IMMOBILIENERWERB IN ÖSTERREICH

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RA Dr. Herbert Schöpf, LL.M.

Süddeutsche Zeitung Nr. 204, September 2010: „Piefkes haben es schwer! Den Blick auf die Alpen gibt es nicht für jeden: Ausländische Investoren dürfen in Österreich nur eingeschränkt Immobilien kaufen“. Ob dem tatsächlich so ist, ist Gegenstand dieses Beitrags.

 
I. Vom Titel zum Modus

Nach österreichischem Recht sind Kaufverträge sogenannte Konsensualverträge. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag bereits mit der erklärten Willenseinigung (Konsens) von Käufer und Verkäufer zustande kommt. Die bloße Einigung über Kaufsache und Kaufpreis ist für das Zustandekommen bereits ausreichend, eine weitere Einigung über den Inhalt ist grundsätzlich nicht erforderlich. An bestimmte Formerfordernisse sind die Parteien nur in Ausnahmefällen gebunden, insbesondere dann, wenn diese gesetzlich vorgeschrieben sind (z.B. Kaufverträge zwischen Ehegatten bedürfen zur Gültigkeit eines Notariatsaktes).

Ein rechtswirksamer Kaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich und nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, durch bestimmtes Verhalten, zustande kommen. Auch wenn die Parteien vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, ist der Vertrag bereits mit der erfolgten Willenseinigung der Parteien wirksam. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Parteien die Hauptpunkte des Vertrages bloß vorläufig schriftlich festhalten wollen und nach ihrem Willen die „förmliche“ Vertragsurkunde erst errichtet werden soll. Für einen Vorvertrag als Vereinbarung, künftig einen Kaufvertrag bestimmten Inhaltes abzuschließen, bleibt daher in der Regel kein Platz. Für die Gültigkeit des Vorvertrages ist es erforderlich, dass er alle wesentlichen Punkte des Hauptvertrages enthält. Sofern ausnahmsweise ein Vorvertrag abgeschlossen wird, ist darauf zu achten, dass der Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages nur innerhalb eines Jahres durchsetzbar ist.

Mit dem Vorvertrag ist die Option verwandt. Anders als der Vorvertrag gibt sie nicht bloß ein Recht auf Abschluss des Hauptvertrages, mit Ausübung der Option werden unmittelbar die vertraglichen Pflichten begründet.

Für den eigentlichen Eigentumserwerb ist jedoch die Eintragung im Grundbuch erforderlich, hierfür ist ein schriftlicher Kaufvertrag erforderlich, auf den die Unterschriften der Vertragsparteien beglaubigt sind. Die Beglaubigung der Unterschrift auf der Vertragsurkunde kann durch einen Notar oder auch bei Gericht erfolgen. Daher ist im Gegensatz zu Deutschland die Beiziehung eines Notars nicht zwingend.

Ungeachtet der Rechtswirksamkeit eines mündlichen Kaufvertrages ist daher zur Erlangung des Eigentums letztlich dessen schriftliche Ausfertigung erforderlich. Darin liegt in der Praxis eine große Gefahr, insbesondere für ausländische Kaufinteressenten, die im Vertrauen darauf, dass für einen bindenden Vertragsabschluss eine bestimmte Form eingehalten oder ein Rechtsanwalt bzw. ein Notar beigezogen werden müssen, oftmals gegenüber dem Verkäufer Erklärungen (mündliche oder schriftliche) abgeben, die in der Folge von den Gerichten bereits als verbindliche Annahmen ausgelegt werden. Im Verhandlungsstadium ist daher größte Vorsicht geboten. Ein fehlender Bindungswille sollte eindeutig zum Ausdruck gebracht werden.

Aber auch schon vor Vertragsabschluss bestehen zwischen den Parteien bestimmte Rechte und Pflichten, das sogenannte vorvertragliche Schuldverhältnis. Dieses sieht vor, dass bereits bei und während der Anbahnung eines Vertrages Aufklärungs-, Schutz- und Sorgfaltspflichten der Parteien zu wahren sind, deren Verletzung schadenersatzpflichtig machen kann.

