Erwerb von Immobilien in Österreich

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Unabhängig von der Staatsangehörigkeit bzw. dem Sitz können prinzipiell alle juristischen und natürlichen Personen sowie Personengesellschaften Eigentum an Immobilien in Österreich erwerben.
Der Eigentumserwerb nach österreichischem Recht setzt einen Titel, der z.B. in einem Kaufvertrag besteht sowie einen Erwerbsmodus voraus. Im Allgemeinen ist als Modus gemäß § 426 ff. ABGB die Übergabe der verkauften Sache vorgesehen. Soll indes das Eigentum an Immobilien übertragen werden, tritt an ihre Stelle die Einverleibung (Eintragung) im Grundbuch nach § 421 AGBGB. Für einen Erwerb durch Kauf ist darüber hinaus nach überwiegender Ansicht nötig, dass sich die Parteien über den Eigentumserwerb einig sind, diese Einigung ist aber gewöhnlich in der Vertragsurkunde mit enthalten.
Im internationalen Kontext ist zu beachten, dass auch Österreich dem Grundsatz folgt, dass dingliche Rechte stets nach dem Recht des Ortes beurteilt werden, in dem sich die jeweilige Sache befindet (§ 31 IPRG). Eigentum an in Österreich befindlichen Immobilien kann deswegen nur nach österreichischem Recht erworben werden. Für das dem Eigentumsübergang zugrunde liegende Rechtsgeschäft (Titelgeschäft) kann zwar ausländisches Recht anwendbar sein, z.B. aufgrund einer Rechtswahl. Dabei sind aber stets die zwingenden Vorschriften des österreichischen Immobilienrechts zu beachten, die sich gegenüber dem auf den Vertrag anwendbaren Recht durchsetzen.

Titel
Als Titelgeschäft einer Eigentumsübertragung kommen verschiedene Verträge in Betracht, meistens liegt ihr ein Kaufvertrag zugrunde. Dieser ist gemäß §§ 883, 1053 ABGB prinzipiell auch für  Immobilien formfrei möglich durch eine Einigung von Verkäufer und Käufer über die Verschaffung des Eigentumsrechts gegen Bezahlung eines Kaufpreises. Allerdings ist nach dem Grundbuchrecht für die Einverleibung im Grundbuch die Vorlage einer Urkunde nötig (§ 31 Abs.1 GBG). Dafür ist aber nicht die notarielle Abfassung des Vertrags, sondern lediglich die Beglaubigung der Unterschriften und Geburtsdaten der Beteiligten nötig, sodass der Vertrag selbst auch privatschriftlich abgefasst werden kann. Der Vertrag muss inhaltlich mindestens eine genaue Bezeichnung der Parteien, des Vertragsobjekts, des Rechtsgrundes und die als Gegenleistung geschuldete Kaufpreissumme enthalten. Für die Umschreibung im Grundbuch zwingend erforderlich ist darüber hinaus die sog. Aufsandungserklärung, d.h. die ausdrückliche Erklärung desjenigen, dessen Recht belastet oder aufgegeben wird, dass er mit der Einverleibung im Grundbuch einverstanden ist. Die Erklärung kann im Kaufvertrag aufgenommen werden oder in einer besonderen Urkunde eingereicht werden. An  die Formulierung der Aufsandungserklärung werden sehr strenge Anforderungen gestellt, die sich aber nach den jeweiligen Gerichtsbezirken unterscheiden können, sodass  unbedingt die jeweilige Rechtsprechung zu beachten ist.

Eintragung
Das österreichische Grundbuchverfahren ist an strenge formale Vorschriften gebunden. Die Umschreibung erfolgt aufgrund eines Antrags, der entweder vom Rechtsinhaber oder vom Begünstigen eingereicht werden kann. Wichtig ist insbesondere die Vorlage der Titelurkunde im Original, damit eine Umschreibung erfolgen kann. Zusätzlich ist eine Kopie für die Urkundensammlung beizulegen. Die Originalurkunde darf keinerlei Makel enthalten, die ihre Glaubwürdigkeit schwächen könnten (z.B. keine Streichungen) und muss, sofern sie aus mehreren Seiten besteht, so geheftet sein, dass eine nachträgliche Einfügung von Blättern unmöglich ist (§ 27 GBG). Zudem muss sie explizit einen gültigen Rechtsgrund (Titel) nennen (§ 26 Abs.2 GBG). Prinzipiell genügen aufgrund des deutsch-österreichischen Beglaubigungsvertrags vom 21.6.1923 auch deutsche notarielle Urkunden, ohne dass es einer Apostille bedarf. Schwierigkeiten können sich aber unter Umständen bei der Vorlage einer Ausfertigung einer deutschen notariellen Urkunde, die nach deutschem Recht das Original ersetzt, ergeben, weil eine Eintragung nur aufgrund der Originalurkunde vorgenommen werden darf (vgl. § 87 GBG). Zudem sind nach österreichischem Grundbuchrecht die Unterschriften und Geburtsdaten der Beteiligten in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen.  Hinzu kommen weitere einzureichende Bescheinigungen, wie z.B. gegebenenfalls erforderliche Genehmigungen und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes sowie ein Staatsangerhörigkeitsnachweis des Rechtserwerbers

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