Österreichisches Miet- und Wohnrecht

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von Mathias Peuschl (Rechtsanwalt) und Theresia Grahammer (juristische Mitarbeiterin)

Wie in sämtlichen kontinentaleuropäischen Ländern nimmt auch in Österreich das Miet- und Wohnrecht eine Stellung ein, die sich zum einen durch einen hohen Grad an politischer Prägung des Rechts als auch durch nicht unerhebliche Diversifizierung auszeichnet.

Es gibt im österreichischen Recht im Wesentlichen drei Rechtsquellen für das Miet- und Wohnrecht. Für das Mietrecht, also der Überlassung von Raum gegen periodisch zu zahlendes Entgelt, sind dies das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sowie das Mietrechtsgesetz (MRG). Die zweite Möglichkeit, den Bedarf an Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten zu befriedigen, nämlich durch Erwerb derselben, wird in Österreich im Wesentlich auch durch die Bestimmungen des ABGB geregelt oder aber durch die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Daneben gibt es Sonderformen, wie etwa die genossenschaftliche Zurverfügungstellung von Wohnraum, die im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt sind. Auf solche Sonderformen wird in diesem Artikel aber bewusst nicht eingegangen.

Es wird nun zunächst der - in der Praxis zahlenmäßig häufigere - Fall der Anmietung von Wohn-/ Geschäftsräumlichkeiten behandelt. In weiterer Folge wird auf die Möglichkeit des Eigentumserwerbes an einzelnen Wohnungen/ Geschäftsräumlichkeiten nach WEG eingegangen.

Zum österreichischen Mietrecht

Die lange Zeit einzige Rechtsquelle für das österreichische Mietrecht waren die Bestimmungen der § 1090 bis § 1121 ABGB. Diese 32 Paragraphen enthalten eine gesetzliche Definition des Mietvertrags und regeln wesentliche Eckpunkte des Mietverhältnisses, wie etwa die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter oder die Beendigung des Mietvertrags.

Dieser Zustand bestand im Wesentlichen ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des ABGB 1812 bis zum Jahr 1917, als die Probleme der Praxis mit den knappen Regelungen des ABGB nicht mehr gelöst werden konnten:

Vor allem in den Großstädten der K & K Monarchie nahm ab Beginn des 20. Jahrhunderts die Nachfrage nach Mietwohnungen stark zu. Das führte zu einer wachsenden Wohnungsnot und sozialen Problemen wie z.B. zum „Bettgehertum“, bei dem sich zwei oder mehr Schichtarbeit ein Bett teilten und jeweils abwechselnd darin schliefen. Es kam weiters zu einer für den sozialen Frieden nicht verträglichen Machtzunahme der Vermieter („Hausherren“), die die Mietverträge mehr oder weniger nach Belieben kündigen und die Mietzinse willkürlich festsetzen konnten. Im Jahr 1917 wurden diese Probleme insbesondere durch den nicht vorhergesehenen langen Verlauf des 1. Weltkrieges weiter verschärft und drohten zur Destabilisierung der inneren Verhältnisse zu führen, da die Familien der Eingerückten von Wohnungslosigkeit bedroht waren. Als Reaktion auf diese Missstände ergingen schließlich die Mieterschutzverordnungen von 1917. Mit ihnen wurde zum ersten Mal in der österreichischen Geschichte eine Mietpreissicherung im Sinne eines Verbotes der Mietpreissteigerung eingeführt. Um Umgehung dieser Mietzinsbindungen zu verhindern, wurden die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters beschränkt.

Diese Verordnungen wurden in den Rechtsbestand der jungen Republik Österreich übernommen, da die Notlage in der Nachkriegszeit sie weiterhin sinnvoll erscheinen ließ. Problematisch war jedoch, dass der durch die Verordnungen eingefrorene Mietzins aufgrund der galoppierenden Inflation immer weniger wert wurde, weshalb ein neuer Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gefunden werden musste. Als politischer Kompromiss wurde 1922 das Mietengesetz verabschiedet. Dieses führte einerseits die „Friedenskrone“ als kaufkraftorientiertes Mietzinsdefinitionsmerkmal ein; gleichzeitig wurde der Kündigungsschutz beibehalten. Das Mietengesetz blieb bis zur Einführung des Mietrechtsgesetzes (MRG) im Jahre 1982 in weiten Teilen unverändert in Kraft.

