechtsinne werden zu den Immobilien außerdem Flugzeuge, Schiffe und kosmische Objekte gezählt. Ein Unternehmen als einheitlicher Vermögenskomplex wird ebenfalls vom Gesetz als eine Immobilie behandelt (Art. 191 Abs. 3 ZGB).

2.    Beschränkungen bei Grundstücksgeschäften

Gebäude-Immobilien können frei übertragen werden, bei Grund und Boden gibt es Einschränkungen. Derzeit ist der Verkauf von in kommunalem oder staatlichem Eigentum stehenden landwirtschaftlichen Grundstücken sowie von landwirtschaftlichen Grundstücken, die im Eigentum von natürlichen oder juristischen Personen stehen, die diese Grundstücke durch Verteilung im Zuge der Privatisierung erworben haben (letztere werden als sog. “Paj” bezeichnet) verboten. Dieses Verbot ist in der Ukraine als sogenanntes „Moratorium“ bekannt. Während des Moratoriums ist auch die Änderung der Zweckbestimmung von Pajs nicht erlaubt und landwirtschaftliche Grundstücke können nicht ins Satzungskapital einer Gesellschaft eingebracht werden.

Grundstücke landwirtschaftlicher Zweckbestimmung dürfen, nach dem ukrainischen Bodenrecht (Art. 22 Abs. 4 BodenGB), nicht Eigentum ausländischer natürlicher oder juristischer Personen werden. Landwirtschaftliche Immobilien können allerdings von natürlichen Personen und ausländischen juristischen Personen zur Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeit gepachtet werden (Art. 93 BodenGB).

Ausländische juristische Personen können das Eigentum an nicht-landwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb von Ortschaften (Stadt, städtische Siedlung, Dorf etc.) insoweit erwerben, als sie das Eigentum an darauf stehenden Immobilien (Gebäude, sonstige Bauten etc.) erwerben oder deren Errichtung zur Ausübung der Geschäftstätigkeit in der Ukraine beabsichtigen. Eine besondere und etwas unklare Rechtslage besteht für inländische juristische Personen, die teilweise oder zu 100% von ausländischen Personen gehalten werden. Im Ergebnis sprechen aber die besseren Gründe dafür, auch insoweit die Möglichkeit des Eigentumserwerbs zu bejahen.

Grundstücke außerhalb von Ortschaften können von ausländischen juristischen Personen nur erworben werden, wenn Immobilien auf diesen Grundstücken erworben werden.

3.    Staatliche Resgistrierung der Rechte an Immobilien

Nach dem ZGB sind Eigentum und andere Rechte an Immobilien sowie deren Entstehung, Beschränkung, Übertragung und Auflösung staatlich zu registrieren (Art. 182 ZGB). Diese Registrierungen werden derzeit in fünf verschiedenen Registern vorgenommen. Zwar ist das Registrierungsverfahren seit einiger Zeit im Registrierungsgesetz geregelt. Zweck dieses Gesetzes ist die Schaffung eines zentralen Registers der Rechte an Immobilien und deren Beschränkungen. Dieses zentrale Register soll alle bisherigen Register zusammenführen und sämtliche Informationen über Grundstücke und Gebäude in der Ukraine enthalten. Obwohl das RegistrierungsG 2005 in Kraft getreten ist, wurde das einheitliche Register bis jetzt nicht geschaffen. Deshalb werden verschiedene Rechte immer noch von verschiedenen Behörden in unterschiedlichen Registern registriert.

Da nicht nur Rechte an Immobilien registriert werden, sondern auch eine Reihe von Rechtsgeschäften über Immobilien gesondert registriert werden, besteht mitunter eine gewisse Rechtsunsicherheit, da unklar ist, wann Rechte an einer Immobilie entstehen, übertragen werden oder erlöschen. Nach der geltenden Gesetzeslage ist es nicht eindeutig, ob die Rechte mit der Registrierung des Rechtes oder mit der Registrierung des Rechtsgeschäfts übergehen.

4.    Immobilienerwerb

Beim Immobilienerwerb ist zwischen Grundstücken und Gebäuden zu unterscheiden.

