Immobilienrecht in Kroatien

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von Rechtsanwältin Ivana Mikulić, LL.M. Maître en Droit

In der Republik Kroatien als Teil des sozialistischen Jugoslawien galt bis zu ihrer Unabhängigkeit im Jahr 1991 das Institut des gesellschaftlichen Eigentums. Der Erwerb von Grundeigentum für juristische und natürliche Personen war damit nur in eingeschränktem Maße möglich. Nach dem Zerfall Jugoslawiens hat sich die sozialistische Eigentumsstruktur grundlegend geändert und das Recht auf Eigentum wurde den marktwirtschaftlichen Rechtsordnungen angeglichen und wird nunmehr verfassungsrechtlich garantiert (vgl. Art. 48 der Kroatischen Verfassung). Dennoch sorgt dieser radikale Umbruch noch immer für Komplikationen im Immobilienrecht: so existieren noch heute etliche Grundstücke, deren Eigentümer laut Grundbuch „das Kollektiv“ ist. Hier müssen in jahrelangen Verfahren historische Rechte herausgearbeitet werden. Andere Eintragungen sind teilweise veraltet und es stehen noch längst verstorbene Vorfahren als Eigentümer im Grundbuch.

I. Gesetzliche Rahmenbedingungen in Bezug auf Immobilien

Das wichtigste Gesetz zur Regelung von Immobilien ist das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - GEDR), das seit 1.1.1997 in Kraft ist und zwischenzeitlich einigen Änderungen unterzogen wurde, sowie das Gesetz über die Grundbücher (Zakon o zemljišnjim knjigama - GGB), das ebenfalls zum 1.1.1997 in Kraft getreten ist. Daneben gibt es für spezielle Grundstücksarten eigene Gesetze, wie beispielsweise das Gesetz über landwirtschaftliche Grundstücke, das Gesetz über den Naturschutz sowie das Gesetz über Wälder.

II. Der Erwerb von Immobilien

Beim Erwerb von Immobilien ist zwischen den unterschiedlichen Erwerbstatbeständen zu unterscheiden. So ist der Erwerb von Immobilien gem. Art. 114 Abs. 1 des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (GEDR) aufgrund eines Rechtsgeschäfts, durch Erbfolge, aufgrund des Gesetzes oder einer gerichtlichen bzw. behördlichen Entscheidung möglich. Das GEDR setzt in den Art. 115 bis Art. 140 die Voraussetzungen für die einzelnen Erwerbstatbestände fest.

1. Immobilienerwerb durch Rechtsgeschäft

Im kroatischen Recht gilt für den Erwerb des Eigentums und anderer dinglicher Rechte auf Grund eines Rechtsgeschäfts der Grundsatz der kausalen Tradition. Dieses aus dem österreichischen Recht stammende Prinzip trennt zwar wie das im deutschen Recht verankerte Abstraktionsprinzip zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft, verlangt jedoch, dass beide Rechtsgeschäfte jeweils kausal sind. Auf der Grundlage eines gültigen Rechtsgeschäfts, dessen Ziel der Erwerb von Eigentum ist, geht das Eigentum auf die durch Gesetz bestimmte Weise nach Art. 115 Abs. 1 GEDR vom bisherigen Eigentümer auf den Erwerber über. Auf den Kauf einer Immobilie in Kroatien ist nach Art. 21 des Gesetzes über die Beilegung von Konflikten der Gesetze mit Vorschriften anderer Länder in bestimmten Verhältnissen (Zakon o rješavanju sukoba zakona s propisima drugih zemalja u određenim odnosima – IPRG) ausschließlich kroatisches Recht anwendbar, so dass eine Rechtswahl nicht möglich ist.

Die Voraussetzungen für den Erwerb des Grundeigentums auf Grund von Rechtsgeschäften sind das Eigentum des Vorgängers, ein gültiges Rechtsgeschäft, dessen Causa der Eigentumserwerb ist, und eine gültige Erwerbsart.

Voraussetzung für einen Immobilienkauf ist demnach, dass der Veräußerer auch Eigentümer der Immobilie ist. Auch das kroatische Recht regelt aber in Art. 123, 124 GEDR die Ausnahme des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten. Dabei ist stets auch die Gütergemeinschaft des Verkäufers zu beachten: ist er verheiratet oder lebt er in einer langjährigen nichtehelichen Beziehung, ist der Partner möglicherweise nach Art. 253 des Familiengesetzes (Obiteljski Zakon – FamG) Miteigentümer der Immobilie, auch wenn er nicht im Grundbuch steht.

Das Rechtsgeschäft muss gültig sein, es muss also den allgemeinen Regeln wie Geschäftsfähigkeit, übereinstimmende Willenserklärungen oder dem Äquivalenzprinzip entsprechen. Mindestinhalt des Kaufvertrages sind Kaufgegenstand und –preis. Daneben sieht Art. 115 Abs. 3 einen Formzwang vor. Das Rechtsgeschäft über den Immobilienkauf muss demzufolge schriftlich erfolgen. Eine öffentliche Beglaubigung ist nicht erforderlich, obgleich es sinnvoll ist, bereits diesen Vertrag notariell beglaubigen zu lassen, da jedenfalls für die Eintragung ins Grundbuch nach § 52 GGB eine Beglaubigung notwendig ist. Da das kroatische Notariat dem Prinzip des lateinischen Notariats folgt, findet eine Beurkundung und eingehende Beratung nicht statt.