Anwendungsbereich des MRG

Der Schutz durch das MRG besteht aus 3 Säulen: Preisschutz (Mietzinsbegrenzungen), Bestandschutz (Kündigung nur bei bestimmten, im MRG geregelten Gründen und Befristungsschutz) und der Regelung, dass der Vermieter nur gerichtlich kündigen kann. Die Bestimmungen des MRG sind im Zweifel immer als zwingend anzusehen. Je nachdem, ob ein Objekt in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt oder vom MRG zur Gänze ausgenommen ist, kommen die Schutzvorschriften des MRG vor, teilweise oder gar nicht zur Anwendung.

Als Faustregel gilt, dass das MRG auf Wohnungen, Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten, die vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, zur Gänze anwendbar ist. Ein Gutteil dieser Bestandobjekte liegt in der Bundeshauptstadt Wien, weshalb das MRG oft als ein „Wiener Gesetz“ bezeichnet wird. Das MRG ist aber nicht auf alle älteren Wohnungen voll anwendbar, sondern es gelten zahlreiche Ausnahmen, etwa für Studentenheime, Zweitwohnungen, Wohnungen im Wohnungseigentum, Räumlichkeiten in Wirtschaftsparks etc., die zum Teil nur bestimmten MRG-Vorschriften unterliegen, zum Teil vom MRG ganz ausgenommen sind. Für alle Mietverhältnisse, die nicht einmal in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, gilt im Wesentlichen unverändert das ABGB.

In weiterer Folge werden nun beide Gesetze einander gegenübergestellt und die grundlegenden Unterschiede herausgearbeitet.

Mietzins

Die §§ 15 ff MRG regeln den zulässigen Mietzins. Dafür werden die Wohnungen in Kategorien eingeteilt und für jede Kategorie eine Preisobergrenze pro Quadratmeter festgelegt. Unter Umständen sind auch abweichende Vereinbarungen zulässig. Im Unterschied dazu beinhaltet das ABGB keine konkrete Regelung zur Mietzinsobergrenze. Hier gelten lediglich die allgemeinen Grenzen des Bürgerlichen Rechts, z.B. Sittenwidrigkeit, laesio enormis oder Wucher.

Erhaltungspflichten

Das MRG regelt in den §§ 3, 6 und 8 Abs 1 die Verteilung der Erhaltungspflichten zwischen Mieter und Vermieter. Letzterer muss Arbeiten durchführen, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind. Arbeiten zur Erhaltung der einzelnen Mietgegenstände muss er hingegen nur dann durchführen, wenn ernste Schäden des Hauses oder Gesundheitsgefährdungen drohen oder die Wohnung brauchbar einem neuen Mieter übergeben werden soll. Diese Regelung zur Erhaltungspflicht bei einer drohenden Gesundheitsgefährdung kann für den Vermieter sehr kostspielig werden: Vor allem in Wien gibt es in vielen Altbauhäusern noch gesundheitsschädliche Bleileitungen, was oft erst in den letzten Jahren durch Untersuchungen des Wassers entdeckt wurde. Der Vermieter ist dann verpflichtet, diese auszutauschen.

Daneben gibt es noch einige andere Erhaltungspflichten, die den Vermieter treffen. Sehr vereinfacht kann man diese zusammenfassen als die großen und kostspieligen Arbeiten, die zum Teil auch aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung durchgeführt werden müssen und das ganze Gebäude betreffen (z.B. Anschluss an Wasserleitung oder Kanalisierung, Isolierung des Hauses, technische Geräte zur Senkung des Energieverbrauchs, Heizungsanlage, Personenaufzüge).

Der Mieter ist verpflichtet, diese Einrichtungen warten und instand zu halten. Drohen ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Bewohner, muss der Mieter dem Vermieter das ohne Verzug melden.

Im ABGB gibt es keinen solchen Pflichtenkatalog, weshalb Mieter und Vermieter die Erhaltungspflichten meist vertraglich regeln. Hier bestimmt § 1096 ABGB, dass der Mieter einen Anspruch auf Zinsminderung hat, wenn die Bestandsache ohne sein Verschulden so mangelhaft wird, dass es „zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt“. Hat der Vermieter die Mangelhaftigkeit verschuldet, kann der Mieter noch zusätzlich Schadenersatz verlangen.

