Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

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Unbefristete Mietverhältnisse sind, anders als befristete Mietverhältnisse, gem. 266a Abs.1 OR jederzeit kündbar. Soweit keine ausdrücklichen anderweitigen Vereinbarungen, z.B. im Mietvertrag getroffen worden sind, wird angenommen, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Soll das Vertragsverhältnis durch eine sog. ordentliche Kündigung im Sinn von Art. 266a Abs.1 OR aufgelöst werden, müssen aber gesetzliche Mindestfristen beachtet werden. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum betragen diese mindestens 3 Monate. Durch den Mietvertrag können die Parteien diese Frist verlängern, nicht aber verkürzen.
Zur Kündigung berechtigt sind die jeweiligen Vertragsparteien sowie ihre bevollmächtigten Vertreter. Haben auf einer Seite mehrere Personen den Mietvertrag abgeschlossen, z.B. wenn ein Ehepaar oder eine Wohngemeinschaft die Wohnung gemietet hat, können nur alle zusammen wirksam kündigen. Möchte eine der Personen ausziehen, haftet sie dem Vermieter andernfalls weiterhin vollumfänglich für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten. Da mehrere Mieter zusammen solidarisch haften, könnte z.B. der Vermieter von der ausgezogenen Partei den gesamten Mietzins einfordern, wenn der in der Wohnung verbliebene Partner diesen nicht zahlt.
Die ordentliche Kündigung erfordert keinen besonderen Grund, aber es sind bestimmte Formvorgaben einzuhalten. Art. 266 Abs. 1 OR erfordert sowohl bei einer Kündigung des Mieters als auch des Vermieters die Schriftform. Dies bedeutet, dass die Kündigung eigenhändig zu unterzeichnen ist. Der Vermieter muss darüber hinaus für die Mitteilung der Kündigung ein Formular verwenden, das von dem Kanton, in dem sich das Mietobjekt befindet, genehmigt worden ist. Dem Formular kann der Mieter auch entnehmen, welche Möglichkeiten er gegebenenfalls hat, um gegen die Kündigung vorzugehen.
Da die Kündigung eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, muss sie an die Gegenpartei des Mietverhältnisses oder an deren bevollmächtigten Vertreter gerichtet werden und erlangt erst mit Zugang Wirksamkeit. Es ist deswegen aus Beweisgründen sehr empfehlenswert, die Kündigung mittels eingeschriebener Postsendung zuzustellen. Kann diese dann keiner zum Empfang berechtigten Person ausgehändigt werden, gilt sie am ersten Tag als zugegangen, an dem sie auf der Poststelle abgeholt werden kann.

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