Leasehold Estate in Kalifornien

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Durch Vereinbarung einer Lease erhält der Berechtigte (Tenant) das exklusive Besitz- und Nutzungsrecht an einer Immobilie. Im Unterschied zu einem vollen Eigentumserwerb wird die Berechtigung aber nur zeitlich beschränkt eingeräumt.

Abgrenzung

Von der Einräumung anderer Nutzungsrechte oder einfachen Mietverhältnissen (z.B. bei Hotelzimmern) unterscheidet sich die Lease durch die stärkere Rechtsstellung des Tenants im Vergleich zu einem gewöhnlichen Mieter.  Die Leasehold verleiht dem Tenant das ausschließliche und vollständige Besitzrecht an der Immobilie, d.h. der Eigentümer darf die Immobilie z.B. nicht mehr nach Belieben zu Kontrollzwecken betreten. Außerdem ist die Beendigung der Lease sowie die Entziehung des Besitzes nur unter bestimmten, engen Voraussetzungen möglich.

Arten der Lease

Im kalifornischen Recht unterscheidet man vier Arten von Leasehold an Immobilien, je nach der zeitlichen Dauer der Besitzüberlassung und Art der Begründung der Lease.
Die Dauer der Lease kann für eine genaue Zeitspanne (Beispiel: zwei Wochen, ein Jahr, 99 Jahre) im Voraus festgelegt werden (estate for years). In diesem Zeitraum sind beide Vertragsparteien an die vertraglich vereinbarten Bedingungen gebunden. Die Lease endet automatisch zum festgelegten Datum. Bei einer Vertragslaufzeit von über einem Jahr ist eine schriftliche Vereinbarung erforderlich.
Gebräuchlich ist aber auch eine sog. „periodic tenancy“, bei der die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn der Lease noch nicht feststeht, allerdings eine konkrete Zeitspanne vereinbart ist, um die sich der Vertrag jeweils verlängert, wenn keine Kündigung erfolgt. Der Kündigungszeitraum entspricht der Dauer dieser Zeitspanne.

So muss z.B. eine Stadtwohnung gewöhnlich dreißig Tage vor dem gewünschten Beendigungszeitpunkt gekündigt werden, ansonsten verlängert sich der Vertrag abermals um dreißig Tage. Wenn nichts anderes vereinbart wird, gelten auch die Vertragsbedingungen wie z.B. das zu entrichtende Entgelt jeweils für Dauer des Verlängerungszeitraumes weiter fort.
Darüber hinaus kann eine Lease auch auf unbestimmte Zeit ohne Vereinbarung eines konkreten Verlängerungszeitraumes begründet werden. Es ist dann nur der Anfangszeitpunkt bestimmt. Das Vertragsverhältnis kann jederzeit gekündigt werden, jedoch ist auch in diesem Fall eine dreißigtägige Kündigungsfrist zu berücksichtigen. Diese sog. „Lease at will“ ist allerdings in Kalifornien wenig gebräuchlich.

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