Eigentumserwerb an Immobilien in Polen

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Der Immobilienerwerb für Ausländer unterliegt in Polen noch immer manchen Beschränkungen, die aber seit dem Beitritt Polens zur EU für EU-Ausländer größtenteils bereits abgebaut sind bzw. noch abgebaut werden. Das Gesetz vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer sieht aber in manchen Fällen nach wie vor eine Genehmigungspflicht vor, die Voraussetzung für die Wirksamkeit des Erwerbsgeschäftes ist.

Übertragung des Eigentums
Das Eigentum an Immobilien geht nach polnischem Recht grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags über. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum und den Besitz zu übertragen, der Erwerber hat das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu bezahlen. Die Übertragung des Eigentums kann nicht von Bedingungen abhängig gemacht werden, weswegen in der Praxis häufig Vorverträge geschlossen werden. Ein Vorvertrag enthält die Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrages mit einem bestimmten Inhalt, er ermöglicht aber z.B. die Einholung behördlich notwendiger Genehmigungen vor der eigentlichen Eigentumsübertragung. Dabei sollte bereits der Vorvertrag notariell beurkundet werden, wenngleich dies keine Wirksamkeitsvoraussetzung darstellt. Bei einer späteren unberechtigten Weigerung des Verkäufers, den Vertrag zu erfüllen, kann aber nur unter dieser Voraussetzung der Abschluss des Kaufvertrages gerichtlich erzwungen werden. Andernfalls ist nur Schadensersatz möglich.

Form des Kaufvertrags
Der Immobilienkaufvertrag muss in gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien notariell beurkundet werden, andernfalls ist er unwirksam. In der Urkunde müssen die Vertragsparteien und die Immobilie als Vertragsgegenstand genau bezeichnet sein. Außerdem muss er Angaben über den Kaufpreis und den Übergabetermin enthalten sowie eine Erklärung des Verkäufers über dingliche Rechte oder Hypotheken, die an dem Grundstück bestehen. Um eine reibungslose Abwicklung des Vertrags sicherzustellen, sind auch exakte Angaben über Zahlungsmodalitäten, Rücktrittsrechte und den Übergang der Lasten und Gefahren sinnvollerweise in die Urkunde aufzunehmen.

Grundbuch
Jeder Eigentumsübergang an Immobilien muss im Grundbuch (dem Immobilien- und Hypothekenregister) eingetragen werden. Das Eigentum geht zwar bereits mit dem Vertragsschluss auf den Erwerber über, sodass die Eintragung nur der öffentlichen Bekanntgabe dient, d.h. deklaratorisch wirkt. Allerdings kommt dem Grundbuch ein öffentlicher Glaube zu. Auch wenn im Grundbuch eine Person als Berechtigter eingetragen ist, der in Wirklichkeit nicht Eigentümer des Grundstückes ist, gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten eines Käufers als richtig, der ohne Kenntnis von der falschen Eintragung von dem Eingetragenen erwirbt.

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