Der Abschluss des Kaufvertrages bewirkt allerdings für sich noch nicht den Erwerb des Eigentums. Die Parteien haben lediglich einen Anspruch gegeneinander auf Erbringung der jeweiligen Leistung. Der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen und der Verkäufer hat dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und zu übereignen.

§ 380 ABGB bestimmt, dass ohne „Titel und rechtliche Erwerbungsart“ kein Eigentum erlangt werden kann. Unter den Begriff „Titel“ ist jede rechtliche Möglichkeit, Eigentum zu erwerben, zu verstehen. Der Titel kann ein Vertrag oder sonstiges Rechtsgeschäft
(z.B. letztwillige Verfügung), eine gerichtliche Entscheidung oder eine Gesetzesbestimmung (z.B. beim gutgläubigen Erwerb vom Nichteigentümer) sein. Der Kaufvertrag ergibt somit lediglich einen Anspruch auf Erwerb des Eigentums und wird daher auch als „schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft“ bezeichnet.

Das Eigentum muss aufgrund dieser Berechtigung noch durch die „rechtliche Erwerbungsart“, den „Modus“, erlangt werden. Der Modus wird auch als „sachenrechtliches Verfügungsgeschäft“ bezeichnet. Man spricht daher auch von der „Zweiaktigkeit“ des Eigentumserwerbes. Die Erwerbungsart, der Modus, besteht bei beweglichen Sachen grundsätzlich in der Übergabe der Sache, bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) in der Eintragung in das Grundbuch. Es ist also zu unterscheiden zwischen dem Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) und der Übergabe bzw. Eintragung im Grundbuch als Verfügungsgeschäft (Modus). Nach österreichischem Recht ist die Kausalität des Verfügungsgeschäftes erforderlich, das heißt, dass ihm ein rechtsgültiger Titel zugrunde liegen muss, der den Rechtsgrund für den Eigentumserwerb bildet, ein abstrakter Modus alleine bewirkt keinen Eigentumserwerb. Ist das Verpflichtungsgeschäft unwirksam, kann das Eigentum nicht wirksam übergehen. Die Eigentumsverhältnisse an der Kaufsache sollten daher unbedingt vorabgeklärt werden. Ein Unterschied zum deutschen Recht besteht darin, dass die Auflassung (in Österreich „Aufsandung“) weniger formal ist. So hat zwar die sogenannte Aufsandungserklärung bestimmten Erfordernissen hinsichtlich der Formulierung zu genügen, eine Erklärung der Aufsandung bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsparteien vor einem Notar ist jedoch nicht erforderlich. Die Vertragsparteien können also unabhängig voneinander an verschiedenen Orten, zu verschiedenen Zeitpunkten den Kaufvertrag unterzeichnen, erforderlich ist nur die Beglaubigung der Unterschrift durch Gericht oder Notar. Die Beglaubigung durch einen deutschen Notar ist aufgrund einer zwischenstaatlichen Vereinbarung zwischen Deutschland und Österreich ebenfalls möglich.

 
II. Was kann erworben werden?

Grundsätzlich wird in Österreich mit dem Eigentum an einem Grundstück auch das Eigentum an dem darauf befindlichen Gebäude erworben. Ein selbstständiger Eigentumserwerb an Gebäuden auf fremden Grundstücken ist nur in Ausnahmefällen möglich, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.

Im Grundbuch kann nur das Eigentum an Liegenschaften (Grundstück samt den darauf errichteten Gebäuden) einverleibt werden, nicht das Eigentum an einem Gebäude oder einem Teil davon. Gewöhnlich steht das Eigentumsrecht an einer Sache nur einer Person allein zu, die auch verfügungsberechtigt ist (Alleineigentum). Sollen mehrere Personen Eigentümer einer Liegenschaft werden, so ist dies in Form schlichten Miteigentums oder in Form von Wohnungseigentum möglich.

