Irisches Miet- und Immobilienrecht

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von Sabine Walsh, Rechtsanwältin

Eine Einführung in das irische Miet- und Immobilienrecht

Das Immobilien- und Mietrecht in Irland ist für irische Juristen kompliziert, jedoch für Juristen aus anderen Ländern fast unverständlich. Es kann eigentlich nur im Zusammenhang mit einem Einblick in die irische Geschichte erläutert werden. Oft kann eine Frage zu einem immobilienrechtlichen Thema heute nur dadurch beantwortet werden, dass man in die Vergangenheit schaut. Zudem kann diese Rechtsbranche nur dann richtig verstanden werden, wenn auch die sozialen und politischen Umstände, in denen sie sich entwickelt hat, verstanden werden. Das Land, und die Rechte, die aus dessen Besitz fließen, hat über die Jahre eine entscheidende Rolle in der Sozialpolitik Irlands gespielt, und tut dies noch bis heute.

Das irische Rechtssystem hat sich während der Jahre der britischen Regierung, bis Irland 1920 Selbstständigkeit errungen hat, im Prinzip als Teil des britischen Rechtssystems entwickelt. Während manche Gesetze nur auf der irischen Insel anwendbar waren, entstanden diese dennoch im britischen Parlament und aus der Britischen Rechtsgeschichte. Das irische Immobilienrecht zeigt sich allerdings als einzigartig, indem es innerhalb des irisch-englischen gemeinen Rechtssystems, seinen individuellen “irischen”   Charakter behalten hat. Aus diesem Grund finden heute auf der irischen Insel Immobiliengeschäfte auf zwei sehr verschiedene Arten statt, je nachdem,  ob sie nördlich oder südlich der Grenze mit Nordirland ausgeführt werden.

Seit Irlands Unabhängingkeit wird das irische Immobilienrecht durch vier verschiedene Faktoren beeinflusst:  das gemeine Recht Englands, englisches gesetztes Recht, irisches gesetztes Recht und irisches gemeines Recht. Innerhalb dieser vier Faktoren kann man das irische gesetzte Recht wiederum in das Recht für die gesamte Insel, und das Recht ,das nur in der Republik anwendbar ist, teilen. Das Immobilienrecht in Nordirland gleicht tatsächlich mehr dem der Republik als dem Recht im Rest Großbrittaniens. Dieser Aufsatz wird sich ausschließlich mit dem Recht der Republik Irland und dessen Anwendung befassen.

Generell gesagt beinhaltet Immobilienrecht mehrere Dinge. Auf einer Seite befasst es sich mit den Rechten und Pflichten, die aus dem Land und den darauf stehenden Bauten, wie zum Beispiel Häusern, Wohnungen und wirtschaftlichen Gebäuden, hervorgehen. Auf der anderen Seite befasst es sich mit dem Begriff “Besitz”, also dem Besitz einer Immobilie oder von Land, und von dessen Nutzung, also mit den verschieden Rechten und Interessen, die aus dem eigenen oder anderer Leute Land hervorgehen können, und den verschiedenen Methoden, mit denen man mit diesen umgehen kann. Was zum Beispiel wie ein “einfacher” Verkauf einer Mietwohnung aussieht, beinhaltet diverse Beziehungen: die zwischen Mieter und Vermieter, Bank und Schuldner, Ehemann und Ehefrau, und natürlich Käufer und Verkäufer. Des weiteren spielen diverse andere Rechtsgebiete im Immobilienrecht eine Rolle, wie Vertragsrecht, Familienrecht, Bankrecht, Gesellschaftsrecht und, in Irland, “equity”.  Wenn dann noch die komplizierte sozialpolitische Geschichte Irlands dazukommt, wird es klar, warum im irischen Rechtssystem die Rolle des Rechtsanwaltes im Immobilienrecht so wichtig ist.

Section  58 des Solicitors Act, 1954, geändert durch das Änderungsgesetz the Solicitors (Amendment) Act 1994 hat Rechtsanwälten in Irland das ausschließliche Recht gegeben, den An- und Verkauf von Immobilien zu unternehmen, (in Irland “conveyancing” genannt), obwohl dies auch schon vor 1954 die Praxis war.  In den letzten Jahren des schnellen finanziellen Wachstums, das zum großen Teil dem Bauwesen zuzuschreiben war, haben Immobilienrechtler einen scheinbar nicht enden wollenden Fluss an Arbeit gehabt und viele Anwälte haben sich auf Immobilienrecht spezialisiert.  Obwohl die Situation sich jetzt geändert hat, bleibt Immobilienrecht immer noch ein wichtiges Praxisfeld für Anwälte. Diese Praxis hat sich allerdings in letzter Zeit weitgehend geändert, und Anwälte müssen diese Änderungen mit in Kauf nehmen, wenn sie an dem An- und Verkaufsvorgang noch teilhaben möchten.

Im  Laufe der letzten fünf Jahre wurde das Immobilienrecht in Irland stark modernisiert. Die Methoden der Eintragung des Grundbesitzes zum Bespiel, die Nutzung elektronischer Mittel, und sogar die Klassifizierung von Besitzformen wurden geprüft und überholt. Dass so eine Modernisierung notwendig war und ist, wurde über die letzten Jahre des Immobilienbooms klar und wird vor allem auch im Umgang mit Mandanten aus anderen europäischen Ländern offenbar, wo einem die Prozeduren doch viel einfacher erscheinen.

