Immobilienrecht: Besonderheiten beim Kauf und bei der Anmietung von Immobilien in Spanien

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von Javier Martínez Puertas, Rechtsanwalt der Kanzlei Even Abogados

1. Einführung – Verträge in Spanien

Wie im deutschen Recht bedürfen Verträge in Spanien Verträge grundsätzlich keiner Form. Sie sind gemäβ Artikel 1278 des Código Civil (das spanische Zivilgesetzbuch, nachfolgend mit CC abgekürzt) verpflichtend, sofern sie die Wirksamkeitsvoraussetzungen des Artikels 1261 CC erfüllen. Diese sind:

  1. Übereinstimmende Willenserklärungen der Parteien,
  2. ein bestimmter Vertragsgegenstand sowie
  3. ein Rechtsgrund für die Verpflichtungen.

Die einzigen Ausnahmen von der Formfreiheit sind solche, die durch ein zwingendes Gesetz vorgeschrieben sind (beispielsweise bedarf die Schenkung eines Grundstücks der notariellen Beurkundung). Dieses auf der Willensübereinstimmung der Parteien beruhende Prinzip ist ebenfalls den Artikeln 1254 und 1258 CC zu entnehmen.

Eine andere wesentliche Gemeinsamkeit des spanischen und des deutschen Vertragsrechts ist die Privatautonomie. Sie ist in Artikel 1258 CC verankert. Er schreibt vor, dass die Parteien sämtliche ihnen genehmen Verträge schlieβen können, sofern sie nicht einem zwingenden Gesetz, der Moral oder der öffentlichen Ordnung entgegenstehen.

Im Allgemeinen weist die allgemeine Vertragstheorie Spaniens mehr Gemeinsamkeiten als Unterschiede zur deutschen auf. Bedeutende Abweichungen gibt es nur bei einigen bestimmten Vertragbeziehungen.

2. Kaufvertrag über Immobilien

Eine dieser Vertragsfiguren ist der Immobilienkauf. Hier weichen die deutsche und die spanische Privatrechtsordnung erheblich voneinander ab. Es gelten die folgenden Einzelheiten:

Grundsätzlich erstreckt sich nach dem CC die Formfreiheit auch auf Immobilienkäufe. Dies bedeutet, dass im spanischen Recht für den Kauf einer Immobilie weder die Schriftform noch das Erstellen einer notariellen Urkunde erforderlich sind. Auch die spätere Einschreibung in das Eigentumsregister ist für den Eigentumsübergang nicht erforderlich.

Mit der Unterschrift irgendeines Dokuments kann man also schon eine Immobilie erworben haben - mit allen rechtlichen Konsequenzen. Dieser Umstand sorgt bei Deutschen immer wieder für Erstaunen, sind sie doch die konstitutive Wirkung des Grundbucheintrags für die Eigentumsübertragung gewöhnt.

2.1 Abschluss und Vollendung des Kaufes - wesentliche Elemente

Die Elemente eines Kaufvertrages können in persönliche und tatsächliche unterteilt werden, wobei sich die persönlichen letztlich auf die Geschäftsfähigkeit der Parteien beschränken. Die tatsächlichen Elemente sind dagegen die Kaufsache und ihr Preis. Insoweit müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Die Kaufsache muss existieren oder existieren können, legaler Gegenstand des Handelsverkehrs sowie bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Der Preis muss real (also nicht simuliert), bestimmt oder ohne die Notwendigkeit eines neuen Vertrages bestimmbar sein, und er muss in Geld oder einem das Geld vertretenden Wertzeichen vereinbart sein.

Obwohl die Lehre sich detailliert über diese persönlichen und tatsächlichen Elemente geäuβert hat, ist dieser Aspekt hier nicht zu vertiefen. Die kurze Beschreibung soll nur dem Verständnis für Folgendes dienen: Die Wirksamkeitsvoraussetzungen für den Kauf einer Immobilie sind denkbar einfach. Sind sie erfüllt, so hat dies zur Folge, dass ein Immobilienkaufvertrag im Sinne des Artikels 1450 des CC vorliegt. Dieser lautet:

“Der Kaufvertrag kommt zwischen Käufer und Verkäufer zustande und ist für beide verbindlich, wenn sie sich über die Sache, die Gegenstand des Vertrages ist, und über den Preis geeinigt haben, auch wenn weder das eine noch das andere übergeben worden ist.“

Mit anderen Worten: Sofern sich zwei Personen über eine konkrete zu verkaufende Immobilie und den zu zahlenden Preis einig werden, ist Artikel 1261 CC eingehalten worden und der Vertrag ist wirksam.

Natürlich ist die in Spanien übliche Form des Immobilienkaufvertrages nicht die mündliche oder privatschriftliche. Vielmehr zieht nahezu jedermann in der Praxis die notarielle Beurkundung und die Eintragung in das Immobilienregister vor. Eine andere Vorgehensweise ist aber rechtlich möglich.

