Auswirkungen eines Eigentümerwechsels auf Mietverträge über Immobilien

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Wird eine vermietete Immobilie veräußert oder z.B. im Wege eines Konkursverfahren dem bisherigen Eigentümer entzogen, geht grundsätzlich das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Erwerber über (Art. 261 Obligationenrecht). Der Erwerber tritt also in alle Rechte und Pflichten aus dem Vertragsverhältnis ein. Dadurch wird der Mieter geschützt, dessen Mietrecht erhalten bleibt. Ist ein Gerichtsverfahren wegen Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis im Zeitpunkt der Veräußerung anhängig, tritt der Erwerber neben dem bisherigen Eigentümer in den Prozess ein. Bei Gestaltungsklagen, wie z.B. Kündigungsschutzklagen, tritt der Erwerber vollständig an die Stelle des Veräußernden, der aus dem Prozess ausscheidet.
Allerdings gilt der Eintritt in das Vertragsverhältnis nicht rückwirkend, sodass z.B. keine aufgelaufenen Schulden des Alteigentümers übernommen werden müssen.
Während bei sonstigen Gegenständen eines Mietvertrags der Vermieter nach dem Erwerb zum nächsten möglichen Termin kündigen kann, ist dies bei Wohn- und Geschäftsraummieten nicht möglich. Vielmehr kann hier eine Kündigung nur dann erfolgen, wenn der neue Vermieter einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann. Auch dann ist eine Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist notwendig. Dringender Eigenbedarf setzt voraus, dass es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der gemieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters ist nicht erforderlich. Beansprucht eine Immobiliengesellschaft die vermietete Wohnung für ihren Alleinaktionär, liegt aber ebenfalls kein echter Eigenbedarf vor.

Wird der Vertrag dadurch früher aufgelöst, als dies nach dem Vertrag mit dem bisherigen Vermieter möglich gewesen wäre, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz, der nicht ausgeschlossen werden kann.
Eine weitere Bindung kann eintreten, wenn die Miete im Grundbuch vorgemerkt wurde. Dies ist bei Mietverträgen über Grundstücke möglich und gibt dem Mieter gegenüber jedem neuen Eigentümer das Recht, dass dieser ihm eine Benutzung gemäß dem Mietvertrag gestatten muss.

Ungeklärt ist, ob die oben beschriebenen Wirkungen auch dann eintreten, wenn zwar der Mietvertrag schon unterschrieben, das Mietverhältnis aber noch nicht tatsächlich angetreten wurde. Darüber hinaus gilt z.B. weder eine Erbschaft noch der Verkauf von Aktien einer Immobilien-AG als Verkaufsvorgang in diesem Sinne. Durch den Verkauf von Aktien kommt es zu keiner formellen Änderung der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerstellung. Deswegen bleibt die AG weiterhin Vermieterin.

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