Immobilienrecht in Italien - Überblick

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Immobilienrecht in Italien (Rechtsanwalt Dr. Reiss)

Verträge über italienische Immobilien unterliegen grundsätzlich italienischem Recht, welches in einigen Punkten erheblich von den deutschen Regelungen zum Grundstückserwerb abweicht. Der Schwerpunkt der folgenden Betrachtung richtet sich daher auf die Unterschiede des Erwerbs einer Immobilie zum deutschen Recht.

I. Der Grundstückskauf in Italien

1. Ablauf
 Grundsätzlich erfolgt der Erwerb einer Immobilie in Italien in folgender Reihenfolge:

• Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebotes (proposta irrevocabile di acquisto di immobile)
• Abschluss eines bindenden Vorvertrages (contratto preliminarel compromesso)
• Abschluss des Kaufvertrages (rogito)
• Eintragung in das Liegenschaftsregister (trascrizione)

2. Unwiderrufliches Angebot

Besteht das Interesse ein italienisches Grundstück zu erwerben, muss der Käufer, verbunden mit einer Fristsetzung zur Annahme, zunächst ein Kaufangebot an den Verkäufer abgeben. Das Angebot muss dabei bereits alle wesentlichen Punkte des späteren Kaufvertrages enthalten. Über die wesentlichen Vertragsbedingungen sollen keine Zweifel mehr bestehen. Auch ist das Angebot unwiderruflich. Der Käufer ist bis zum Ablauf der Frist absolut an das Angebot gebunden. Es erlischt auch nicht mit seinem Tod, sondern geht auf seine Erben über.

Innerhalb der Entscheidungsfrist steht es dem Verkäufer nun frei über das Angebot zu entscheiden. Im Rahmen seiner Entscheidung muss der Verkäufer bereits alle für den späteren Kaufvertrag relevanten Punkte beachten. Denn anders als im deutschen Recht kommt es mit der Annahme des Angebotes zum Abschluss eines sog. Vorvertrages (contratto preliminarel compromesso).

3. Vorvertrag

Der Vorvertrag unterliegt der Schriftform (nicht aber dem Erfordernis einer notariellen Form) und entfaltet bereits dieselbe Bindungswirkung wie der spätere Kaufvertrag. Die Parteien verpflichten sich also bereits verbindlich durch den Vorvertrag zum späteren Abschluss des Kaufvertrages mit dem bereits in den wesentlichen Punkten festgelegten Inhalt. Der Vorvertrag kann in das italienische Immobilienregister eingetragen werden.
 
Die Tatsache, dass in Italien zunächst ein verbindlicher Vorvertrag abgeschlossen wird,  beruht auf den Wirkungen des späteren Kaufvertrages. Unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum am Kaufgegenstand auf den Käufer über (vendità ad effetti reali). Verfügungs- und Verpflichtungsgeschäft fallen also zusammen, weswegen es in Italien üblich ist, zunächst einen bindenden Vorvertrag schließen zu lassen. Anders als im deutschen Recht bedarf es zum Eigentumsübergang keiner Auflassung oder Eintragung in das Grundbuch.
 
Der Vorvertrag ermöglicht vor dem Eigentumsübergang den Vertragsinhalt in den wesentlichen Punkten festzulegen und die relevanten Unterlagen und Bescheinigungen zu besorgen. Auch können in dieser Zeit Fragen der Finanzierung geklärt werden. Würden diese Punkte erst mit Vertragsschluss geklärt, bestünde das Problem, dass der Käufer bereits Eigentümer des Grundstücks ist und eine Rückabwicklung verkompliziert würde.

Allerdings gibt es nach dem italienischen Recht drei Ausnahmen vom Prinzip des unmittelbaren Eigentumsübergangs:

a) Wird ein Grundstück mit schlüsselfertigem Haus verkauft, geht das Eigentum auf den Käufer erst über, wenn das Haus tatsächlich fertiggestellt ist. Bis zur Fertigstellung hat der Käufer nur einen Anspruch auf Fertigstellung und Übertragung.

b) Dem deutschen Eigentumsvorbehalt entsprechend besteht auch nach italienischem Recht die Möglichkeit seitens des Verkäufers, einen Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zu erklären. Diese Regelung muss sich bereits im Vorvertrag wiederfinden.

c) Zuletzt geht das Eigentum nicht unmittelbar auf den Käufer über, wenn der Verkäufer selbst noch kein Eigentum an dem Grundstück erworben hat. In diesem Fall findet auch kein direkter Erwerb statt, vielmehr liegt ein Durchgangserwerb vor. Der Käufer wird also erst Eigentümer, nachdem der Verkäufer das Eigentum erworben hat.

