Mietrecht in Italien - Überblick

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Mietrecht in Italien (Rechtsanwalt Dr. Reiss)

I. Abschluss eines Mietvertrag

Wie in Deutschland auch findet in Italien ein Abschluss eines Mietvertrags durch Einigung der beiden Parteien statt. Allerdings erlangt ein Vertrag erst mit der Registrierung in ein hierfür vorgesehenes Register Gültigkeit.

Grundsätzlich besteht die Wahl zwischen dem Abschluss zweiter Vertragstypen. Zum einen gibt es den sog. regulierten Vertrag (contratto calmierato) und zum anderen sog. freie Verträge (contratto libero).

1. regulierte Verträge

Die „contratti calmierato“ werden durch verschiedene staatliche Organisationen, besetzt mit Vertretern von Mietern und Vermietern, ausgearbeitet und festgelegt. Diese Verträge bieten eine Art Mieterschutz und werden deswegen auch stark gefördert. Sie stellen dadurch einen Ausgleich zu den Regelungen im Codice civile dar, der nur in wenigen Normen auf die Besonderheiten von Mietverträgen eingeht. Den Besonderheiten des Mietrechts wird also durch den Vertragstyp des regulierten Vertrages Rechnung getragen.

Insbesondere sollen steuerliche Vorteile zum Abschluss dieses Vertrages verleiten. Bei Abschluss dieses Vertragstypus kann z.B. eine Senkung der persönlichen Steuerabgabe um bis zu 30% erreicht werden. Auch wird eine stark gesenkte sog. Registrierungsgebühr verlangt, welche in Italien immer bei Abschluss eines Mietvertrages anfällt. Anstelle einer vollständigen Monatsmiete wird nur ungefähr ein Drittel der Summe verlangt.

Neben diesen finanziellen Anreizen für beide Seiten findet auch eine Festlegung der Mietzeit statt. Grundsätzlich wird der Vertrag für die Dauer von drei Jahren geschlossen. Nach Ablauf dieses Zeitraums findet eine automatische Verlängerung um zwei Jahre statt, sei denn die Parteien einigen sich auf einen erneuten Abschluss von drei Jahren. Nach Ablauf von dann insgesamt fünf Jahren besteht die Möglichkeit den Vertrag aufzulösen, allerdings nur unter Nennung von gesetzlich festgelegten Gründen.

Natürlich steht es den Parteien auch frei erneut einen regulierten Vertrag über drei Jahre abzuschließen.

Durch den Vertrag wird auch eine jährliche Obergrenze für den Mietzins festgelegt.

2. freie Verträge

In Städten und Ballungsräumen wird häufig seitens der Vermieter versucht, einen sog. freien Vertrag abzuschließen. Dieser ermöglicht insbesondere in Fragen des Mietzinses einen großen Spielraum für den Vermieter. Auch hinsichtlich der Verpflichtungen von Vermieter und Mieter können eigenen Regelungen getroffen werden. Zu beachten ist aber, dass auch bei dieser Vertragsform eine grundsätzliche zeitliche Geltungsdauer vorgesehen ist. Die Verträge werden üblicherweise für vier Jahre abgeschlossen mit der Möglichkeit, den Vertrag zu verlängern. Im Rahmen einer zweiten Verlängerung besteht die Möglichkeit die Vertragsbedingungen neu zu verhandeln. Wichtig ist dabei, dass die Änderungsvorschläge per Einschreiben zugestellt werden müssen. Ergeht nicht innerhalb von zwei Monaten eine Antwort, gilt die Änderung als abgelehnt und der Vertrag läuft zu den alten Bedingungen weiter. Wie bereits kurz ausgeführt wird auch bei Abschluss eines freien Vertrages die sog. Registrierungsgebühr in Höhe einer Monatsmiete fällig.

Auch in Italien ist es, gleich welcher Vertragstyp abgeschlossen wird, üblich, dass eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten an den Vermieter zu leisten ist, welche gegebenenfalls nach Beendigung des Vertrages an den Mieter zurückzuzahlen ist.

3. Nebenkosten

Unerheblich vom Vertragstyp fallen auch in Italien weitere Kosten neben dem eigentlichen Mietzins an. Außer den auch in Deutschland üblichen Kosten für Strom, Gas und Wasser, existiert in Italien noch die jährliche Steuerpflicht für die Registrierung des Vertrages (ca. 2% der Jahresmiete). Hinzukommen noch weitere Steuerabgaben, die der Mieter zu tragen hat. Außerdem gehen die Kosten eines angestellten Portiers, also dessen Gehalt, fast vollständig (ca. 90%) zu Lasten der Mieter.

III. Rechte und Pflichten

1. Rechte und Pflichten des Vermieters

Gemäß des Codice Civile ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem „guten Erhaltungszustand“ (Art. 1575  Nr.1 C.C.) zu übergeben und die Sache für den vereinbarten Gebrauch instand zu halten (Art. 1575 Nr. 2 C.C.). Weiter ist er verpflichtet, die ungestörte Nutzung der Sache zu gewährleisten (Art. 1575 Nr.3 C.C.).