Dieser § 1096 gilt subsidiär auch für Mietverträge, die dem MRG unterliegen. Wie oben bereits ausgeführt, regelt das MRG die Verteilung von bestimmten Erhaltungspflichten. Daneben gibt es in der Praxis zahlreiche andere Fälle, in denen Reparaturarbeiten nötig sind, die aber nicht in den Katalog von § 3 MRG fallen. In allen diesen Fällen muss dann auf § 1096 ABGB zurückgegriffen werden. Ein Beispiel: Ist die Gastherme in der Wohnung defekt und lässt sie der Mieter reparieren, hat er einen Anspruch auf Zinsminderung für die Zeit, in der die Therme nicht funktioniert. Ob dieses Zinsminderungsrecht nur gilt, wenn der Mieter Verbraucher ist oder auch sonst, ist strittig. Auch ist nicht ganz geklärt, ob der Mieter darüber hinaus noch weitere Ansprüche hat, da die Rechtsprechung in diesem Bereich uneinheitlich ist.

Kündigung und Befristung des Mietverhältnisses

Mietverträge, die dem MRG voll oder teilweise unterliegen, können vom Vermieter nur nach Maßgabe der §§ 29 ff MRG gekündigt werden. Der Vermieter kann nur gerichtlich kündigen; der Mieter auch schriftlich.

Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG sieht vor, dass der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen kann. Was unter einem solchen wichtigen Grund zu verstehen ist, wird aus Abs 2 erkennbar, der mehrere Spezialfälle aufzählt. Einige in der Praxis wichtige Gründe seien hier genannt: Als wichtiger Grund gilt es, wenn der Mieter mit der Zinszahlung säumig ist und trotz erfolgter Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand ist. Auch wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, also den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt, durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, wenn er eine mit Strafe bedrohte Handlung gegen den Mieter oder einen Hausbewohner begeht, kann er vom Vermieter gekündigt werden. Wenn die Wohnung nicht mehr zur Befriedigung eine dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters dient oder der Geschäftsraum nicht nur vorübergehend zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck verwendet wird, liegt ebenfalls ein Kündigungsgrund vor. Wenn der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf an der Wohnung hat oder das Gebäude abgerissen wird, muss der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung beschaffen.

§ 30 Abs 2 Z 13 gibt dem Vermieter die Möglichkeit, einen Kündigungsgrund in den Mietvertrag aufzunehmen, wenn dieser Grund „wichtig und bedeutsam“ ist. Darüber hinaus ist jede weitere Vereinbarung eines Kündigungsrechts des Vermieters unwirksam.

Diese strengen Bestimmungen hätten in der Praxis wohl dazu geführt, dass die Mietverträge auf sehr kurze Zeiträume befristet werden. Um eine solche Aushöhlung des Kündigungsschutzes zu vermeiden, wurden auch Befristungsbeschränkungen ins MRG aufgenommen: Ein Mietvertrag kann nicht auf weniger als drei Jahre befristet werden. Der Mieter hat dann aber dennoch die Möglichkeit, nach einem Jahr zu kündigen. In Räumlichkeiten, die nur dem ABGB unterliegen, gibt es hingegen keinen Kündigungs- oder Befristungsschutz. Unbefristete Mietverträge können dort von beiden Seiten nach einer Frist von 14 Tagen aufgekündigt werden.

Übergang des Mietvertrags

Im Gegensatz zum ABGB enthält das MRG Regelungen darüber, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag auf eine andere Person übergehen kann: So darf der Mieter unter Umständen bestimmten Personen sein Mietrecht abtreten, wenn diese mit ihm in der Wohnung gewohnt haben. Bei seinem Tod haben bestimmte Verwandte, der Ehegatte und der Lebensgefährte ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Dieses Recht steht seit einer Entscheidung des EGMR auch homosexuellen Paaren zu.

Neben diesen Bestimmungen enthält das MRG noch zahlreiche andere Schutzvorschriften zugunsten der Mieter. Abschließend kann man sagen, dass Mieter, deren Mietvertrag dem MRG unterliegt, eine wesentlich bessere Stellung haben als Mieter nach ABGB. Wie schon eingangs erörtert, ist jedoch festzuhalten, dass das Mietrecht sicher eines jener Rechtsgebiete in Österreich ist, die politisch am stärksten wechselnden Einflüssen ausgesetzt sind.

