Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers in Spanien

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Die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers sind überwiegend in Art. 3-9 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (ley sobre propiedad horizontal) geregelt. Weitere Vorschriften können in der Satzung enthalten sein, die deswegen vor einem Erwerb von Wohnungseigentum unbedingt eingesehen werden sollte.

Nutzungsrecht
Aus dem Eigentumsrecht resultiert natürlich das ausschließliche Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers an seinem Appartement. An den Teilen, an denen ihm Miteigentum zusteht, steht ihm die Nutzung gemäß seiner Beteiligungsquote zu.
Jeder Wohnungseigentümer muss bei der Nutzung der Wohnung sowie des Miteigentums und gegenüber den übrigen Miteigentümern die notwendige Sorgfalt beachten.  Alle Tätigkeiten, die gegen die Bestimmungen der Satzung oder allgemeiner Vorschriften, z.B. zum Schutze der Gesundheit verstoßen oder für das Gebäude schädlich sein können, müssen unterlassen werden.
Die Einzelheiten des Zusammenlebens und der angemessenen Nutzung können durch Regeln der inneren Ordnung geregelt werden, die die Eigentümerversammlung erlassen kann. Sie sind für jeden Miteigentümer verbindlich.

Veränderungen und Reparaturen
Veränderungen an der eigenen Wohneinheit dürfen vorgenommen werden, sofern dadurch nicht die Sicherheit, die Gesamtstruktur oder der äußere Zustand des Gebäudes beeinträchtigt wird oder Rechte eines Miteigentümers verletzt werden. Sie müssen dem Präsidenten vorher mitgeteilt werden. Der Wohnungseigentümer ist dazu verpflichtet, seine eigene Wohnung im guten Zustand zu erhalten. Er muss notwendige Reparaturen dulden und zu diesem Zweck auch den Zugang zu seiner Wohnung gestatten.  An anderen Teilen des Anwesens dürfen keine Veränderungen vorgenommen werden. Für Reparaturen hieran ist der Verwalter zuständig.

Wohnungsgeld
Jeder Miteigentümer muss sich an den Kosten gemäß seiner Quote beteiligen. Bei einer Veräußerung geht die Haftung für die Kosten auf den Erwerber über. Der Verkäufer erklärt deswegen in der Escritura, ob bzw. welche Zahlungsrückstände bestehen und belegt dies durch eine Bescheinigung des Sekretärs der Eigentümergemeinschaft. Ein Wechsel des Eigentümers muss dem Sekretär mitgeteilt werden. Ansonsten haftet der alte Eigentümer neben dem Neueigentümer weiterhin für die Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die nach der Veräußerung entstanden sind. Bei einem Zahlungsrückstand sieht das Gesetz ein vereinfachtes Gerichtsverfahren vor, das einen sehr schnellen Übergang zur Zwangsvollstreckung ermöglicht.

(Quelle: Gantzer, Peter: Spanisches Immobilienrecht, 9. Auflage, Frankfurt a.M. 2003)

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