Beim schlichten Miteigentum haben die Miteigentümer Eigentum nach ideellen Anteilen, das bedeutet, dass das Eigentumsrecht an einer Liegenschaft zwischen den Miteigentümern nach Anteilen (1/2, 1/4, etc.) aufgeteilt ist. In allen Fällen des Miteigentums ist das Recht und nicht die Sache geteilt, dem Einzelnen gehört also kein realer Teil, vielmehr bezieht sich sein Anteilsrecht immer auf die ganze Sache. Nur über den ihm zustehenden Teil kann der Miteigentümer alleine verfügen. Real geteiltes Eigentum, bei dem jeder Miteigentümer nicht eine Quote, sondern ein ganz bestimmter Teil der Sache gehört (z.B. eine bestimmte Wohnung), besteht in einzelnen Bundesländern aufgrund alter Rechtslage zwar noch weiter (etwa in Form des Stockwerkeigentums), Neubegründungen sind aber nicht möglich.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ermöglicht es, einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft mit dem Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft zu verbinden. Wohnungseigentum ist das den Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung oder eine sonstige selbstständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und hierüber alleine zu verfügen. Es ist kein Eigentumsrecht an Teilen des Hauses oder real geteiltes Eigentum. Der Wohnungseigentümer ist also Miteigentümer der ganzen Liegenschaft und erhält ein dingliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten. Wohnungseigentum kann jede natürliche oder juristische Person erwerben sowie eine sogenannte „Eigentümerpartnerschaft“. Eine Eigentümerpartnerschaft ist eine Rechtsgemeinschaft von zwei natürlichen Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer sind, unabhängig davon, ob sie verheiratet, verwandt oder verschwägert, verschiedenen oder gleichen Geschlechts sind. Wollen mehr als zwei Personen Wohnungseigentum erwerben, so bleibt die Möglichkeit der Vergesellschaftung etwa durch Gründung einer Personen- oder Kapitalgesellschaft.

 
III. Das österreichische Grundbuch

Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte und Lasten (Wohnungs-/Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Baurechte, usw.) eingetragen sowie rechtserhebliche Tatsachen durch Anmerkungen ersichtlich gemacht werden. Zuständig ist jeweils das Bezirksgericht, in dessen Verantwortungsbereich sich die Liegenschaft befindet. Zu beachten ist, dass aufgrund der Grundverkehrsgesetze der Bundesländer zur Verbücherung bestimmter Rechtserwerbe (Eigentum, Fruchtgenuss, etc.) auch die jeweils verlangten Genehmigungen, Negativbestätigungen oder Erklärungen vorzulegen sind, ohne die der Rechtserwerb grundbücherlich nicht durchgeführt werden kann.

Das österreichische Grundbuch ist vor allem durch den Vertrauensgrundsatz, „Was eingetragen ist, gilt“, und den Rangordnungsgrundsatz (auch Prioritätsgrundsatz), „Der zeitlich Frühere ist auch der rechtlich Stärkere“, gekennzeichnet.

Erst die Eintragung ins Grundbuch bewirkt den Eigentumserwerb. Die tatsächliche physische Übergabe der Liegenschaft ist für die Übertragung des Eigentumsrechtes bedeutungslos. Der Grundsatz des bücherlichen Vormannes bewirkt, dass Eintragungen nur gegen den zulässig sind, der zur Zeit der Anfrage im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft aufscheint. Der Rang einer Eintragung richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Gesuchs beim Grundbuchsgericht. Dies ist in der Praxis in zweifacher Hinsicht von enormer Bedeutung. Zum einen richtet sich das Verhältnis der Eintragungen (z.B. nachfolgender Pfandrechte) zueinander nach ihrem Rang. Zum anderen besteht die Möglichkeit der vorläufigen Sicherung eines Ranges für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung, die dann später in dem vorweg gesicherten Rang eingetragen werden kann; dies dient insbesondere dem Schutz potentieller Erwerber.

 
IV. Das österreichische Grundverkehrsrecht

Die Grundverkehrsgesetze regeln, wer Liegenschaften erwerben darf. Daneben ist noch das Raumordnungsrecht zu beachten, das regelt, wie die Grundstücke genützt werden dürfen. Hinsichtlich des Erwerbs von Zweitwohnsitzen sind daher sowohl die Bestimmungen der Raumordnung, als auch jene der Grundverkehrsgesetze von Bedeutung.