2.2 Die Abgrenzung des Kaufs von ähnlichen Vertragsfiguren

Aus deutscher Sicht kann eine Abgrenzung des Kaufs von ähnlichen Verträgen überflüssig erscheinen. Da das spanische Recht aber weder die notarielle Urkunde noch die Eintragung in das Eigentumsregister vorschreibt, kann der reine Immobilienkauf leicht mit einem anderen Vertrag verwechselt werden. Nehmen wir einen praktischen Fall als Beispiel.

Trifft ein Deutscher die Entscheidung, in Spanien eine Immobilie zu kaufen und hat er erst einmal die Wohnung ausgewählt, so besteht ein erster Schritt darin, den Vertrag zu unterschreiben und dem Verkäufer oder dem Immobilienmakler eine Anzahlung zu leisten. Der Deutsche, überzeugt davon, dass das Eigentum nicht bis zur Einschreibung ins Grundbuch übertragen wird, mag annehmen, lediglich einen Vertrag mit einem Reuegeld unterschrieben zu haben und im Falle von Vertragsreue allenfalls den vorab gezahlten Betrag zu verlieren. In einigen Fällen kann er mit dieser Annahme richtig liegen. Er hat dann einen Kauf abgeschlossen, der Strafklauseln nach Artikel 1454 CC unterworfen ist.

Gleichwohl kann ein solcher Kaufvertrag mit Strafklauseln sehr leicht mit einem privaten Kaufvertrag mit aufgeschobener Kaufpreiszahlung verwechselt werden. Beide sind in ihrer Form und in ihrem Inhalt sehr ähnlich, ihre rechtlichen Folgen sind allerdings denkbar unterschiedlich. Im ersten Fall kann der Deutsche von seiner Kaufentscheidung Abstand nehmen und das Reuegeld verlieren. Im zweiten Fall kann er jedoch nicht vom Vertrag zurücktreten; der Verkäufer kann von ihm den vollständigen Kaufpreis verlangen, weil dieser mit der Unterschrift des Vertrages endgültig rechtswirksam geworden ist.

Unter den Vertragsfiguren, die dem Kaufvertrag ähnlich sein können, sind hervorzuheben: Der Kaufoptionsvertrag, der Tausch, die Abtretung, das Kaufvertragsversprechen und die Leibrente. Jeder von ihnen hat besondere Eigenschaften und verschiedene Wirkungen auf das Eigentum und das Vermögen der Parteien. In jedem Fall ist eine rechtliche Beratung wichtig, wenn man eine Immobilie kaufen will.

2.3 Die Gewährleistung bei Sach- und Rechtsmängeln - die Besonderheit des „Kaufs eines bestimmten Objekts“

Artikel 1474 CC schreibt vor, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer für die verborgenen Mängel oder Fehler der Kaufsache haftet und dass er den gesetzmäβigen und friedlichen Besitz an der Kaufsache zu gewährleisten hat.

Die Sachmängel, für die der Verkäufer gewährleistet, können also nur versteckte und nicht offenkundige sein, da letztere vom Käufer leicht gesehen werden können, wenn er die Immobilie vor dem Kauf besichtigt. Davon zu trennen ist die Rechtsmängelhaftung des Verkäufers. Sie kommt zur Anwendung, wenn dem Käufer die Kaufsache durch Urteil oder ein vor dem Kauf bestehendes Drittrecht ganz oder teilweise entzogen wird.

Wenn man das spanische Recht nicht kennt, kann die „Theorie vom Kauf eines bestimmten Objekts“ Gegenstand von Missverständnissen sein. Dahinter verbirgt sich Folgendes: Wird eine Immobilie mittels einer öffentlichen Urkunde erworben, so findet sich darin häufig die – aus deutscher Sicht rätselhafte – Erklärung, dass der Käufer die Immobilie als “bestimmtes Objekt” erwirbt. Diese Klausel ist nichts anderes als die Wiedergabe des Artikels 1471.1 CC, der wie folgt lautet:

„Beim Verkauf eines Grundstücks zu einem Festpreis und nicht zu einem Preis gemäβ Mengen- oder Zahleneinheit findet eine Erhöhung oder Verminderung des Preises nicht statt, auch wenn sich ein gröβerer oder kleinerer Flächeninhalt oder eine gröβere oder kleinere Zahl als im Vertrag zum Ausdruck gekommen ergeben.“

Wenn also der Kauf zu einem Festpreis erfolgt, wie dies üblicherweise der Fall ist, so gibt es keine Möglichkeit späterer Gewährleistung, falls die Immobilie weniger Quadratmeter aufweisen sollte, als im Vertrag angegeben.

Mit der Klausel, dass die Kaufsache als “bestimmtes Objekt” verkauft wird, erklärt sich der Käufer mit der Kaufsache in dem Zustand einverstanden, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Kaufs befindet, und zwar unabhängig davon, ob ihre Ausmaβe mit den Daten des Eigentumsregisters, des Katasters oder des Kaufvertrags übereinstimmen oder nicht.

