Bauen und Umbauen in Spanien

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Eigentümer von Grundstücken oder Häusern in Spanien, die einen Neu- oder Umbau planen, müssen verschiedene rechtliche Voraussetzungen beachten, die sich teils vom deutschen Recht unterscheiden. So müssen z.B. nicht nur Grundstücke, sondern auch Neubauten oder bauliche Veränderungen im Eigentumsregister eingetragen werden. Jede bauliche Veränderung bedarf zudem einer Baugenehmigung. Relevant sind darüber hinaus auch folgende Aspekte:

Vergütung des Bauunternehmers
Grundsätzlich ist die Vergütung des Bauunternehmers erst bei Übergabe des Objektes fällig. Wird eine Festpreis-Abrede getroffen, kann der Preis auch bei höheren nachträglichen Kosten für den Bauunternehmer nicht mehr ohne Zustimmung des Eigentümers geändert werden. Häufig sind jedoch Vereinbarungen der Art, dass dieLohnsumme 15% der Bausumme betragen soll oder sich der Endpreis bei zwischenzeitlichen Steigerungen der Löhne oder des Materialkostenaufwandes erhöht. Sofern vereinbart wird, dass die Vergütung zumindest teilweise bereits vor Fertigstellung des Bauwerks geschuldet sein soll, ist der Bauherr grundsätzlich durch das Gesetz über Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnraum gesichert. Dieses gilt insbesondere, wenn eine Ratenzahlung nach Baufortschritt vereinbart wird. Der Bauträger ist aufgrund des Gesetzes dazu verpflichtet, die Möglichkeit der Rückzahlung der Ratenzahlungen durch einen Versicherungsvertrag oder eine Bankbürgschaft absichern. Auf die Einhaltung dieses Gesetzes sollte der Bauherr besonderen Wert legen, da ansonsten spätere Ansprüche gegen den Bauunternehmer eventuell nicht durchgesetzt werden können.

Bauaufsicht
Die Bauausführung muss durch einen Architekten der örtlichen Architektenkammer überwacht werden. Dabei muss es sich nicht um denselben Architekten handeln, der die Planung vorgenommen hat. Die technische Überwachung unterliegt dem aparejador. Dieser ist gegenüber dem Architekten weisungsgebunden und kann entweder Angestellter einer Baufirma oder selbstständig sein.

Bauabnahme
Bei Abnahme des Bauwerks ist es anzuraten, einen Sachverständigen beizuziehen, da offene Mängel spätestens bei Übergabe gerügt werden müssen. Mängel werden in das schriftliche Protokoll aufgenommen, dem auch die Abschlussbescheinigung des leitenden Architekten beigefügt wird. Dieses bildet zusammen mit dem „buletín de instalaciones eléctricas“ des Elektrikers die Voraussetzung für den Erhalt der Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde. Der Bauherr erhält bei der Abnahme auch ein Gebäudebuch, das die wesentliche Dokumentation des Gebäudes enthält.
(Quelle: Gantzer, Peter: Spanisches Immobilienrecht, 9. Auflage, Frankfurt a.M. 2003)

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