Das Raumordnungsrecht ist eine sogenannte „Querschnittsmaterie“, d.h., es gibt Kompetenzen des Bundes, der Länder und der Gemeinden. Zu beachten sind in Bezug auf eine Nutzung als Freizeitwohnsitz insbesondere die Raumordnung des jeweiligen Bundeslandes sowie die Regelungen auf Gemeindeebene. Grundverkehr ist Landessache, es gibt daher neun Grundverkehrsgesetze der Bundesländer, mit zum Teil großen Unterschieden von Bundesland zu Bundesland in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen. Die Grundverkehrsgesetze sehen verschiedene Maßnahmen zur Kontrolle des Verkehrs mit Grundstücken durch Behörden vor, wie z.B. Genehmigungsvorbehalte, Anzeigepflichten und Erklärungspflichten. Bis zur Erteilung einer allfälligen Genehmigung ist ein Kaufvertrag „schwebend unwirksam“.

Wird eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt, ist der Kaufvertrag (bzw. auch andere zivilrechtliche Rechtsgeschäfte) unwirksam und kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grundverkehrsgesetze sehen auch die Vorlage von Erklärungen beim Grundbuch vor, ohne die eine Eintragung des Rechtserwerbs nicht erfolgen kann. Werden Rechtswidrigkeiten begangen (z.B. Nichteinhaltung von Genehmigungs- oder Erklärungspflichten, rechtswidrige Nutzung als Zweitwohnsitz, etc.) führt dies neben verwaltungsstrafrechtlichen Konsequenzen (mit zum Teil empfindlichen Geldstrafen) zur Nichtigkeitsklage und in Folge zur Löschung der Eintragung des Eigentumserwerbes im Grundbuch.

Geregelt werden der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken („grüner Grundverkehr“), der Verkehr von Baugrundstücken („weißer Grundverkehr“) sowie der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer. Der Erwerb von Grundstücken durch nicht EU-/EWR-Bürger (Ausländergrunderwerb) ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Gesonderte, sehr restriktive Beschränkungen, die für Inländer und EU/EWR-Bürger gleichermaßen gelten, enthalten die Grundverkehrsgesetze hinsichtlich des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Bürger aus EU- und EWR-Staaten sind in Ausübung der Personenverkehrsfreiheiten (Niederlassungsfreiheit, Dienstleistungsfreiheit, Arbeitnehmerfreizügigkeit und Aufenthaltsrichtlinien) und der Kapitalverkehrsfreiheit den österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt und unterliegen daher nicht den Beschränkungen des Ausländergrunderwerbs.

Der Erwerb von Baugrundstücken zur Begründung eines Hauptwohnsitzes in Ausübung der europarechtlich garantierten Freiheiten ist nicht genehmigungspflichtig, es gibt jedoch Nachweispflichten im Hinblick auf die Berufung auf eine der Freiheiten. In allen Grundverkehrsgesetzen ist vorgesehen, dass eine Erklärung abgegeben wird, der Erwerb erfolge in Ausübung dieser Freiheiten; auf Antrag des Erwerbers stellt die zuständige Behörde eine diesbezügliche Bestätigung aus. Diese werden teils als Negativbestätigungen, als Feststellungsbescheide oder als Negativbescheinigung bezeichnet.

Fast alle Grundverkehrsgesetze enthalten jedoch Beschränkungen beim Erwerb von Freizeitwohnsitzen, welche für Österreicher und EU-/EWR-Bürger gleichermaßen gelten. Das Grundverkehrsrecht verfolgt mehrere Ziele. In Bezug auf Freizeitwohnsitze soll – im Hinblick auf die Bodenknappheit – dem Bedarf nach Baugrundstücken für Wohn- und Betriebszwecke der Vorrang vor der Nutzung zu Freizeitzwecken gegeben werden. Die Grundverkehrsgesetze der Bundesländer wurden im Zuge des EU-Beitritts und aufgrund mehrerer Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes und des Verfassungsgerichtshofes in den letzten Jahren mehrfach novelliert, weitere Änderungen in nächster Zeit sind wahrscheinlich. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass „Zweitwohnsitz“ und „Freizeitwohnsitz“ keine deckungsgleichen Begriffe sind. Es ergeben sich Unterschiede zwischen der europarechtlichen und der österreichischen Terminologie einerseits, andererseits sind die Begriffe auch in den verschiedenen Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer nicht gleich definiert.

