Immobilienerwerb in den Niederlanden

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In den Niederlanden bestehen grundsätzlich keine Beschränkungen zum Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer. Manche Gemeinden beschränken allerdings den Weiterverkauf von Grundstücken bei einem Verkauf von Bauland oder z.B. den Bau oder Erwerb von Ferienimmobilien. Dennoch ist es eher den tendenziell hohen Immobilienpreisen als den rechtlichen Rahmenbedingungen geschuldet, dass dem Immobilienerwerb durch Ausländer in den Niederlanden in den letzten Jahren eine deutlich geringere Bedeutung zukam als dem Erwerb von Grundvermögen durch Niederländer im grenznahen Ausland.

Eigentumserwerb an Immobilien
Zum Erwerb von Eigentum ist in den Niederlanden sowohl ein schuldrechtlicher Vertrag als auch ein dinglich wirkender Übertragungsakt notwendig. Der „Titel“ besteht dabei in dem Immobilienkaufvertrag, die Übertragung des Eigentums geschieht bei Immobilien durch die „levering“. Diese besteht aus einem weiteren Vertrag und einer Übertragungshandlung, die in einer  Urkunde zusammengefasst werden, die anschließend im Kataster registriert wird. Während der Abschluss des Kaufvertrags in den meisten Fällen nach wie vor formfrei  möglich ist, muss das dingliche Übertragungsgeschäft durch einen niederländischen Notar beurkundet werden.

Der Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag kann grundsätzlich formfrei, also auch mündlich, geschlossen werden. Davon gibt es allerdings eine Reihe von Ausnahmen. Besonders wichtig ist die vorgeschriebene Schriftform eines Immobilienkaufvertrags, durch den ein „consument“ (eine natürliche Person, die nicht beruflich oder gewerblich tätig wird) Wohnraum zu privaten Wohnzwecken erwirbt. Ein mindestens schriftlicher Vertragsabschluss empfiehlt sich aber auch außerhalb der zwingenden Formvorschriften, zumal deren genauer Anwendungsbereich noch nicht in jeder Hinsicht geklärt ist. Die gelegentlich anzutreffende Bezeichnung als „voorloopige koopovereenkomst“, der Vorläufigkeit suggeriert, darf dabei nicht darüber hinweg täuschen, dass bereits durch den formlosen Kaufvertrag eine wirksame Verpflichtung begründet wird.
Der Kaufvertrag beinhaltet gemäß seiner gesetzlichen Definition zumindest die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer eine bestimmte Sache zu übergeben und die Verpflichtung des Käufers, hierfür einen bestimmten Preis zu zahlen. Darüber hinaus werden im Immobilienkaufvertrag unter anderem eine genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes mit Katasterangaben und eventuell mitverkauften beweglichen Sachen (die mit einem separaten Kaufpreis ausgewiesen werden, weil insoweit keine Grunderwerbssteuer anfällt), eine Regelung darüber, wer die Kosten und Gebühren zu tragen hat (meist der Käufer), die Fälligkeit des Kaufpreises, Beschaffenheitsvereinbarungen und Regelungen zur Risikotragung für eventuell bis zur Übertragung entstehender Mängel und bestehende Lasten aufgenommen. Vereinbart wird oft auch die Zahlung einer Sicherheitsleistung in ca. 10% des Kaufpreises, die bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung als Anzahlung auf den Kaufpreis gilt. Unterbleibt dagegen die Vollziehung des Vertrages aufgrund eines Verschuldens des Käufers, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und die Sicherheitsleistung als Vertragsstrafe einbehalten. Sowohl die Zahlung der Sicherheitsleistung als auch des Kaufpreises erfolgen i.d.R. auf ein Sonderkonto des Notars, der mit der Beurkundung der dinglichen Übertragung betraut ist. Der Käufer kann sich gegen einen erneuten Verkauf durch den Verkäufer oder dessen Insolvenz durch eine Registrierung des Vertrags in einem öffentlichen Register (Kataster), die sechs Monate Bestand hat, schützen. Meist wird vereinbart, dass der Besitz an der Immobilie während oder nach der Beurkundung der leveringsakte übergehen soll.

Bedenkzeit
Für Kaufverträge eines „consument“ zur Deckung seines privaten Wohnbedarfs ist nicht nur zwingend die Einhaltung der Schriftform nötig. Der Käufer ist in diesem Fall auch innerhalb von drei Tagen nach Erhalt der Abschrift des Kaufvertrags ohne Grund von einem Kaufvertrag zurücktreten.

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