4.1    Grundstückserwerb

Ein Grundstück ist nach ukrainischem Bodenrecht ein „Teil der Bodenoberfläche mit festgelegten Grenzen, gewisser Lage und bestimmten Rechten“ (Art. 79 Abs. 1 BodenGB). Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich innerhalb seiner Grenzen auf seine Oberfläche und sich darauf befindende Wasserobjekte, Wälder und mehrjährige Anpflanzungen (Art. 79 Abs. 2 BodenGB). Das BodenGB sieht weiter vor, dass sich das Eigentum an einem Grundstück „ausschließlich auf die Bodenoberschicht erstreckt bis in eine Tiefe, die zum Bau eines Gebäudes erforderlich ist“, Art. 79 Abs. 3 BodenGB.

Gemäß Art. 19 BodenGB werden alle Grundstücke in der Ukraine nach ihrer Zweckbestimmung in verschiedene Kategorien eingeteilt, insbesondere “Flächen für die Landwirtschaft”, “Flächen für den Wohnungs- und Sozialbau” und “Flächen für Industrie, Transport, Kommunikation, Energiewirtschaft Verteidigung und sonstige Zwecke”. Da der Boden nur in Übereinstimmung mit seiner gesetzlichen Zweckbestimmung im Sinne einer Widmung genutzt werden darf, ist die Zuordnung des Grundstücks zu einer bestimmten Bodenkategorie u.a. für die Art und Intensität der baulichen Nutzung entscheidend.

Der Übergang des Grundstückseigentums erfolgt durch Kauf-, Tausch-, Schenkungs- und andere zivilrechtliche Verträge. Diese Verträge müssen schriftlich gefasst, notariell beglaubigt und staatlich registriert werden (Artt. 182, 657, 716, 719, 729, 732, 745, 1304 ZGB). Die Registrierung des entsprechenden Vertrages wird vom Notar gleichzeitig mit seiner Beglaubigung durchgeführt.

Der Eigentumsübergang muss gem. Art. 182 Abs. 1 ZGB im staatlichen Immobilienregister (bis zur Errichtung dieses Registers – ins staatliche Landkataster) registriert werden. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer sämtliche Informationen über Grundstücksbelastungen und Beschränkungen der Grundstücksnutzung mitzuteilen (Art. 659 ZGB). Bei irreführenden Angaben ist der Käufer berechtigt, die Herabsetzung des Kaufpreises oder die Kündigung des Kaufvertrags und die Erstattung der entstandenen Schäden zu verlangen, sofern er von Rechten Dritter nicht wusste und nicht wissen konnte.

4.2    Beschränkungen der Grundstücksrechte

Nach ukrainischem Recht ist eine Reihe von Beschränkungen von Grundstücksrechten vorgesehen. Diese können sowohl das Eigentum selbst als auch die einzelnen Grundstücksrechte wie z.B. das Nutzungsrecht betreffen. Die einzelnen Beschränkungen können dabei direkt vom Gesetz oder durch vertragliche Vereinbarung entstehen.

Beschränkungen der Grundstücksrechte müssen ins einheitliche Immobilienregister eingetragen werden und gelten innerhalb der vorgesehenen Dauer und gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Ein Verstoß gegen Beschränkungen kann neben zivilrechtlichen Folgen (z.B. Auflösung des Vertrages oder Schadensersatz wegen Vertragsverletzung) öffentlichrechtlich zu ihrer Entziehung führen (Art. 143 BodenGB).

4.3    Erwerb von Gebäuden

Gebäude sind Bauwerke, die aus tragenden und umschließenden Konstruktionen bestehen, die einen ober- oder unterirdischen Raum bilden, der zum Wohnen oder für den zeitweiligen Aufenthalt von Menschen oder die Unterbringung von Gerätschaften, Tieren, Pflanzen und sonstigen Gegenständen vorgesehen ist.

Ähnlich wie die Übertragung von Grundstücken erfolgt die Übertragung des Eigentums an Gebäuden durch Kauf-, Tausch-, Schenkungs- und sonstige zivilrechtliche Verträge. Diese Verträge müssen schriftlich gefasst, notariell beglaubigt und staatlich registriert werden (Art. 182, 657, 716, 719, 729, 732, 745, 1304 ZGB). Die Registrierung des entsprechenden Vertrages wird vom Notar gleichzeitig mit der Beglaubigung durchgeführt. Der Eigentumsübergang muss dabei gem. Art. 182 ZGB ins staatliche Immobilienregister (bis zur Errichtung dieses Registers – ins Register der Eigentumsrechte an Immobilien beim BTI) eingetragen werden.

