Rechte des Käufers oder Verkäufers bei Nichterfüllung eines Immobilienkaufvertrages in Kalifornien

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Wird ein Grundstückskaufvertrag von Käufer oder Verkäufer nicht ordnungsgemäß erfüllt, kann der Vertragspartner nach kalifornischem Recht grundsätzlich wählen, ob er die Erfüllung des Vertrags erzwingt, vom Vertrag zurücktreten möchte oder Schadensersatz geltend macht.
1.) Schadensersatz

Leistet z.B. der Käufer den Kaufpreis nicht ordnungsgemäß und verliert das Grundstück in der Folgezeit an Wert, kann der Verkäufer die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Marktpreis des Grundstücks im Zeitpunkt des Vertragsbruches als Schadensersatz geltend machen. Meist ist der tatsächliche, nachweisbare Schaden aus der Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages aber nicht sonderlich hoch. Im Beispiel besteht z.B. kein Anspruch auf Schadensersatz, wenn der tatsächliche Marktwert des Grundstückes zwischen Vertragsschluss und Vertragsbruch unverändert geblieben ist. Auch in diesem Fall kann aber der Vertragspartner mittels Schadensersatz  Kompensation für tatsächliche Mehraufwendungen, die aus dem Vertragsbruch entstanden sind, verlangen (z.B. die Kosten eines erneuten Kaufvertragsabschlusses).

2.) Vertragserfüllung (specific performance)

Nach kalifornischem Recht kann bei einer Verletzung von Verpflichtungen aus einem Grundstückskaufvertrag gerichtlich die Vertragserfüllung erzwungen werden. Allerdings muss in diesem Fall der vertragstreue Partner bis zum Abschluss des Gerichtsverfahrens ununterbrochen leistungswillig und leistungsbereit bleiben. Das bedeutet, dass z.B. der Verkäufer in der Zwischenzeit das Grundstück nicht anderweitig veräußern darf und ein Käufer, der sich auf Vertragserfüllung beruft, ständig zur Zahlung des vereinbarten Kaufvertrages in der Lage sein. Dies macht den Anspruch auf Vertragserfüllung in der Praxis oft unattraktiv.

3.) Rücktritt

Durch Rücktritt vom Vertrag wird der Vertrag rückwirkend aufgehoben. Die Parteien stehen so, als hätten sie niemals einen Vertrag geschlossen. Der Verkäufer kann also z.B. das Grundstück erneut verkaufen, der Käufer erhält seinen Kaufpreis zurück.

4.) Pauschalierter Schadensersatz

In Grundstückskaufverträgen vereinbaren die Parteien häufig, dass im Falle eines Vertragsbruches der Verkäufer die Anzahlung des Käufers als pauschalierten Schadensersatz (liquidated damages) behalten darf. Die Zulässigkeit dieser Abrede ist von besonderen Voraussetzungen abhängig. Es handelt sich dabei um eine Form des pauschalierten Schadensersatzes (liquidated damages). Gegenüber dem gewöhnlichen Schadensersatzanspruch hat dieser den Vorteil, dass ein Nachweis der einzelnen Schadenspositionen überflüssig ist, weil sich die Parteien im Vorfeld über die Höhe der zu zahlenden Entschädigung geeinigt haben.

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