Grundsätzlich ist anzumerken, dass alle Grundverkehrsgesetze sich nicht nur auf die Eigentumsübertragung, sondern auch auf andere Formen des Rechtserwerbs, wie etwa Fruchtgenussrecht, Recht des Gebrauchs der Wohnung, Erwerb des Baurechtes, aber auch Miete und Pacht, beziehen.

 
V. Miete und Pacht

Vermietung oder Verpachtung der Immobilie bzw. Liegenschaft kann in mehrerer Hinsicht relevant für einen Erwerber sein. Es ist zu beachten, dass die Landesgrundverkehrsgesetze sich nicht nur auf den Eigentumserwerb an Grundstücken beziehen, sondern teilweise auch auf deren Vermietung und Verpachtung. Miete und Pacht werden gemeinsam als Bestandsverträge bezeichnet. Regelungen hinsichtlich Miete und Pacht finden sich im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), für Mietverträge ist insbesondere das Mietrechtsgesetz (MRG) von Bedeutung.

Verpachtet werden können grundsätzlich Betriebe und landwirtschaftliche Flächen. Eine Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsbetriebes sowie Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind vom Anwendungsbereich des strengen Mietrechtsgesetzes (MRG) ausgenommen, ebenso wie Wohnungen, die auf die Dauer von höchstens 6 Monaten als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels oder vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden. Für diese vom Mietrechtsgesetz ausgenommenen Bestandsverhältnisse besteht freies Vertragsrecht sowohl hinsichtlich der Mietdauer als auch der Mietzinshöhe. Bei sogenannten MRG-Mietverhältnissen ist besonders zu beachten, dass jede Befristung für ihre Durchsetzbarkeit schriftlich mit einer Dauer von zumindest 3 Jahren vereinbart werden muss. Auch bestehen im Rahmen des MRG besondere Vorgaben für die Bestimmung des Mietzinses (angemessener Mietzins, Kategoriemietzins, Richtwertmietzins).

 
VI. Vererbung und Schenkung

Sowohl im deutschen als auch im österreichischen Recht gilt in Erbfällen das Staatsangehörigkeitsprinzip und zwar uneingeschränkt sowohl für bewegliches als auch für unbewegliches Vermögen, d.h., Immobilien des Erblassers. Das Erbstatut bestimmt sich in Österreich nach dem österreichischen IPRG nach dem Heimatrecht des Erblassers. Auf den letzten Wohnsitz des Erblassers oder die Belegenheit einzelner Nachlassgegenstände kommt es grundsätzlich nicht an. Eine Rechtswahl ist nach österreichischem Recht im Erbrecht nicht möglich.

Neben dem Erbrecht des Heimatstaates des Erblassers kommen jedoch beim Erwerb des Eigentums an einer österreichischen Immobilie und im Hinblick auf alle mit der österreichischen Immobilie verbundenen Rechte die nationalen österreichischen Gesetze zur Anwendung. Besonderheiten ergeben sich hieraus auch für den Immobilienerwerb von Todes wegen. So kommt es in Österreich im Erbfall zur sogenannten Gesamtrechtsnachfolge der Erben. Diese treten jedoch nicht unmittelbar mit dem Erbfall in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Erforderlich ist vielmehr die sogenannte „Einantwortung“ der Erben. Hierzu ist ein Einantwortungsbeschluss des Nachlassgerichtes erforderlich. Die Einleitung dieses Verfahrens erfolgt von Amts wegen. Die Einantwortung bewirkt, dass die gesamte Erbschaft in einem Akt durch die Erben erworben wird. Nach erfolgter Einantwortung händigt das Nachlassgericht den Erben die sogenannte Einantwortungsurkunde aus, mit der diese die Eigentumsüberschreibung der österreichischen Immobilie im Grundbuch erreichen können. Die Notwendigkeit eine Einantwortung in diesem Sinne besteht auch, wenn der Erblasser als deutscher Staatsangehöriger mit letztem Wohnsitz in Deutschland verstorben ist und Eigentümer einer österreichischen Immobilie war.