Der Einfluss des früheren sowjetischen Rechts hat zur Folge, dass dem Gebäude auch im neuen ZGB immer noch eine wichtigere Bedeutung als dem Grundstück selbst zukommt. Das Gründstück wird daher als ein Bestandteil des Gebäudes behandelt, soweit es dem Gebäudeeigentümer gehört. Daher geht zusammen mit dem Eigentum am Gebäude auch das Eigentum am Grundstück über, wenn Grundstück und Gebäude derselben Person gehören (Art. 377 Abs. 1 S. 1 ZGB; Art. 120 Abs. 1 S. 1 BodenGB). Nach jüngsten Gesetzesänderungen kann ein Teil des Grundstücks auf den neuen Gebäudeeigentümer nicht mehr übergehen, soweit der Grundstücksteil nicht verselbständigt ist. Außerdem kann ein Gebäude nicht verkauft werden, ohne dass entsprechende Nutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden (Eigentum oder Pacht; Art. 377 Abs. 1 S. 2 ZGB). Der Käufer eines Gebäudes, das sich auf einem fremden Grundstück befindet, erwirbt zusammen mit dem Eigentum am Gebäude lediglich ein Nutzungsrecht am Grundstück (Art. 378 Abs. 2 ZGB; Art. 120 Abs. 2 BodenGB).

Ähnlich wie beim Grundstückserwerb ist das zu erwerbende Gebäude auf Bestehen möglicher Belastungen zu überprüfen. Als häufig vorkommende Belastungen sind vor allem die Hypothek, das gesetzliche Steuerpfandrecht oder ein lebenslanger Pflegevertrag zu bezeichnen. Bei der Überprüfung der Hypothek an dem zu erwerbenden Gebäude sollte dabei nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch das darunter liegende Grundstück überprüft werden. Denn seine Belastung mit einer Hypothek hat auch die Belastung des auf dem Grundstück des Hypothekenbestellers stehenden Gebäudes zur Folge.

Beim Erwerb von Gebäuden und Grundstücken ist zu beachten, dass Mieter oder Pächter der Immobilie ein Vorkaufsrecht haben.

5.    Nutzung von Immobilien

5.1    Grundstückspacht

Die Grundlagen der Grundstückspacht sind im Gesetz “Über die Pacht von Grund und Boden” geregelt. Danach ist unter einer Grundstückspacht der durch Vertrag eingeräumte befristete und kostenpflichtige Besitz und Nutzung eines Grundstücks zu verstehen, die der Pächter zur Ausübung einer unternehmerischen oder einer sonstigen Tätigkeit benötigt.
Über die Grundstücksnutzung muss ein Pachtvertrag geschlossen werden. Der Pachtvertrag unterliegt zwingend der Schriftform und der staatlichen Registrierung. Erst mit der staatlichen Registrierung tritt der Vertrag in Kraft (Art. 20 Gesetz “Über die Pacht von Grund und Boden”). Vor der Registrierung ist die Grundstücksnutzung untersagt. In der Praxis werden Grundstücke gleichwohl sehr häufig schon vor der Registrierung des Pachtvertrages vom Pächter genutzt, zumal sich das Registrierungsverfahren mitunter über Monate hinziehen kann.

Zu beachten ist, dass  Grundstücke, die mit einer Hypothek belastet sind, nur mit einer schriftlichen Einwilligung des Hypothekengläubigers verpachtet werden dürfen (Art. 9 HypothekenG). Daher muss der künftige Pächter prüfen, ob das zu verpachtete Grundstück mit einer Hypothek belastet ist. Die schriftliche Einwilligung ist nicht erforderlich, sofern der Hypothekengläubiger die Verpachtung im Hypothekenvertrag bewilligt.

5.2    Mietrecht an Gebäuden

Gebäude oder Teile davon können vertraglich vermietet werden. Die Vermietung von im Privateigentum stehenden Gebäuden erfolgt nach den Regelungen des ZGB. Für die Vermietung von Wohnungen bzw. Wohnräumen sind besondere Vorschriften des ZGB anzuwenden (Artt. 810–826 ZGB).

