Immobilienerwerb in Kalifornien

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Der Erwerb von Immobilien in Kalifornien unterscheidet sich vom deutschen Grundstückserwerb äußerlich vor allem durch die weniger strengen Formvorschriften. Kennzeichnend ist aus deutscher Sicht daher auch, dass nicht Notare, sondern Makler meist die wichtigsten Funktionen bei der  Abwicklung des Geschäftes übernehmen. In rechtlicher Hinsicht sind vor allem zwei Schritte zu unterscheiden: die Einigung über den Verkauf, die über das deposit receipt zustande kommt, und die Übertragung des Eigentums durch Abfassung des „deed“.

Das „deposit receipt“
Der eigentliche Vertragsschluss kommt meist über das „deposit receipt“ zustande. Dieses enthält zunächst das Angebot des Käufers an den Verkäufer, die Immobilie zu bestimmten Bedingungen zu erwerben. Der Verkäufer kann das Angebot annehmen oder andere Bedingungen  vorschlagen. In diesem Fall handelt es sich um ein Gegenangebot, das durch den Käufer angenommen werden muss. Wenn die Gegenseite eine Annahme ohne weitere Änderungsvorschläge erklärt, kommt der Vertrag zustande.

Verträge über den Erwerb von Immobilien müssen schriftlich abgefasst sein, um durchsetzbar zu sein. Eine förmliche Urkunde ist jedoch nicht erforderlich, gebräuchlich ist die Verwendung von Formblättern, wie sie von der California Association of REALTORS (CAR) angeboten werden. Die Schriftform ist auch für spätere Änderungsverträge oder die Erteilung einer Bevollmächtigung zum Verkauf von Immobilien erforderlich.

Die Wirksamkeit des Vertrages setzt weiter voraus, dass eine Gegenleistung (consideration) erbracht wird. Dies versteht sich bei Immobilienkaufverträgen von selbst. Das „deposit receipt“ enthält auch eine Bestätigung über die Leistung der Anzahlung auf den Kaufpreis, die der Käufer schuldet. Im Vertrag ist außerdem oftmals auch eine Vereinbarung über Maklergebühren enthalten. Sofern bereits eine eigenständige Vereinbarung getroffen wurde, gilt im Falle eines Widerspruches grundsätzlich die spätere Abrede.

Die Errichtung des „deed“
Das Eigentum an Immobilien kann auf unterschiedliche Weise übertragen werden, z.B. durch gerichtliche Anordnung. Gewöhnlich wird zur Übertragung des Rechtes nach einem Immobilienverkauf eine Urkunde, ein „deed“ errichtet. In Kalifornien ist die Form des „grant deed“ am gebräuchlichsten.

In dem „grant deed“ garantiert der Verkäufers, dass er die Immobilie nicht schon an einen anderen veräußert hat und dass er das Eigentum vorher auch nicht belastet hat. Sofern die Urkunde keine abweichenden Bestimmungen enthält, ist darin aber keine Garantie dafür enthalten, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist und die Immobilie insgesamt lastenfrei ist. Er muss daher nicht dafür einstehen, wenn z.B. sein Rechtsvorgänger die Immobilie unrechtmäßig besessen hat.  Sofern eine der Garantien gebrochen wird, kann der Käufer vom Geschäft zurücktreten oder Schadensersatz verlangen.

Das „deed“ wird in Form einer schriftlichen Urkunde errichtet. Eine „consideration“ ist hier nicht erforderlich. Notwendig ist aber, dass aus der Urkunde wörtlich hervorgeht, dass der Verkäufer unmittelbar Eigentum übertragen möchte. Ein „deed“ muss daher mindestens bestimmte Schlüsselwörter, wie „grant“, „convey“ oder „transfer“ enthalten. Außerdem muss die Urkunde die veräußerte Immobilie genau bezeichnen. Der (volljährige) Verkäufer muss die Urkunde unterschreiben, wobei seine Identität wird durch einen „notary public“ bestätigt wird. Wirksam wird das „deed“ mit der Aushändigung (delivery).

Zu beachten ist, dass dafür nicht schon die physische Überlassung der Urkunde genügt. Eine wirksame Aushändigung liegt nur dann vor, wenn der Veräußerer dabei in dem unwiderruflichen und unbedingten Willen handelt, das Recht an der Immobilie sofort aufzugeben. Dieser Wille wird jedoch vermutet, wenn der Erwerber im Besitz der Urkunde ist.

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