Es ist daher durchaus vorstellbar, dass es im Laufe der nächsten Jahre zu der von der Praxis immer wieder geforderten Gesamtreform des österreichischen Mietrechts kommen wird. In welche Richtung diese gehen wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt in keiner Weise absehbar.

Wohnungseigentumsgesetz

Eine noch deutlich jüngere Rechtsmaterie ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses wurde zunächst im Wohnungseigentumsgesetz 1948 verabschiedet, sodann durch das WEG 1975 novelliert und zuletzt weitreichenden Änderungen durch das WEG 2002 unterzogen.

Durch das Wohnungseigentumsgesetz 1948 wurde in Österreich erstmals die rechtliche Grundlage für die Schaffung von Eigentumswohnungen bereitgestellt.

Auch hier war der Krieg Vater der Entwicklung. In der Phase des Wiederaufbaus zeigten sich private Hauseigentümer bzw. private Kapitalgeber nur mäßig daran interessiert, kriegszerstörte Häuser wieder aufzubauen, weil durch die Zinsregelungen der Mieterschutzgesetzgebung ein zu geringer Betrag lukrierbar war.
Darüber hinaus hoffte man soziale Gegensätze durch breitgestreutes Eigentum an Wohnungen zu entschärfen. Dies kann durchaus als gesetzgeberische Reaktion auf die Gefahr eines kommunistischen Putsches bzw. die Einverleibung Österreichs in den sich damals schon abzeichnenden Ostblock gesehen werden.

Wohnungseigentum: Definition

Wesentlich ist für das österreichische Wohnungseigentumsrecht genauso wie auch für das deutsche, dass der Begriff „Eigentumswohnung“ insofern unzutreffend ist, als dass auch ein Wohnungseigentümer weiterhin anteilig an der ganzen Liegenschaft Eigentum erwirbt bzw. innehat und nicht an einer Wohnung. Im Gegensatz zum bloßen ideellen Miteigentümer hat ein Wohnungseigentümer aber das Recht, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Dabei ist festzuhalten, dass gemäß geltender Gesetzeslage nicht bloß Wohnungen Gegenstand dieses ausschließlichen Nutzungsrechtes sein können, sondern z.B. auch Geschäftsräumlichkeiten oder auch Autoabstellplätze.

Die allgemeinen Teile des Hauses können von allen Wohnungseigentümern benutzt werden. Wie diese Benützung konkret erfolgen soll, regeln die Wohnungseigentümer untereinander. Findet ein Wechsel der Wohnungseigentümer statt, sind auch neue Wohnungseigentümer an die Benützungsregelung gebunden, obwohl sie an ihrem Abschluss nicht beteiligt waren.

Eigentümergemeinschaft

Entscheidungen, die sich nicht auf die einzelnen Wohnungen, sondern auf die Liegenschaft und ihre allgemeinen Teile beziehen, werden ebenfalls von allen Wohnungseigentümern (zusammengefasst in der sogenannten „Eigentümergemeinschaft“) getroffen. Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person. Sie kann einen Verwalter bestellen, der sie vertritt und die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer wahren muss.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet mit Stimmenmehrheit.  Überstimmte Wohnungseigentümer können dann eventuell noch das Gericht anrufen, damit dieses die Entscheidung aufhebt.

Zu beachten ist auch, dass die Wohnungseigentümer zur Vorsorge für künftige Aufwendungen eine Rücklage bilden müssen. Die Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer zu dieser Rücklage richten sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen.

Das Wohnungseigentumsrecht unterliegt wie auch das Mietrecht starken gesellschaftspolitischen Einflüssen. Zuletzt wurde dies sichtbar, als die ursprünglich nur für Ehegatten mögliche Wohnungseigentümerpartnerschaft für alle Zusammenschlüsse von zwei natürlichen Personen geöffnet wurde. Da zum damaligen Zeitpunkt noch keine Einigung über die – nunmehr auch in Österreich mögliche – registrierte Partnerschaft von homosexuellen Paaren erzielt werden konnte, behalf man sich mit dieser Konstruktion.

Es stellen daher auch die obigen Ausführungen zum WEG eine Momentaufnahme des österreichischen Rechtes dar, weshalb dringlich angeraten wird bei sämtlichen Angelegenheiten des Miet- und Wohnrechtes, insbesondere beim Abschluss von Verträgen, seien es Miet- oder gar Kaufverträge, die fachlich fundierte Beratung durch im österreichischen Recht versierte Rechtsanwälte einzuholen.

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