Im Privateigentum stehende Gebäude können ohne Beschränkungen an natürliche oder juristische Personen vermietet werden. Der Mietvertrag über das Gebäude ist notariell zu beglaubigen und staatlich registrieren zu lassen, wenn die Mietdauer drei Jahre oder mehr beträgt. Das Mietrecht selbst ist dabei ins Immobilienregister (derzeit noch im Aufbau) bereits dann einzutragen, wenn das Mietverhältnis über ein Jahr hinausgeht.

Mit dem Erwerb des Mietrechts am Gebäude erwirbt der Mieter gleichzeitig das Nutzungsrecht am Grundstück, soweit es für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist. Ist das Nutzungsrecht am Grundstück im Mietvertrag im Einzelnen nicht geregelt, erwirbt der Mieter das Nutzungsrecht am ganzen Grundstück, das in der Nutzung des Vermieters war (Art. 796 Abs. 2 ZGB).

Bei Abschluss des Mietvertrages ist stets zu prüfen, ob das zu vermietende Gebäude mit Rechten Dritter belastet ist, beispielsweise mit einer Hypothek; in diesem Fall ist eine Zustimmung des Hypothekengläubigers erforderlich. (Art. 9 Abs. 3 HypothekenG).

5.3    Gebäudeleasing

Neben der gewöhnlichen Vermietung und Verpachtung unterscheidet das ukrainische Immobilienrecht auch das “Finanzierungsleasing” und das “Operating-Leasing”. Der Unterschied zwischen Vermietung und Leasing eines Gebäudes besteht nicht in den zivilrechtlichen Bestimmungen. Zwar hat das Finanzierungsleasing eine eigene gesetzliche Ausgestaltung im Finanzierungsleasinggesetz gefunden. Diese entspricht aber im Wesentlichen den Mietrechtsnormen des ZGB. Die Unterschiede zwischen Vermietung und Leasing ergeben sich in steuerlicher Sicht.

Ein Finanzierungsleasingvertrag ist nach Art. 1 FinanzierungsleasingG ein Vertrag, nach dem sich der Leasinggeber verpflichtet, den Leasinggegenstand vom Verkäufer (Lieferant) zu den vom Leasingnehmer bestimmten Bedingungen zu erwerben und ihn an den Leasingnehmer für eine Dauer, die ein Jahr übersteigt, gegen Entgelt (Leasingrate) zu überlassen. In Art. 1 Punkt 1.18.2 des Gesetzes “Über die Besteuerung der Unternehmensgewinne” (im Folgenden “UntGewG”) werden Kriterien festgelegt, die einen Finanzierungsleasingvertrag begründen. Demnach handelt es sich zum Beispiel um einen Finanzierungsleasingvertrag, wenn der Leasinggegenstand dem Leasingnehmer für eine Dauer überlassen wird, während der 75 % des Leasinggegenstandes amortisiert werden und der Leasingnehmer verpflichtet ist, das Eigentum am Leasinggegenstand innerhalb der Vertragsdauer oder im Moment des Vertragsablaufs gegen den im Leasingvertrag bestimmten Preis zu erwerben. Ferner liegt ein Finanzierungsleasingvertrag vor, wenn die Summe aller Leasingraten dem Wert des Leasinggegenstandes entspricht oder ihn übersteigt.

Eine Definition des Operating-Leasing ist nur im Steuerrecht gegeben. Operating-Leasing liegt danach vor, wenn die Übergabe des Leasinggegenstands an den Leasingnehmer unter anderen Bedingungen als beim Finanzierungsleasing stattfindet.

Während sich das Operating-Leasing nicht wesentlich von der Vermietung unterscheidet, ist das Finanzierungsleasing (vor allem in der Form des sale and lease back) eine besondere Form der Immobilienfinanzierung. Im Vergleich zur Darlehensfinanzierung bietet das Finanzierungsleasing dem finanzierenden Unternehmen erhöhte Sicherheit, da die Immobilie in seinem Eigentum steht. Bei der Finanzierung durch ein Darlehen verfügt der Gläubiger allenfalls über eine Hypothek, in die im Falle der Nichterfüllung zu vollstrecken ist.
Die Parteien vereinbaren in Finanzierungsleasingverträgen oft, dass das Eigentum am Leasinggegenstand mit der Zahlung des im Leasingvertrag vereinbarten Preises auf den Leasingnehmer übergeht. Allerdings muss wiederum beachtet werden, dass für diesen Fall der Leasingvertrag der notariellen Form unterliegt und der Eigentumsübergang erst mit seiner staatlichen Registrierung erfolgt. Der Leasinggegenstand kann demnach nicht automatisch ins Eigentum des Leasingnehmers fallen.