Das österreichische IPRG verweist bei Schenkungen auf das Recht des Staates, in dem sich die Immobilie befindet. Ein deutscher Staatsbürger kann daher seine in Österreich gelegene Immobilie zwar ohne weiteres schenkungsweise übertragen, muss die Schenkung aber hier nach dem österreichischen Recht unterstellen und die Formvorschriften des österreichischen Rechts beachten.

 
VII. Steuern und Gebühren

Der Verkauf von Immobilien ist in Österreich von der Umsatzsteuer befreit. Mit dieser Umsatzsteuerbefreiung ist jedoch verknüpft, dass Vorsteuerbeträge, die der Verkäufer in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf für Investitionen in diese Immobilie in Anspruch genommen hat, anteilig zurückgezahlt werden müssen. Dadurch kann die Umsatzsteuer in Leistungsbeziehungen zwischen Unternehmern zum Kostenfaktor werden. Um dies zu verhindern, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren und damit die Vorsteuerkorrektur zu vermeiden. Wird diese Option gewählt, so unterliegt der Kaufpreis der Umsatzsteuer in Höhe von 20 %. Der Käufer der Immobilie kann sich, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie der Einkünfteerzielung dient und der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer wieder als Vorsteuer abziehen.

Eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % (unter nahen Angehörigen 2 %) muss durch den Erwerb der österreichischen Immobilie entrichtet werden. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Kaufpreis der Immobilie (einschließlich Umsatzsteuer, falls anwendbar). Für die Grundbuchseintragung fällt eine weitere Gebühr in Höhe von 1 % an.

Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % ist auch zu entrichten, wenn alle Anteile einer österreichischen oder ausländischen Körperschaft, die österreichischen Grundbesitz hält, in einer Hand vereinigt werden bzw. alle Anteile an einer solchen Gesellschaft übertragen werden. In diesem Fall wird der 3,5 %-igen Grunderwerbsteuer der 3-fache Einheitswert der Liegenschaft zugrunde gelegt. Der Einheitswert entspricht derzeit rund 10 % bis 15 % des Marktwertes.

Der Besitz von Grund und Boden unterliegt einer jährlichen Grundsteuer. Der Basissatz für die Grundsteuer beträgt 0,2 % vom Einheitswert. Dieser Satz kann aber von den Gemeinden, in denen der Grund und Boden gelegen ist, auf bis zu 1 % erhöht werden. Daher liegt der tatsächliche Satz meist zwischen 0,8 % und 1 %.

Für unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, ist neben der Grundsteuer auch eine jährliche Bodenwertabgabe zu entrichten (1 % des Einheitswerts).

Da Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sowie für die Bodenwertabgabe der Einheitswert der Immobilie ist, ergibt sich in der Regel ein geringer Steueraufwand, der keinen bestimmenden Kostenfaktor für einen Investor darstellt.

Der Verfassungsgerichtshof hat die Erbschafts- und Schenkungssteuer mit Wirkung 31.07.2008 aufgehoben. Grundstückschenkungen und -erbschaften unterliegen somit seit 01.08.2008 nur noch der Grunderwerbsteuer von 3,5 % (unter nahen Angehörigen 2 %).

Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert, so ist dieser Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Die Spekulationsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre, hat die Immobilie jedoch dem Veräußerer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient, so ist der Veräußerungsgewinn von der Besteuerung ausgenommen. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensbesteuerung. Bei internationalen Sachverhalten muss daher die Besteuerung gemäß den Doppelbesteuerungsabkommen im Einzelfall geprüft werden.

Dient die Immobilie gewerblichen Zwecken oder ist die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, so sind die laufenden Gewinne sowie ein etwaiger Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig (keine Spekulationsfrist), wobei Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie grundsätzlich als abzugsfähig behandelt werden.

 
VIII. Schlussbemerkung

Dieser Beitrag konnte die rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Erwerbs, Besitzes und Verkaufs von Immobilien in Österreich nur kurz streifen. Entscheidungen für Immobilieninvestitionen sollten jedenfalls unter Einbezug professioneller Beratung getroffen werden.

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