In diesen Fällen findet aber auch zunächst der Abschluss eines Vorvertrages statt, der in den überwiegenden Fällen auch bereits eine Regelung zum Eigentumsübergang enthält.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das italienische Recht zunächst den Abschluss eines bindenden Vorvertrages vorsieht, der bereits die wesentlichen Punkte des später folgenden Kaufvertrages enthält. Sinnvoll ist diese Vorgehensweise, da mit Abschluss des späteren Kaufvertrages das Eigentum am Grundstück ohne weitere Zwischenschritte auf den Käufer übergeht. Zudem erhält der Käufer einen Anspruch auf Übertragung des Besitzes am Kaufgegenstand.

4. Reu- und Angeld

Um die Ernsthaftigkeit der vertraglichen Bindung zu demonstrieren, zahlt der Käufer in der Regel bereits mit Abgabe des ersten Angebotes eine Pfandsumme (caparra) für den Fall, dass der Verkäufer das Angebot annimmt, der Käufer den Hauptvertrag aber nicht abschließen will oder kann. Dieses sog. Reuegeld beträgt meist zwei bis vier Prozent des angebotenen Kaufpreises.

Neben dieser Möglichkeit vereinbaren die Parteien, um die Ernsthaftigkeit der vertraglichen Bindung kenntlich zu machen, häufig auch ein sog. Angeld (sog. caparra confirmatoria). Dieses beträgt in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Der Käufer muss diese Summe regelmäßig nach Abschluss des Vorvertrages direkt an den Verkäufer zahlen. Dies soll den Druck zum späteren Vertragsschluss erhöhen.

Leistet der Käufer hinsichtlich des Kaufpreises nicht oder nicht rechzeitig, liegt das weitere Vorgehen in der Hand des Verkäufers:

a) Er kann vom Vorvertrag zurücktreten und die geleistete Pfandsumme behalten.

b) Er kann auf Erfüllung des Vertrages bestehen und zudem einen Schadensersatzanspruch gegen den Käufer geltend machen, soweit ihm aus dem Verhalten des Käufers tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

c) Er kann eine Vertragsaufhebung verlangen, ebenfalls verbunden mit einem Schadensersatzanspruch, wobei die Pfandsumme auf den Schadensersatz angerechnet wird.

Tritt der Verkäufer aus anderen Gründen vom Vertrag zurück oder kann diesen nicht erfüllen, muss er an den Käufer demgegenüber das Doppelte der erhaltenen caparra zurückzahlen. Diese Regelung trägt dem Grundsatz Rechnung, dass der Vorvertrag bereits beide Parteien an den Abschluss des späteren Kaufvertrages bindet.

Wird der Kaufvertrag ordnungsgemäß geschlossen, wird die „caparra“ entweder auf den Kaufpreis angerechnet oder zurückgezahlt.
 
5. Kaufvertrag (rogito)

Wie bereits dargestellt müssen die Parteien trotz des bindenden Vorvertrages einen Kaufvertrag schließen, um einen ordnungsgemäßen Grundstückserwerb herbeizuführen. Ohne den Kaufvertrag findet kein Eigentumsübergang statt. Inhaltlich bestätigt der Kaufvertrag regelmäßig lediglich den Vorvertrag und konkretisiert ihn gegebenenfalls in noch offenen Punkten.

Da durch den Kaufvertrag der Eigentumsübergang herbeigeführt wird, unterliegt dieser strengeren Formvorschriften als der Vorvertrag. Der Vertrag muss daher gem. Art. 1350 Nr. 1 CC entweder öffentlich beurkundet (Art. 2699 CC) oder eine privatschriftliche Vereinbarung (Art. 2702 ff CC) erstellt werden.

Nach Abschluss des Vertrages findet eine Eintragung des Kaufvertrages in das italienische Immobilienregister (meist Liegenschaftsregister) statt. Die Eintragung hat dabei lediglich verlautbarenden Charakter. Wurde bereits der Vorvertrag in das Register eingetragen, erhält der Kaufvertrag die Rangstellung des Vorvertrages.

6. Doppelverkauf

Nachteile wegen einer fehlenden Eintragung können aber gegenüber Dritten entstehen, da gilt: Derjenige, der das Recht erworben hat, kann es einem Dritten, der vorher eingetragen wurde, nicht entgegenhalten (Art. 2644 CC).