5.4    Servitute

Servitute sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Grundstücken (im deutschen Recht als Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit bezeichnet). Ein Grundstück kann zugunsten des Eigentümers eines benachbarten Grundstücks oder zugunsten einer bestimmten Person mit einem Servitut belastet werden (Art. 401 Abs. 2 ZGB).
Der Vertrag über die Einräumung eines Servituts ist nach demselben Verfahren zu registrieren, das für die Registrierung von Immobilienrechten festgelegt ist.

Der Eigentümer des mit einem Servitut belasteten Grundstücks hat gegen den Begünstigten einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Ein Servitut kann nicht übertragen werden (Art. 403 Abs. 4 ZGB).

5.5    Emphytheusis

Emphytheusis ist ein dingliches Recht zur Nutzung des im Eigentum einer anderen Person stehenden Grundstücks für landwirtschaftliche Zwecke. Das Emphytheusis entsteht durch Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und der Person, die das Grundstück nutzen will (Art. 407 Abs. 1 ZGB). Das Emphytheusis ist nach demselben Verfahren zu registrieren, das für die Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien festgelegt ist.

Ein Emphytheusis kann übertragen und vererbt werden, außer in Fällen, in denen das Emphytheusis an Grundstücken in kommunalem oder staatlichem Eigentum steht (Art. 102-1, Abs. 3 BodenGB).

Bei der Übertragung des Emphytheusis hat der Grundstückseigentümer ein Vorrecht, das Emphytheusis zu erwerben. Erklärt der Eigentümer innerhalb eines Monats, nachdem er über die Übertragungsabsichten des Grundstücksnutzers schriftlich benachrichtigt wurde, nicht den Wunsch, das Emphytheusis zu erwerben, kann dieses auf andere Personen übertragen werden. Wird das Emphytheusis an eine andere Person als den Grundstückseigentümer verkauft, hat der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf einen prozentualen Anteil am Kaufpreis. Die Höhe ist im Vertrag über das Emphytheusis zu regeln.

Ein Emphytheusis an privaten Grundstücken kann unbefristet vereinbart werden, in Bezug auf Grundstücke im kommunalen oder staatlichen Eigentum allerdings nur auf die Dauer von maximal 50 Jahren und nur im Rahmen einer Versteigerung.

5.6    Superfizie

Eine Superfizie ist das Recht, ein in fremdem Eigentum stehendes Grundstück zu bebauen. Eine Superfizie entsteht durch Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und der Person, die ein Gebäude auf diesem Grundstück errichten will. Die Superfizie ist nach demselben Verfahren zu registrieren, das für die Registrierung von Immobilieneigentum festgelegt ist.

Eine Superfizie kann vererbt oder veräußert werden, ohne dass gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks eine Mitteilungspflicht besteht, außer der Superfizie an Grundstücken im kommunalen und staatlichen Eigentum, die weder veräußert, noch zum Satzungskapital eingebracht oder mit einer Hypothek belastet werden können (Art. 102-1, Abs. 3 BodenGB).

Die Bebauung des Grundstücks muss spätestens drei Jahre nach dem Erwerb der Superfizie beginnen. Beginnt die Bebauung nicht innerhalb dieser Frist, so verfällt das Bebauungsrecht. Nach Ablauf der Frist, für die der Vertrag abgeschlossen wurde, sind die weiteren Verhältnisse zwischen dem Gebäude- und dem Grundstückseigentümer nach Art. 417 ZGB neu zu gestalten. Erreichen die Parteien keine Einigung / haben keinen Vertrag bezüglich der zukünftigen Verhältnisse, kann der Grundstückseigentümer Abriss des Gebäudes verlangen. Ein Superfizie an Privatgrundstücken kann unbefristet vereinbart werden. Ähnlich zum Emphyteusis oder Pachtrechten kann eine Superfizie in Bezug auf Grundstücke im kommunalen oder staatlichen Eigentum auf die Dauer von maximal 50 Jahren und nur durch eine Versteigerung gewährt werden.