Gleichzeitig steht dem Vermieter ein Anspruch auf ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache zu (Art. 1590 C.C.).

Im Falle einer Untervermietung steht dem Vermieter ein unmittelbares Recht gegen den Untermieter zu. Er kann, anders als in Deutschland, direkt gegen diesen auf Zahlung des Mietzinses klagen (Art. 1595 C.C.).

2. Rechte und Pflichten des Mieters

Die Rechte und Pflichten des Mieters ähneln den Regelungen des deutschen Rechts. Er ist verpflichtet die Sache zu übernehmen und „die Sorgfalt eines guten Familienvaters“ im Gebrauch der Sache zu beachten (Art. 1587 Nr. 1 C.C.), sowie den Mietzins zu entrichten (Art. 1587 Nr.2 C.C.). Er haftet auch grundsätzlich für den Verlust und die Verschlechterung der Bestandsache (Art. 1588 C.C).

Der Mieter hat ein Recht auf Übergabe einer mangelfreien Wohnung (Art. 1575 C.C.). Liegen bei Übergabe der Mietsache Mängel vor, steht dem Mieter ein Recht auf Mietminderung bzw. ein Rücktrittsrecht  zu (Art. 1578 C.C.). Zu beachten ist aber, dass es sich hierbei nur um einen Anspruch handelt und die Minderung daher nicht wie in Deutschland ohne weitere Absprachen erfolgen kann.

Ein weiteres Minderungsrecht besteht, wenn Ausbesserungen an der Mietsache länger als zwanzig Tage andauern. Auch hier kann gegebenenfalls die Auflösung des Vertrages verlangt werden (Art. 1584 C.C.).

3. „Schönheitsreparaturen“

Bestimmt in Deutschland in der Zwischenzeit vor allem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Frage, ob und in welchem Umfang sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden dürfen, existiert in Italien eine bedeutend vermieterfreundlichere Regelung (Art. 1576 C.C.):
 
Grundsätzlich trägt der Mieter die anfallenden Kosten für kleinere Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten.

Lediglich bei größeren Umbau- oder Instandhaltungsmaßnahmen von unbeweglichen Sachen muss der Vermieter selbst für die Kosten aufkommen. Diese Regelung soll verhindern, dass der Vermieter zu Lasten der Mieter eine Grundsanierung des Hauses vornehmen kann, um anschließend selbst höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Insoweit findet sich hier eine Regelung zum Mieterschutz, wobei die Frage, wann eine größere Maßnahme vorliegt, nicht ausdrücklich geregelt ist.

IV. Kündigung des Mietverhältnisses

Anders als in Deutschland finden sich keine umfangreichen Regelungen zur Kündigung im Gesetzestext selbst.

Bezüglich des Kündigungsrechts des Mieters regelt das Gesetz lediglich, dass der Mieter bei Vorliegen von Gründen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten per Einschreiben das Mietverhältnis kündigen kann. Diese Regelung ist aber abdingbar, die Parteien können insoweit sehr weitreichende Regelungen treffen. Welche Gründe zur Kündigung berechtigen, wurde gesetzlich nicht geregelt. Akzeptiert der Vermieter die Kündigung nicht, kommt es daher meist zur gerichtlichen Klärung.

Beim Tod des Mieters können die Erben, wenn der Vertrag noch länger als ein Jahr andauert, einen Mietvertrag über eine Wohnung innerhalb von drei Monaten kündigen (Art. 1614 C.C).

Gleiches gilt für eine Kündigung seitens des Vermieters. Allerdings gibt es hier mehr Anhaltspunkte, wann Gründe für eine Kündigung vorliegen. Kündigungsgründe liegen dabei insbesondere vor, wenn der Mieter gegen bestimmte allgemeine Verpflichtungen verstößt, die auch oft im Mietvertrag festgelegt sind. Beispielhaft hierfür steht das Verbot die Wohnung ohne Zustimmung an Dritte zu überlassen oder für Straftaten zu verwenden oder auch ein Verstoß gegen die ordentliche Zahlung des Entgeltes.

Weiter steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte, er also „Eigenbedarf“ anmeldet (Art. 1612 C.C.).

V. Verkauf der Mietsache

Ähnlich dem deutschen Recht gilt in Italien grundsätzlich der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, auch wenn er in dieser Deutlichkeit nicht im Gesetz verankert ist. Dieser Grundsatz ergibt sich aber aus Art. 1603 C.C., wonach vereinbart werden kann, dass im Falle einer Veräußerung die Kündigung des Vertrages erfolgen kann.

Abweichend zum BGB steht dem Mieter in Italien zusätzlich eine Art Vorkaufsrecht auf die Mietsache zu.

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