Immobilienkauf in Kalifornien: Absicherung gegen Vertragsbruch

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Bis zur endgültigen Erfüllung eines Immobiliengeschäftes kann eine längere Zeitspanne verstreichen. In dieser Zwischenzeit möchten sich insbesondere Verkäufer oft gegen die Gefahr absichern, dass der Käufer letztlich z.B. den Kaufpreis nicht ordnungsgemäß bezahlen kann. Da eine Absicherung durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe im kalifornischen Recht in der Regel nicht möglich ist, kommt nur die Möglichkeit einer Einbehaltung der Anzahlung des Käufers als pauschalierter Schadensersatz (liquidated damages) in Betracht.

Allgemeine Zulässigkeit
Pauschalierter Schadensersatz ist auch im Immobilienrecht grundsätzlich möglich, sofern kein Ratenzahlungsvertrag vorliegt. Um eine entsprechende Vereinbarung von einer unzulässigen Vertragsstrafe abzugrenzen, ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die Höhe am tatsächlich zu erwartenden Schaden orientiert. Im Immobilienrecht erfordert die Wirksamkeit einer entsprechenden Vertragsklausel zudem, dass sie im Vertrag hinreichend deutlich hervorgehoben ist und von den Parteien separat unterzeichnet wurde. Unwirksam ist die Klausel z.B., wenn sie in einem maschinenschriftlichen Vertrag in zu kleiner Schrift abgefasst ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann sie nur beseitigt werden, wenn dargelegt wird, dass sie bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unangemessen war. Dieser Nachweis ist schwer zu erbringen.

Ausnahme: Erwerb einer Immobilie mit max. vier Wohneinheiten zur Eigennutzung
In einem Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie mit maximal vier Wohneinheiten , in der der Käufer unmittelbar nach dem Erwerb zu leben beabsichtigt, gelten zusätzlich besondere Anforderungen an die Höhe der „liquidated damages“. Die festgelegte Summe muss angemessen sein, was in der Regel vermutet wird, wenn die Summe des vereinbarten Schadensersatzes drei Prozent des Kaufpreises nicht übersteigt. Der Käufer ist zudem auch bei Vereinbarung eines pauschalierten Schadensersatzes grundsätzlich nicht verpflichtet, über den tatsächlich entstandenen Schaden hinaus Schadensersatz zu leisten. Soll der pauschalierte Schadensersatz zumindest teilweise durch eine Anzahlung des Käufers auf den Kaufpreis erbracht werden, darf die Forderung zudem nicht die vereinbarte Anzahlung übersteigen.

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