Verkauft der Verkäufer ein Grundstück nach Übertragung des Eigentums an einen Käufer noch einmal an einen zweiten Käufer ist dieser Vertrag ebenfalls wirksam (Art. 1478 Abs. 1 CC). War der Erstkäufer aber ordnungsgemäß in das Liegenschaftsregister eingetragen worden, ist er unstreitig Eigentümer des Grundstückes. Der Zweiterwerber hat in diesem Fall keine Möglichkeit mehr, die Eigentümerstellung zu erlangen. Er kann lediglich von dem Verkäufer Schadensersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, da dieser den Vertrag nicht erfüllen kann.

Problematisch ist es aber, wenn der Kaufvertrag des Ersterwerbers nicht in das Liegenschaftsregister eingetragen wurde, sondern zuerst der Kaufvertrag des Zweiterwerbers. In diesem Fall kann der Ersterwerber dem Zweitkäufer (und Ersteingetragenen) gegenüber sein Eigentum nicht geltend machen (inopponibilità). Denn nur das eingetragene Eigentum wirkt gegenüber jedermann, das auf Grund eines Vertrages Erworbene wirkt nur gegenüber dem Vertragspartner. Der Zweiterwerber wird also zwar nicht wirklich Eigentümer, erhält aber die rechtliche Stellung eines Eigentümers, da der wahre Eigentümer mangels Eintragung im Hinblick auf das Eigentum rechtlos gestellt ist. Dem Ersterwerber verbleiben in diesem Fall zwei Handlungsmöglichkeiten:

a) Haben Verkäufer und Zweiterwerber bewusst zu seinem Nachteil zusammengewirkt, kann der Ersterwerber verlangen, dass der zweite Kaufvertrag aufgelöst wird, wodurch der Dritte nicht mehr im Register eingetragen wäre.

b) Liegt ein ordnungsgemäßes Verhalten des Zweitkäufers vor, kann der Erstkäufer seinen eigenen Vertrag mit dem Verkäufer aufheben und Rückzahlung des Kaufpreises, sowie Schadensersatz verlangen. Allerdings verliert er hierdurch sein Eigentum.

Unternimmt der Erstkäufer nichts gegenüber seinem Verkäufer, kann der Zweitkäufer im Wege der Ersitzung auch Eigentum am Grundstück erlangen, wobei dem Erstkäufer dann keine Ausgleichsansprüche zustehen. Dabei muss unterschieden werden, ob der Zweiterwerber bös- oder gutgläubig den Kaufvertrag abgeschlossen hat. Ein bösgläubiger Erwerber ersitzt das Grundstück nach zwanzig Jahren ununterbrochenen Eigenbesitzes (Art. 1158 CC), ein gutgläubiger Erwerber bereits nach zehn Jahren (Art. 1159 CC).

II. Weitere immobilienrechtliche Fragen

1. Miteigentum

(a) Rechtsstellung

Auch in Italien besteht die Möglichkeit, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Sache sind. Dies wird ebenfalls als Miteigentum (compropietà) bezeichnet. Die Immobilie gehört in diesem Fall allen Eigentümern gemeinsam. Anders als in Deutschland können aber immer nur alle Miteigentümer gemeinsam Ansprüche aus dem Eigentum geltend machen, der Einzelne hat keine Befugnisse.

(b) Kostenbeteiligung

In Italien ist es üblich für Gemeinschaftseigentum eine Gemeinschaftsordnung aufzustellen, ab zehn Parteien ist es gesetzlich vorgeschrieben. Die Gemeinschaftsordnung regelt z.B. Fragen, ob und wie Reparaturen oder andere Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen sind. Die Kosten solcher Maßnahmen werden dabei nicht durch die Anzahl der Miteigentümer geteilt. Sie richten sich vielmehr zum einen nach dem Anteil am Gemeinschaftseigentum, zum anderen nach der Inanspruchnahme der Gegenstände bzw. Räumlichkeiten. So zahlen Eigentümer höherer Stockwerke mehr für die Reparatur des Fahrstuhles als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung.

2. Hypothek

Auch in Italien können Grundstücke mit Hypotheken belastet werden. Gleich dem deutschen Recht kann eine Zwangsversteigerung erfolgen, wenn die Forderung nicht beglichen wird. Die Hypothek entsteht durch Eintragung des Grundvertrages, in welchem die Hypothek vereinbart wird, in das Liegenschaftsregister. Dabei muss beachtet werden, dass entweder eine notarielle Beurkundung oder eine privatschriftliche Erklärung vorliegen muss, bei welcher zumindest die Unterschriften beglaubigt sind. Die Hypothek hat eine gesetzliche Laufzeit von maximal zwanzig Jahren. Nach Ablauf dieser Frist erlischt sie automatisch.

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