Schutz des Mieters vor missbräuchlichem Mietzins

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Das schweizer Recht kennt zum Schutz des Mieters besondere Vorschriften, die überhöhte Mietforderungen verhindern sollen.
Diese gelten nur für Wohnraum- und Geschäftsraummieten und nur dann, wenn diese nicht die Überlassung von Ferienwohnungen auf höchstens drei Monate, von der öffentlichen Hand geförderte und kontrollierte Wohnungen oder Luxusobjekte mit mehr als sechs Wohnräumen betreffen. Ein Mietzins ist dann missbräuchlich, wenn er zu einem übersetzten Ertrag führt. Das ist der Fall, wenn er nicht im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mitzinse liegt, das Ausmaß überschreitet, das von Vermieter- und Mieterverbänden oder ähnlichen Organisationen in ihren Rahmenverträgen empfohlen wird oder wenn nicht eine der übrigen Ausnahmen nach Art. 269a des Obligationenrechts eingreift. Eine höhere Miete kann z.B. dann gerechtfertigt sein, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet ist.
Grundsätzlich darf die Miethöhe dabei sowohl nach dem Kosten- als auch nach dem Marktprinzip festgesetzt werden. Das Kostenprinzip besagt, dass der Vermieter einen kostendeckenden Mietzins verlangen darf. Die Marktmiete bestimmt sich nicht nach Angebot und Nachfrage, sondern vielmehr nach einem Vergleichsmietzins. Es muss also der orts- und quartierübliche Mietzins ermittelt werden. Prinzipiell geht dabei die Kostenmiete der Marktmiete vor, nicht aber bei Altbauten.

Ist der Mietzins missbräuchlich, kann der Mieter, der sich z.B. wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume oder wegen einer persönlichen Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah, diesen innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme anfechten oder Herabsetzung verlangen. Auch bei laufenden Mietverhältnissen ist eine Anfechtung oder ein Herabsetzungsbegehren zum nächsten Kündigungstermin möglich. Dies gilt nicht nur bei einer Mieterhöhung. Auch z.B. bei einer Einführung neuer Nebenkosten oder der Vermutung eines übersetzten Ertrages wegen gesunkener Kosten des Vermieters kann eine Anfechtung erklärt werden.
Allerdings führt eine Anfechtung oder ein Herabsetzungsverlangen nicht von selbst zu einem angemessenen Mietzinses. Es ist die Einhaltung eines Verfahrens notwendig, das z.B. bei einem Herabsetzungsbegehren im Normalfall zunächst einen schriftlichen Antrag beim Vermieter vorsieht. Gibt dieser dem Begehren innerhalb von 30 Tagen nicht nach, kann innerhalb von dreißig Tagen die Schlichtungsstelle angerufen werden. Verläuft auch das Schlichtungsverfahren ergebnislos, kommt es zu einem Gerichtsverfahren. Während der Verfahrensdauer gilt der bisherige Mietzins unverändert weiter. Erst nach Abschluss des Verfahrens kann rückwirkend ein eventuell zuviel gezahlter Betrag zurückgefordert oder ein zu Unrecht verweigerter Mietzins nachgefordert werden

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