Grundzüge des niederländischen Mietrechts

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Die Miete (huur) ist ein Vertrag, bei dem sich eine Partei verpflichtet, der anderen während einer bestimmten Zeit den Nutzen einer Sache zu verschaffen und die andere Partei hierfür im Gegenzug einen bestimmten Preis leistet (Art. 201 Burgerlijk Wetboek). Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im 4. Titel des 7. Buches des Bürgerlichen Gesetzbuches. Je nach Mietobjekt gelten dabei teilweise unterschiedliche Regelungen. Die nachfolgenden Ausführungen betreffen die Miete von Wohnräumen.

Abschluss von Mietverträgen
Ein Mietvertrag sollte stets schriftlich geschlossen werden, oft werden Mustermietverträge verwendet. Der Mietvertrag ist ein so genannter Konsensualvertrag, er wird also durch die Einigung wirksam, auch wenn der Vermieter den Gebrauch nicht überlassen kann. In diesem Fall besteht eine Verpflichtung zum Schadensersatz.

Miethöhe
Die Miethöhe richtet sich nach der Qualität der Ausstattung der Wohnung. Durch die niederländischen Behörden wurde ein entsprechendes Punktesystem erstellt, das dabei hilft, die Wohnung zu bewerten und die maximale Miethöhe festzulegen. Bei einem überteuerten Mietzins kann innerhalb von sechs Monaten nach dem Einzug gerichtlich eine Herabsetzung verlangt werden. Das Punktesystem ist auch bei einer Erhöhung des Mietpreises zugrunde zu legen. Grundsätzlich kann einmal jährlich der Vermieter den Mietzins erhöhen. Bei einem Streit über die neue Miethöhe wird zunächst ein Schlichtungsversuch vor der Huurcommissie unternommen. Bleibt dieser erfolglos, kommt es zu einem Prozess vor dem Kantongericht.

Pflichten des Vermieters
Der Vermieter verpflichtet sich durch den Mietvertrag dazu, dem Mieter die Sache zur Verfügung zu stellen. Für die Dauer der Miete hat er dem Mieter den ungestörten Nutzen hieran zu verschaffen und die vermietete Sache in einem Zustand zu erhalten, der für den vereinbarten Nutzen der Sache erforderlich ist. Daraus folgt, dass der Vermieter Veränderungen an der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters prinzipiell nicht vornehmen darf. Ausnahmen gelten aber z.B. für baurechtlich notwendige Sanierungsmaßnahmen.

Pflichten des Mieters
Den Mieter trifft die Pflicht, den geschuldeten Mietpreis zu zahlen und die Sache nur vertragsgemäß zu nutzen sowie sorgfältig zu behandeln. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss er die Sache so zurückgeben, wie er sie bei Überlassung erhalten hat. Einbauten bzw. Veränderungen, die er während der Vertragsdauer vorgenommen hat, kann er vor der Rückgabe wegnehmen.

Haftung für Schäden
Grundsätzlich sind Reparaturen vom Vermieter zu tragen, wobei kleinere Reparaturen, die aufgrund des normalen Gebrauchs erforderlich werden, vom Mieter zu tragen sind.
Vernachlässigt der Vermieter seine Instandhaltungspflichten, muss der Mieter dem Vermieter zunächst die Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen. Nimmt der Vermieter auch nach der Beanstandung die notwendigen Reparaturen nicht vor, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen und dem Vermieter in Rechnung stellen.

Beendigung des Mietverhältnisses
Ein Mietverhältnis endet durch Kündigung. Diese sollte immer schriftlich erfolgen. Die zu beachtenden Kündigungsfristen unterscheiden sich, je nachdem, ob der Vermieter oder der Mieter das Vertragsverhältnis beenden möchte.
Bei einer Kündigung des Mieters entspricht die Kündigungsfrist grundsätzlich dem zeitlichen Intervall, in dem er seinen Mietzins zahlt. Wird die Miete einmal im Monat bezahlt, beträgt sie also einen Monat, bei vierteljährlicher Zahlung dagegen drei Monate. Allerdings darf die Frist nicht weniger als einen Monat und nicht mehr als drei Monate betragen. Die Kündigungsfristen des Vermieters sind gewöhnlich länger. Dazu benötigt er einen besonderen, gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. Seine Kündigung muss mindestens drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden. Für jeden Monat, den das Mietverhältnis bestanden hat, verlängert sich die Frist um einen Monat, maximal beträgt sie aber sechs Monate.

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