NORWEGISCHES IMMOBILIENRECHT

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– Stand 10. Februar 2011 –

Dr. Roland Mörsdorf
Partner
Advokatfirmaet Grette DA, Oslo

1.    Grundbuch
Norwegen kennt – wie Deutschland – ein Grundbuchsystem. Im Grundbuch sind das Eigentum an Immobilien und eventuelle Belastungen wie beispielsweise Grundpfandrechte, die auf den Immobilien lasten, eingetragen. Das Grundbuch begründet guten Glauben in zweierlei Hinsicht. Zum einen gilt derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als Eigentümer der Immobilie. Zum anderen gilt die Immobilie als nur mit den Grundpfandrechten belastet, die im Grundbuch eingetragen sind. Im Gegensatz zu Deutschland kennt Norwegen allerdings keine lokalen Grundbuchämter, sondern nur ein zentrales Grundbuchamt in Hønefoss.

2.    Erwerb von Immobilien
Der Erwerb von Immobilien erfolgt in Norwegen durch Abschluss eines Kaufvertrags. Das norwegische Recht kennt nicht das aus dem deutschen Recht bekannte Abstraktionsprinzip, so dass der Abschluss eines weiteren Verfügungsgeschäftes über die eigentliche Übertragung des Eigentums (Auflassung) nicht erforderlich ist. Des Weiteren bedarf der Erwerb von Immobilien nicht der Eintragung in das Grundbuch. Der Eigentumswechsel sollte aber in jedem Fall im Grundbuch eingetragen werden, um eine weitere Veräußerung der Immobilie durch den Verkäufer an gutgläubige Dritte zu verhindern. Gleichwohl ist die Eintragung im Grundbuch für den Eigentumsübergang ohne jede Bedeutung.
Der Abschluss des Kaufvertrags bedarf in formeller Hinsicht nur der Schriftform. Wenn sich der Käufer hinsichtlich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen soll, ist außerdem die Unterzeichnung durch zwei geschäftsfähige, also volljährige Zeugen, erforderlich. Der Kaufvertrag muss demnach nicht beurkundet werden. Die aus dem deutschen Recht bekannte notarielle Beurkundung, die nicht nur für den Immobilienerwerb, sondern für viele weitere Rechtsgeschäfte vorgeschrieben ist, ist in Norwegen völlig unbekannt und kommt daher auch auf den Erwerb von norwegischen Immobilien nicht zur Anwendung.
Immobilien werden in Norwegen grundsätzlich „wie gesehen“ verkauft. Dies stellt hohe Anforderungen an die Prüfung der Immobilien durch den Käufer vor Vertragsabschluss, zumal die norwegische Rechtsprechung über Ansprüche wegen versteckter Mängel sehr käuferunfreundlich ist.

3.    Erwerb von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien stehend überwiegend im Eigentum von Single Purpose Gesellschaften. Die Veräußerung derartiger Gewerbeimmobilien wird in Norwegen vorwiegend als Share Deal, also dergestalt strukturiert, dass die Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft veräußert werden. Gegenstand des Erwerbsgeschäft ist daher nicht die Immobilie also solche, sondern die Gesellschaft. Da die Gesellschaft weiterhin Eigentümerin der Immobilie bleibt, erfolgt keine Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch.
Bei den Single Purpose Gesellschaften handelt es sich in den meisten Fällen um norwegische Aksjeselskaper (AS), die sich mit der deutschen GmbH vergleichen lassen. Grundsätzlich ist der AS gesellschaftsrechtlich untersagt, den Erwerb von Geschäftsanteilen an ihr selbst zu finanzieren oder hierfür Sicherheiten zu stellen. Im Falle von Immobiliengesellschaften ist es jedoch durch Rechtsverordnung ausdrücklich zugelassen, dass die AS die Finanzierung des Geschäftsanteilserwerbs durch Grundpfandrechte an der Immobilie absichert.

4.    Genehmigung
Immobilien sind in Norwegen grundsätzlich frei erwerblich, so dass der Erwerb von Immobilien keiner behördlichen Genehmigungen bedarf. In Ausnahmefällen kann jedoch der Erwerb von Immobilien und Grundstücken im Außenbereich, insbesondere der Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Flächen, der Zustimmung der zuständigen Gemeinde unterliegen.

5.    Abgaben
Beim Erwerb von Immobilien fallen zwei Abgaben an. Zum einen ist eine Gebühr für die Eintragung des Eigentumswechsel (und eventueller Grundpfandrechte) im Grundbuch zu zahlen. Die Gebühr beträgt für die Eintragung des Eigentumswechsels ca. NOK 1.600 und für die Eintragung eines Grundpfandrechtes ca. NOK 2.000.
Darüber hinaus fällt eine mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbare Abgabe an. Diese beläuft sich auf 2,5 % und wird grundsätzlich auf den Kaufpreis berechnet. Im Gegensatz zum deutschen Grunderwerbsteuerrecht wird diese Abgabe aber im Falle des Share Deals nicht fällig, selbst wenn 100 % der Gesellschaftsanteile an der Single Purpose Gesellschaft erworben werden.

6.    Makler
In der deutschen Praxis übernimmt der beurkundende Notar regelmäßig die Durchführung der Erwerbstransaktion. Er sorgt dabei insbesondere für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch und die Weiterleitung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer. Diese Aufgaben werden in Norwegen in den meisten Fällen durch Makler übernommen. Die Funktion des norwegischen Maklers beschränkt sich also nicht nur auf die Vermarktung der Immobilie, sondern erstreckt sich auf die gesamte Immobilientransaktion. Dies gilt grundsätzlich stets für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien werden in der norwegischen Praxis auch oftmals Rechtsanwälte eingeschaltet, welche die Aufgaben des Maklers teilweise oder jedenfalls hinsichtlich der Durchführung der Transaktion vollständig übernehmen. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Transaktion als Share Deal strukturiert ist.

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