NORWEGISCHES MIETRECHT

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– Stand 10. Februar 2011 –

Dr. Roland Mörsdorf
Partner
Advokatfirmaet Grette DA, Oslo

1.    Mietmarkt
Gewerbeimmobilien werden in Norwegen überwiegend angemietet. Demgegenüber spielen Wohnimmobilien auf dem Mietmarkt eine wesentlich geringere Rolle, als dies in Deutschland der Fall ist. Die meisten norwegischen Haushalte verfügen über Wohnungseigentum. Spätestens mit dem Eintritt in das Berufsleben erwerben Norweger ihre erste Wohnung, die sie nach einigen Jahren wieder verkaufen, um eine größere Wohnung zu erwerben. Dies steht unter anderem im Zusammenhang mit den seit Jahren steigenden Wohnungspreisen, durch die sich größere Wohnungen zum Teil bereits durch den Wertzuwachs finanzieren lassen.

2.    Mietvertrag
Mietverträge können sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden. In der Praxis werden jedoch nahezu alle Mietverträge schriftlich abgeschlossen, zumal die Parteien bei Abschluss eines mündlichen Vertrages verpflichtet sind, unverzüglich das Vereinbarte schriftlich festzuhalten. Mietverträge sind grundsätzlich frei vereinbar. Allerdings unterliegt die Vermietung von Wohnimmobilien bestimmten zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Dies bedeutet, dass von diesen Bestimmungen durch den Mietvertrag nicht zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden kann.

3.    Mietdauer
Mietverträge können für unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für die Vermietung von Gewerbe- als auch von Wohnimmobilien.
Alternativ können Mietverträge auch für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden. Handelt es sich jedoch um die Vermietung von Wohnimmobilien, kann dieser Zeitraum grundsätzlich nicht kürzer als drei Jahre sein. Nur in den Fällen, in denen es sich um die Vermietung von einzelnen Wohnräumen oder von einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus handelt, kann der Mietvertrag für den Zeitraum von einem Jahr abgeschlossen werden. Wenn ein Mietvertrag für einen anderen Zeitraum abgeschlossen worden ist, gilt er als für unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Ein für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossener Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Wenn der Mieter jedoch nicht auszieht und der Vermieter ihn innerhalb von drei Monaten ab Ablauf des vereinbarten Zeitraums nicht schriftlich zum Auszug aufgefordert hat, läuft der Mietvertrag für unbestimmte Zeit weiter. Diese Rechtsfolge kann in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien abbedungen werden.

4.    Kündigung
Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, können vor Ablauf des Zeitraums nicht gekündigt werden, soweit ein – außerordentliches – Kündigungsrecht nicht ausdrücklich vereinbart ist. Mietverträge, die für unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können demgegenüber von beiden Parteien unter Wahrung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings ist das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags auf bestimmte Fälle des Eigenbedarfs beschränkt. Von diesen Beschränkungen kann in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien abgewichen werden.
Weiterhin muss die Kündigung durch den Vermieter bestimmte Formerfordernisse erfüllen. Von diesen Formerfordernissen kann weder in Mietverträgen über Wohnimmobilien noch in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien abgewichen werden.
Des Weiteren können sowohl Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, als auch Mietverträge, die für unbestimmte Zeit eingegangen sind, wegen wesentlicher Vertragsverletzung beendet werden. Dies kann mit der aus dem deutschen Recht bekannten Kündigung aus wichtigem Grund verglichen werden. Die Fälle der wesentlichen Vertragsverletzung sind im Gesetz nicht geregelt, so dass es stets auf den Einzelfall ankommt. Die Anforderungen an das Vorliegen einer derartigen wesentlichen Vertragsverletzung entsprechen in etwa den Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes nach deutschem Recht.

5.    Schönheitsreparaturen
Der Mieter hat zum Ablauf des Mietverhältnisses die Immobilie in dem Zustand zu übergeben, in dem er sie übernommen hat. Allgemeine Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, ist der Mieter jedoch nicht instandzusetzen verpflichtet. In der Praxis bedeutet dies, dass die aus Deutschland bekannten Schönheitsreparaturen bei Wohnimmobilien nicht auf den Mieter übertragen werden. Es bleibt dem Vermieter überlassen, ob er die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nach Auszug des Mieters auf seine Kosten vornimmt oder die Immobilien im übernommenen Zustand weitervermietet.

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