6.    Sicherheit an Immobilien

6.1    Hypothek

Mit einer Hypothek können sowohl Grundstücke, als auch Grundstücksrechte (Art. 5, Abs. 7 MCU; Art. 133 BodenGB), wie das Pachtrecht, vererbliche Nutzungsrechte auf Grundstücke für landwirtschaftliche Zwecke (Emphytheusis) und vererbliche Rechte auf Bebauung (Superfizie) belastet werden. Im Einzelnen ist die Belastung von Grundstücken mit einer Hypothek im „HypothekenG“ geregelt.

Gemäß HypothekenG erfolgt die Verpfändung von Grundstücken nur mit der gleichzeitigen Verpfändung der auf diesen Grundstücken stehenden Gebäude oder unvollendeten Bauwerke, die im Eigentum des Hypothekenbestellers stehen. Stehen die sich auf dem belasteten Grundstück befindlichen Gebäude nicht im Eigentum des Hypothekenbestellers und wird in das Grundstück vollstreckt, ist der neue Grundstückseigentümer verpflichtet, dem Gebäudeeigentümer die gleichen Nutzungsrechte zu gewähren, die der Hypothekenbesteller gewährt hat.

Der Hypothekenvertrag ist notariell zu beglaubigen und die Hypothek ist beim staatlichen Immobilienregister zu registrieren. Wird die Eintragung der Hypothek in das Register unterlassen, bleibt der Hypothekenvertrag zwar wirksam, jedoch hat die Forderung des Hypothekengläubigers keinen Vorrang vor registrierten Forderungen anderer Personen bezüglich des mit der Hypothek belasteten Grundstücks.

Im Unterschied zu den meisten europäischen Rechtsordnungen kann nach ukrainischem Recht ein Verfallspfand mit der Folge vereinbart werden, dass der Hypothekengegenstand bei Fälligkeit der Hypothek in das Eigentum des Hypothekengläubigers übergeht oder dass der Hypothekengläubiger den Hypothekengegenstand freihändig verkaufen darf. Eine vertragliche Vereinbarung über das Verfallpfand bzw. über die freihändige Verwertung kann bis zur Entscheidung des Gerichts über die Vollstreckung in das Grundstück getroffen werden.

6.2    Bauhypotheken

Da nach ukrainischem Recht das Auseinanderfallen von Eigentum an Grund und Boden möglich ist, ist es in der Praxis (vor allem beim Wohnungsbau) oft der Fall, dass der Bauherr und der Eigentümer des Baugrundstücks verschiedene Personen sind. Die meisten Bauherren pachten kommunale oder staatliche Grundstücke. Die Pacht ist für sie günstiger als der Erwerb und im Übrigen haben Wohnungseigentümer Anspruch auf unentgeltliche Privatisierung des zu ihrer Wohnung gehörenden Grundstücksteils. Um gleichwohl auch in der Bauphase Sicherheiten bestellen zu können, sieht das Gesetz vor, dass Gebäude im Bau – so genannte “unvollendete Bauobjekte” – mit einer Hypothek belastet werden können. Ein unvollendetes Bauobjekt ist ein Objekt, für das eine Baugenehmigung erteilt wurde und für das bestimmte Baukosten bereits getragen wurden, während das Objekt aber noch nicht in Betrieb genommen wurde. Nach der Fertigstellung des unvollendeten Bauwerks bleibt das errichtete und registrierte Gebäude mit einer Hypothek belastet.

6.3    Hypothek an Gebäuden

Gebäude können nach ukrainischem Recht ebenfalls wie Grundstücke mit einer Hypothek belastet werden. Die hypothekarische Haftung umfasst in diesem Fall neben dem Gebäude auch das Grundstück, auf welchem sich dieses befindet und das im Eigentum des Hypothekenbestellers steht. Im Übrigen gelten für die Belastung des Gebäudes mit einer Hypothek die bereits ausgeführten Regelungen über die Belastung der Grundstücke nach dem HypothekenG.

7.    Besteuerung von Immobilien

7.1    Überblick

In steuerrechtlicher Hinsicht ist zwischen der Besteuerung der Immobilie selbst, Einkünften aus einer Immobilie und der Besteuerung von Einkünften aus Immobilientransaktionen zu unterscheiden. Außerdem unterliegen Immobilientransaktionen weiteren Steuern, Gebühren und Abgaben.