Das Eigentum an einer Immobilie wird nach Art. 119 Abs. 1 GEDR erst dann erworben, wenn auf Grund einer rechtsgültigen Willenserklärung des bisherigen Eigentümers, die darauf gerichtet ist, dass sein Eigentum auf den Erwerber übergeht, die entsprechende Eintragung im Grundbuch durchgeführt wird. Der bisherige Eigentümer und Veräußerer ist grundsätzlich rechtsgeschäftlich zur Abgabe dieser Erklärung - die schon im Vertrag enthalten sein kann, sofern dieser notariell beglaubigt wurde – verpflichtet, sobald der Kaufpreis entrichtet ist. Die Eintragung in das Grundbuch ist für den Eigentumserwerb auf Grund eines Rechtsgeschäfts konstitutiv. Ins Grundbuch werden daneben auch Vormerkungen, Grundpfandrechte und rechtliche Streitigkeiten sowie Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingetragen.

Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Sachmängel der Immobilie, die zumindest im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bereits begründet waren. Diese Haftung kann von den Parteien beschränkt oder ausgeschlossen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber dann nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte.

Exkurs: Immobilienerwerb durch Ausländer

Kroatien ist aufgrund seiner reizvollen Lage am Mittelmeer auch eine interessante Investitionsmöglichkeit für Ausländer, die ein Feriendomizil erwerben wollen. Die Immobilienpreise an der Küste steigen von Jahr zu Jahr an.

Auch für ausländische gewerbliche Investoren ist Kroatien aufgrund seines hohen Bildungsniveaus und der noch immer geringen Arbeitskosten ein interessanter Standort, wobei sich für solche Unternehmen meist die Gründung einer kroatischen d.o.o., die der GmbH im deutschen Recht entspricht, anbietet, wodurch sie als kroatische Gesellschaft auch problemlos Immobilien erwerben können.

Ausländer bedürfen nämlich zum Immobilienerwerb grundsätzlich der Zustimmung des zuständigen kroatischen Ministeriums, was das Erwerbsverfahren erheblich verzögern kann.

Für EU-Ausländer besteht allerdings neuerdings kein Zustimmungserfordernis mehr: Am 01.02.2009 trat aufgrund des Assoziationsabkommen mit der EU eine Änderung des GEDR in Kraft, wonach EU-Ausländer unbeschränkt Grundeigentum in Kroatien erwerben können. Nach dem neugefassten Art. 358a GEDR können EU-Ausländer wie etwa deutsche Staatsbürger nun unproblematisch Immobilien in Kroatien erwerben. Das zuvor notwendige aufwendige Zustimmungsverfahren ist damit weggefallen. Einzige Ausnahme bleiben landwirtschaftlich genutzte oder naturschutzrelevante Gebiete.

2. Immobilienerwerb durch Erbfolge

Der Erbe erwirbt das Eigentum an den ererbten Sachen nach Art. 128 Abs. 1 GEDR im Zeitpunkt der Erbschaftseröffnung und dies ipso iure rückwirkend im Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Auf Grund des rechtskräftigen Beschlusses über die Erbfolge ist er berechtigt, die Eintragung seines Eigentumsrechts in das Grundbuch zu erwirken. In der Regel wird der vom Nachlassgericht mit der Durchführung des Erbverfahrens beauftragte Notar dies unmittelbar veranlassen. Diese Eintragung ist deklaratorisch und keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb durch Erbfolge. Da es sich um einen gesetzlichen und nicht um einen rechtsgeschäftlichen Erwerb handelt, bestehen keine Beschränkungen für Ausländer.

3. Immobilienerwerb in sonstigen Fällen

Es gibt weitere Möglichkeiten wie Ersitzung, Enteignung oder Gerichts- und Behördenentscheidungen, um Grundeigentum zu erwerben. Auch der Anspruch auf Zugewinnausgleich im Rahmen einer Scheidung kann zu einem gesetzlichen Immobilienerwerb führen.

4. Steuern beim Immobilienerwerb

In Kroatien fällt beim rechtsgeschäftlichen Immobilienerwerb grundsätzlich Grunderwerbssteuer an. Beim Immobilienerwerb durch Erbfolge und Schenkung sind nahe Angehörige gem. Art. 13 des Grunderwerbssteuergesetzes (Zakon o porezu na promet nekretnina – GrErwStG) von der Steuer befreit sind.

Befreit von der Grunderwerbssteuer sind zudem kroatische Staatsangehörige, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben und sich mit dieser Immobilie eigengenutzten Wohnraum schaffen. Voraussetzung ist, dass der Wohnsitz an dieser Immobilie angemeldet wird und dass der Erwerber und seine Familienangehörigen nicht Eigentümer weiterer Immobilien sind. Die Befreiung aufgrund der Schaffung von Wohnraum wird jedoch der Fläche nach entsprechend der Anzahl der Familienangehörigen begrenzt. So liegt beispielsweise die Grenze für zwei Personen bei 65 m² und für vier Personen bei 90 m² Wohnraum. Liegt die Gesamtfläche über den gesetzlich festgelegten Grenzen, so wird die Grunderwerbssteuer nur für die darüber hinausgehende Quadratmeterzahl bezahlt.

Die Grunderwerbssteuer beträgt 5 % der Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage dient grundsätzlich der Kaufpreis. Ergeben sich aber erhebliche Abweichungen zum Marktwert, kann die Finanzverwaltung eine Schätzung vornehmen. Beim Erwerb von Neubauten fallen statt der Grunderwerbssteuer nach Art. 5 Abs. 1 GrErwStG 23 % Umsatzsteuer an.

Auch den Veräußerer kann eine Steuerpflicht treffen: der gewerbliche Verkäufer unterliegt der Gewinnsteuer in Höhe von 20 %, der Privatverkäufer kann – wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als drei Jahre vergangen sind – dem Stufentarif der Einkommenssteuer unterfallen.

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