Wohnungseigentum in Polen

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Das polnische Recht kennt die Möglichkeit, gesondert Eigentum an einer Wohnung in einem Gebäude zu erwerben. Die gesetzlichen Regelungen des Zivilgesetzbuches werden dabei durch  dasGesetz über das Eigentum an Räumlichkeiten ergänzt.

Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungseigentum kann z.B. durch ein einseitiges Rechtsgeschäft des Eigentümers einer Immobilie, durch einen Gerichtsbeschluss oder durch Vertrag begründet werden. Ein Vertrag kann sowohl zwischen mehreren Miteigentümern einer Immobilie als auch zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem späteren Erwerber einer Wohnung geschlossen werden. Er muss notariell beurkundet werden und genau den Umfang der einzelnen Eigentumsrechte abgrenzen.
Das Eigentum am Gebäude zerfällt damit in die Eigentumsrechte an den jeweiligen selbstständigen Wohneinheiten und in gemeinschaftliches Eigentum an den übrigen Gebäudeteilen, an denen kein ausschließliches Nutzungsrecht zugunsten einzelner besteht. Auch von der Wohnung gesonderte Räumlichkeiten können aber in das ausschließliche Eigentum eines Wohnungseigentümers fallen, z.B. Garagen.

Rechte des Wohnungseigentümers
Der Wohnungseigentümer besitzt das uneingeschränkte Eigentumsrecht an seiner Wohneinheit. Er ist aber verpflichtet, seine Räumlichkeiten in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, die Hausordnung einzuhalten und die Eigentums- und Nutzungsrechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht zu beeinträchtigen. Die gemeinsamen Räumlichkeiten darf er im Rahmen ihrer Zweckbestimmung nutzen. Er muss sich im Verhältnis seines Anteils an der Gesamtnutzfläche des Gebäudes an den anfallenden Verwaltungskosten beteiligen.

Verwaltung
Alle Wohnungseigentümer bilden die Wohnungsgemeinschaft. Diese besitzt den Status einer juristischen Person, sie kann also eigenständig Rechte und Pflichte begründen. Ein Vorstand ist grundsätzlich nur für Immobilien mit mehr als sieben Wohneinheiten vorgesehen. Er ist für die laufenden Verwaltungsangelegenheiten zuständig. Mindestens einmal jährlich muss die Eigentümerversammlung einberufen werden. Die Eigentümer können Beschlüsse durch einfache Stimmmehrheit fassen. Soweit keine andere vertragliche Regelung getroffen worden ist, wird die Stimme jedes Eigentümers nach seinem Anteil an der Gesamtnutzfläche des Gebäudes gewichtet. Abweichende Bestimmungen über die Verwaltung können in vielen Fällen durch Vertrag vereinbart werden. Dieser ist auch für spätere Erwerber des Grundstücks verbindlich, wenn er im Grundbuch eingetragen wird.

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