7.2    Besteuerung   des Immobilieneigentums

7.2.1    Besteuerung von Gebäudeeigentum

Eigentum an Gebäudeimmobilien wird in der Ukraine nicht besteuert, es gibt auch keine Vermögens¬steuer, zu deren Bemessung Gebäudeeigentum herangezogen würde.

7.2.2    Besteuerung des Eigentums an Grund und Boden

Eigentum an Grund und Boden wird in der Ukraine besteuert. Die Steuer auf Grund und Boden (wörtlich als “Bodenabgabe” bezeichnet, im Weiteren “Bodensteuer”) ist im Gesetz “Über die Zahlungen auf Boden” geregelt. Die Bodensteuer ist vom Eigentümer des Bodens zu zahlen. Der Steuersatz bestimmt sich nach dem jährlich gesetzlich festgelegten Satz für eine Grundstückseinheit (1 qm oder 1 ha). Der Bodensteuersatz hängt davon ab, ob eine Wertschätzung des Bodens durchgeführt wurde oder nicht.

Wurde eine Wertschätzung des Grundstücks durchgeführt, wird der Steuersatz vom Grundstückswert berechnet. Die Bodensteuersätze sehen folgendermaßen aus:

Art des Grundstücks

Steuersatz

Ackerland, Heuweiden

0.10%

Mehrjährige Anpflanzgebiete

0.03%

Grundstücke innerhalb von Ortschaften

1.00%

Grundstücke von Industrie-, Verkehrs-, Kommunikationsunternehmen und Unternehmen in anderen Bereichen

5.00%

Bahnhofsgrundstücke und solche, die den ukrainischen Streitkräften zur Verfügung gestellt wurden

0.02%

Für die zeitweilige Nutzung von Grundstücken, die dem Naturschutz oder der Erholung dienen oder einen historisch-kulturellen Wert haben

50.00%

Grundstücke, die zum Waldfonds gehören

wird als Teil der Abgabe für die Nutzung der Wälder gemäß der Forstgesetzgebung gezahlt

Grundstücke, die dem Wasserfonds zugehörig sind

0.30 %

2009 wurden neue Vorschriften zur Steuerberechnung für Grundstücke innerhalb von Ortschaften und Grundstücke von Industrieunternehmen eingeführt. Danach darf der steuerliche Wertansatz nicht weniger als der letzte Kaufpreis betragen. Gegen diese Vorschrift wurde eine Verfassungsbeschwerde beim Verfassungsgericht der Ukraine eingelegt, da sie zu sehr starken Unterschieden in der Besteuerung von Grundstücken geführt hat, die eine sehr ähnliche Lage und Beschaffenheit haben (Nachbargrundstücke).

Die Bodensteuersätze für nicht geschätzte Grundstücke hängen von verschiedenen Kriterien ab. Als Beispiel wird unten eine Tabelle mit den Bodensteuersätzen für nicht geschätzte Grundstücke innerhalb von Ortschaften angeführt.

Einwohnerzahl in der
Ortschaft (in Tausend)

Steuersatz
(Kopijka je 1 m2)

Steigerungs-koeffizient1

von 0,2

0.075

-

0,2 bis 1

0.105

-

1 bis 3

0.135

-

3 bis 10

0.15

-

10 bis 20

0.24

-

20 bis 50

0.375

1.2

50 bis 100

0.45

1.4

100 bis 250

0.525

1.6

250 bis 500

0.6

2.0

500 bis 1.000

0.75

2.5

1.000 und mehr

1.05

3.0

7.3    Besteuerung von Einkünften aus einer Immobilie

Einkünfte aus einer Immobilie (Mietzinsen) unterliegen der allgemeinen Besteuerung von Einkünften natürlicher und juristischer Personen.

Einkünfte natürlicher Personen werden nach dem Einkommenssteuergesetz grundsätzlich mit 15 % besteuert, Einkünfte von Nichtresidenten werden grundsätzlich mit 30 % besteuert, wobei die Besteuerung der Zinseinkünfte von Nichtresidenten vielfach in Doppelbesteuerungsabkommen abweichend geregelt ist.

Gewinne ukrainischer juristischer Personen werden nach dem Gewinnsteuergesetz grundsätzlich mit 25 % besteuert. Gewinne ausländischer Unternehmen unterliegen der Besteuerung in der Ukraine, wenn sie eine Betriebsstätte in der Ukraine haben. Die Begründung einer Betriebsstätte wird bei ausländischen Unternehmen, die eine ukrainische Immobilie halten, stets angenommen. Gewinne einer Betriebsstätte aus der Vermietung von Immobilien werden dann ebenfalls mit 25 % besteuert.