Zieht man in Erwägung, dass in zahllosen Annoncen mehr Quadratmeter angeben werden als die Kaufobjekte tatsächlich haben, sollte man also dafür Sorge tragen, dass man die Immobilie vor dem Kauf vermisst. Anderenfalls muss man sich damit abfinden, dass es kein Recht auf Gewährleistung gibt, sofern sich später herausstellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist als angepriesen.

Wichtig ist, dass die Regelungen des Código Civil in dem beschriebenen Umfang hauptsächlich für den Kauf aus zweiter Hand, also für gebrauchte Wohnungen von Verbrauchern gelten. Handelt es sich dagegen um Neubauten, die der Käufer direkt vom Bauträger erwirbt, so kann er sämtliche Garantien des Gesetzes über die Bauordnung (Ley de Ordenación de Edificación) für sich in Anspruch nehmen, die weitreichender und sicherer sind.

2.4 Das Eigentumsregister und das Kataster

Das Eigentumsregister ist eine Einrichtung, die sich ebenfalls erheblich vom deutschen Grundbuch unterscheidet. Wie erwähnt, ist einer der Hauptunterschiede die Wirkung der Eintragung. Während sie beim deutschen Grundbuch das Entstehen oder den Übergang eines dinglichen Rechts bewirkt, ist dies in Spanien nur in Ausnahmefällen der Fall. Eine solche Ausnahme ist die Eintragung einer Hypothek.

In Spanien besteht die Hauptfunktion des Eigentumsregisters darin, dass die Inhaberschaft dinglicher Rechte an Immobilien bekanntgemacht wird, um den Immobilienverkehr zu schützen und einfacher zu machen. Diese Publizität bewirkt, dass im Wege einer widerleglichen Vermutung der Richtigkeit die Rechtsinhaberschaft desjenigen verteidigt wird, der als Eigentümer im Grundbuch eingeschrieben ist. Der als Rechtsinhaber Eingeschriebene hat also eine schwer anzugreifende Rechtsposition inne.

Wer eine Immobilie von einem Verkäufer erwirbt, der als Eigentümer im Grundbuch eingeschrieben ist, zu dessen Gunsten wird vermutet, dass er bezüglich der Eigentümerstellung in gutem Glauben gehandelt hat. Folglich erwirbt der Käufer das Eigentum, obwohl der Verkäufer im Zeitpunkt des Verkaufs nicht der Eigentümer war, falls er die Immobilie beispielsweise zuvor bereits im Wege eines privatschriftlichen Vertrages einem Dritten übertragen hat. Diese Vermutung kann nur durch den Beweis widerlegt werden, dass der Käufer im Zeitpunkt des Erwerbs wusste, dass der Verkäufer nicht mehr der Eigentümer war.

Wie zuvor erläutert, werden die meisten Immobilienübertragungen in Spanien mit öffentlicher Urkunde und Eintragung in das Eigentumsregister durchgeführt. Dies nicht nur, weil die ganz überwiegende Mehrheit seriöser Teilnehmer am Rechtsverkehr dies bevorzugt, sondern auch, weil diese Transaktionen häufig eine Kreditfinanzierung erfordern, die im Wege einer Hypothek besichert wird. Wie erwähnt, hat die Eintragung der Hypothek in das Eigentumsregister konstitutive Wirkung. Aus diesem Grund vergewissert sich die kreditgebende Bank immer, dass der Erwerber sein Eigentum in das Register einträgt, um unmittelbar darauf ihre Hypothek eintragen zu können.

Ein praktisches und für Deutsche oft erstaunliches Problem im Zusammenhang mit dem Eigentumsregister besteht in der korrekten Identifizierung der Immobilien. Insbesondere besteht es bei unbebauten Grundstücken. Der Grund: In den spanischen Eigentumsregistern gibt es keine Pläne, sondern lediglich Beschreibungen mit der Bezeichnung der Gegend, den Namen der angrenzenden Eigentümer, der Fläche sowie einiger weiterer Daten. Das Problem wird dadurch erschwert, dass die Flächen oft nicht übereinstimmen.

Um im Zweifelsfall die Identifikation eines Grundstücks zu ermöglichen, hat man sich an das Katasteramt zu wenden, eine vom Wirtschafts- und Finanzministerium abhängige Behörde. Das Katasteramt verfügt über eine weitgehend vollständige nationale Datenbank über urbane und ländliche Grundstücke mit genauer graphischer Dokumentation.

Jedes Grundstück in Spanien hat eine einmalige Katasternummer, deren Angabe bei allen Immobilienübertragungen zwingend ist, die im Wege der öffentlichen Urkunde vorgenommen wird. Dies wiederum mildert das Problem einer korrekten Identifizierung der Immobilien häufig ab.

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