Grundstückskauf in Italien – Ein Fall aus der Praxis

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Grundstückskauf in Italien – Ein Fall aus der Praxis

ECOVIS Bianchi Schierholz, Montani & Partners (Mailand)
Die Eheleute Herr und Frau X aus Deutschland waren gemeinschaftliche Eigentümer eines Grundstücks in Italien. Nachdem sie geschieden worden waren, wollte Herr X seinen Teil an Frau X verkaufen, ohne jedoch selbst nochmals nach Italien reisen zu müssen.

Der deutsche Notar setzte sodann die in Deutschland erforderlichen Urkunden auf, insbesondere wurde auch schon ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen. Danach beauftragte der Notar unsere Kanzlei in Italien mit der Durchführung des Kaufvertrages in Italien. Er wollte also, dass, wie in Deutschland üblich, das Eigentum im Register umgeschrieben wird.

Dies war jedoch mit einigen Schwierigkeiten verbunden.

Zunächst ist festzuhalten, dass in Italien, anders als in Deutschland, das Abstraktionsprinzip nicht gilt. Das bedeutet, dass man mit Abschluss eines Kaufvertrages automatisch Eigentümer der gekauften Sache wird. Eine bloße Eintragung des Eigentums im Liegenschaftsregister sieht das italienische Recht daher nicht vor.

Der in Deutschland nach deutschem Recht geschlossene Kaufvertrag hatte diese Wirkung nicht. Das deutsche und das italienische Recht kollidieren in diesem Punkt erheblich. Daher war die ursprünglich geplante einfache Eintragung des Eigentums von Frau X an besagtem Grundstück nicht möglich. Vielmehr musste nochmals ein Kaufvertrag nach italienischem Recht abgeschlossen werden, aufgrund dessen Frau X sofort Eigentum erwerben konnte.

Wie in Deutschland auch ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück erst gültig, wenn er vom Notar beglaubigt wurde. Daher wurde eine solche Beglaubigung bei einem ortsansässigen Notar angestrebt.

In Italien werden bei Grundstücken häufig erst Vorverträge abgeschlossen. Erst danach wird ein „offizieller“ Kaufvertrag über das Grundstück vor dem Notar abgeschlossen. Dabei ist es interessant zu wissen, dass in der Regel auch deutsche Kauf(vor)verträge in Italien nicht beanstandet werden. Es sollte jedoch italienisches Recht gewählt werden und der Abschluss vor einem ortsansässigen Notar angestrebt werden.

Die Eheleute X wollten, wie dargelegt, nicht selbst zur Eigentumsübertragung bzw. – richtigerweise – zum Abschluss des italienischen Kaufvertrages vor dem italienischen Notar nach Italien reisen. Darum wurde unsere Kanzlei mit der Durchführung dieses Vertrages als Stellvertreter der Eheleute X beauftragt.

Auch dies stellte die Angelegenheit vor erhebliche Probleme. Um einen Anwalt oder eine andere Person als Vertreter für sich vor dem Notar auftreten zu lassen, benötigt man in Italien eine sogenannte procura speciale, also eine Spezial-Vollmacht. Diese betrifft nur das abzuschließende Rechtsgeschäft und muss alle exaktesten Daten des Vertreters und des Vertretenen enthalten.

Im vorliegenden Fall bedeutete dies, dass eine procura speciale für den Verkauf des Grundstücksteils ausgestellt werden musste, sowie eine für den Kauf des Grundstücksteils. Außerdem mussten damit zwei verschiedene Personen beauftragt werden, damit es beim Vertragsabschluss nicht zu Verwicklungen zwischen den Parteien kommen konnte.

Viel wichtiger jedoch ist, dass in der procura speciale alle – und damit sind wirklich alle gemeint! – Daten des Vertreters und des Vertretenen enthalten sein müssen. Das fängt beim Namen an, der alle Vornamen sowie alle ehemaligen und derzeitigen Nachnamen enthalten muss. Weiter geht es über Geburtsdatum, Geburtsort und Adresse. Auch der Familienstand sowie bei (ehemals) verheirateten Personen der Güterstand müssen angegeben werden. Schließlich muss auch eine italienische Steuernummer angegeben werden, die man zuvor bei den italienischen Behörden anfordern muss.

All dies soll gewährleisten, dass die zuständige Registerbehörde später die richtige und zweifelsfrei identifizierbare Person als Eigentümer eintragen kann. Im Ergebnis dient diese sicher sehr aufwändige Prozedur daher nur der Rechtssicherheit.

Neben diesen Besonderheiten sind auch aus steuerrechtlicher Sicht noch einige Dinge zu beachten: Zum Einen darf der Wert des Grundstücks im Kaufvertrag nicht zu sehr vom tatsächlichen Marktwert abweichen, da sonst die italienischen Steuerbehörden aufmerksam werden. Zum Anderen werden bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages einige Steuern fällig, die zum Teil direkt beim Notar bezahlt werden müssen. Diese Steuern berechnen sich jeweils nach dem Kaufpreis des Grundstücks. Die Registersteuer beträgt 3 %, wenn der Käufer dort auch seinen Wohnsitz hat, in den übrigen Fällen 10 %. Sie ist direkt beim Notar zu hinterlegen, der persönlich und uneingeschränkt für die Einbezahlung dieser Steuer haftet. Außerdem gibt es noch die Hypothekensteuer (2 %) und die Katastersteuer (1%).

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