7.4    Besteuerung von Einkünften aus Immobilientransaktionen

Bei der Besteuerung von Einkünften / Gewinnen aus Immobilientransaktionen ist erneut nach natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden.

Einkünfte natürlicher Personen aus Veräußerungsgeschäften werden nicht besteuert, soweit nicht mehr als ein Veräußerungsgeschäft pro Jahr getätigt wird und die Gesamtfläche des Gebäudes 100m² nicht übersteigt. Übersteigt die Gesamtfläche 100m² werden die Einkünfte aus der Veräußerung der übersteigenden Fläche mit einem Prozent besteuert. Wird mehr als eine Immobilie innerhalb eines Jahres veräußert, so werden die weiteren Einkünfte mit fünf Prozent besteuert.

Die Einkünfte von juristischen Personen aus Immobilientransaktionen werden nach den allgemeinen Vorschriften des Gewinnsteuergesetzes besteuert.

7.5    Weitere Steuern, Gebühren und Abgaben

7.5.1    Mehrwertsteuer

In der Ukraine gilt für Veräußerungsgeschäfte allgemein ein Mehrwertsteuersatz von 20 %. Besondere Steuersätze und Befreiungen gelten für besondere Warengruppen. Die Veräußerung von Gebäuden unterliegt grundsätzlich einer Mehrwertsteuer von 20 %, Ausnahmen gelten aber für die Veräußerung von Wohneigentum, außer der erstmaligen Veräußerung nach der Errichtung oder Grundrenovierung der Wohnimmobilie.

Die Übertragung von Grundstückseigentum unterliegt keiner Mehrwertsteuer, wenn das Grundstück nicht als Bestandteil eines Gebäudes übertragen wird. Letzteres kommt in der Praxis wegen unterschiedlicher Registrierungspflichten nicht vor.

7.5.2    Gebühren und Abgaben

Für Geschäfte mit Immobilien, die der notariellen Beglaubigung unterliegen, wird eine staatliche Gebühr erhoben. Grundsätzlich werden diese von den begünstigten natürlichen oder juristischen Personen (also vom Erwerber) entrichtet, eine abweichende vertragliche Regelung ist aber möglich. Die Höhe der staatlichen Gebühren:

  • für die notarielle Beglaubigung von Verträgen über die Veräußerung von Häusern, Wohnungen, Ferien- und Gartenhäusern, Garagen und anderen Immobilienobjekten, die sich im Eigentum der natürlichen Personen befinden, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag zu zahlen;
  • für die notarielle Beglaubigung von Verträgen über die Veräußerung eines Grundstücks, das sich im Eigentum einer natürlichen Personen befindet, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag zu zahlen;
  • für die notarielle Beglaubigung des Vertrages über die Grundstückspacht (Unterpacht) ist eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,01 % des festgestellten Grundstückswertes zu zahlen. Wenn der Grundstückswert nicht festgestellt wurde, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag fällig;
  • für die notarielle Beglaubigung eines Hypothekenvertrags werden 0,01 % des Wertes des Hypothekengegenstands erhoben;
  • für die notarielle Beurkundung des Vertrages über die Vermietung von Immobilien (Untervermietung) ist eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,01 % des Vertragswertes, aber nicht weniger als fünf und nicht mehr als 50 Steuerfreibeträge zu zahlen;
  • für die notarielle Beglaubigung des Pfandvertrages ist eine staatliche Gebühr in Höhe von 0,01 % des Pfandgegenstandes, aber nicht weniger als fünf und nicht mehr als 50 Steuerfreibeträge zu zahlen;
  • für die Durchführung der Versteigerung von Immobilien (außer der Zwangsversteigerung), die sich im Eigentum einer natürlichen Person befinden, ist eine staatliche Gebühr in Höhe von einem Prozent des Verkaufspreises für jedes versteigerte Immobilienobjekt, aber nicht weniger als ein Steuerfreibetrag zu zahlen.

Neben der staatlichen Gebühr ist beim Erwerb eines Gebäudes eine Abgabe an den Rentenfonds in Höhe von einem Prozent des Vertragswertes zu entrichten.

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