In einem Aufsatz dieser Länge kann man das Immobilienrecht in Irland leider nur zusammenfassen, aber dennoch einen Einblick in ein System geben, das wenn auch sehr kompliziert, vom sozial-politischen und juristischem Standpunkt aus gesehen sehr interessant ist.

Praktisches Immobilienrecht – An- und Verkauf

Wie oben geschildert, haben noch immer viele Grundsätze, die vor Jahrhunderten entstanden sind, im irischen Immobilienrecht praktische Anwendung. Einer der wichtigsten, der das Fundament der modernen Immobilienpraxis repräsentiert, ist in Section 3 des Statute of Frauds (Ireland) Acts 1695 enthalten, worin steht, dass ein Vertrag über den Verkauf von Land schriftlich sein muss oder dass die Vereinbarung in einer Notiz oder einem Memorandum festgehalten werden muss, um wirksam zu sein. Diese Notiz oder das Memorandum muss folgende Information notieren: die Parteien, die Beschreibung und Adresse der Immobilie, den Preis und die wesentlichen Bedingungen der Vereinbarung.

Darüber hinaus kann grob gesagt werden, dass ein Immobiliengeschäft in vier Stufen durchgeführt wird. Obwohl jedes Geschäft anders abläuft und unter anderem auf die individuellen Bedingungen der Parteien, der Lage und dem Typ des Objektes ankommt, sind in meisten Geschäften die folgenden Stufen vorzufinden:

1.  Von der Vereinbarung zum Vertrag

Wenn sich die Parteien auf einen Verkauf geeinigt haben, wird der Kaufvertrag vom Anwalt des Verkäufers  aufgesetzt. Dieser Vertrag basiert auf den Besitzurkunden für die Immobilie und legt die Parteien, den Preis, die Anzahlung, die Beschreibung der Immobilie und alle anderen besonderen Konditionen dar.  Der Vertrag enthält außerdem die “General Conditions” also die Allgemeinen Verkaufsbedingungen, die, wenn nicht ausdrücklich abgeändert, in allen An- und Verkaufsgeschäften anzuwenden sind. Diese Konditionen werden von der Law Society of Ireland zusammengestellt und veröffentlicht.

Kopien der Besitzurkunden werden mit dem Vertrag dem Anwalt des Käufers geschickt, so dass er sich von der Richtigkeit des Besitzes überzeugen kann. Je nachdem, welche Art von Immobilie verkauft wird und unter welchem System die Immobilie registriert ist, kann dies ein einfacher Grundbuchauszug sein oder eine große Anzahl von Urkunden und Dokumenten, die den Besitz nachweisen und andere Aspekte der Immobilie klarstellen. Zum Bespiel wird der Verkäufer im Falle des Verkaufes einer Wohnung oder eines Hauses in einer Wohnsiedlung, auch den Besitz des Gemeinen Eigentums nachweisen müssen.

Nach Erhalt des Vertrages muss der Anwalt des Käufers diesen studieren und sich vergewissern, dass der Besitz und die anderen Umstände der Immobilie in Ordnung sind. In diesem Zusammenhang wird eventuell auch der Baugenehmigungstatus der Immobilie geprüft und es werden oft zusätzliche Informationen vom Verkäufer benötigt, die der Anwalt des Käufers dann vom Anwalt des Verkäufers fordert. Wichtig ist, dass in Irland unter dem lateinischen Prinzip caveat emptor der Käufer das Risiko trägt. Praktisch gesehen heißt dies, dass der Käufer durch seinen Anwalt sich vergewissern muss, dass die Immobilie rechtlich und auch strukturell einwandfrei ist, was auch heißt, dass in meisten Fällen die Immobilie vor Unterschrift des Vertrages von einem Ingenieur oder Architekten geprüft werden sollte. Wenn der Käufer auch noch eine Hypothek vor der Bank aufnimmt, um den Kauf zu finanzieren, repräsentiert in diesem Falle der Anwalt des Käufers gleichzeitig die Bank und muss das Risiko der Bank ebenso tragen und die Immobilie befürworten können.

Nachdem also die Verhandlungen und diese vorvertraglichen Untersuchungen durchgeführt worden sind, wird der Käufer den Vertrag unterschreiben und die Anzahlung machen, die dann bis Abschluss des Verkaufes treuhänderisch vom Anwalt des Verkäufers festgehalten wird. Der Verkäufer unterschreibt den Vertrag dann ebenfalls und beide Parteien behalten eine Kopie des unterzeichneten Vertrages.

2.  Nach Unterschrift des Vertrages aber vor dem Abschluss des Verkaufes.

Zu diesem Zeitpunkt müssen dann beide Anwälte diverse Aufgaben ausführen.  Der Anwalt des Käufers  muss noch mehrere übliche Fragen zur Kondition, Besitzgrundlage und so weiter - in Form eines von der Law Society herausgegebenen Standard-Fragebogens - von der anderen Seite beantworten lassen. Alle Versicherungen und ähnliches werden vom Käufer besorgt und der Anwalt des Käufers setzt nach Prüfung dieser durch den Anwalt des Verkäufers die Übertragungsurkunden auf. Wenn diese alle vorbereitet sind und die Kaufsumme bei der Bank bereitliegt, wird ein Abschlusstermin ausgemacht. Meistens findet der Abschluss des Verkaufes im Büro des Anwalts des Verkäufers statt, kann aber auch per Post durchgeführt werden. Im Idealfall treffen sich beide Anwälte im Büro des Anwalts des Verkäufers, wo sich dann der Anwalt des Käufers durch verschiedene Prüfungen  nochmals versichert, dass alles in Ordnung ist und die noch ausstehende Summe gegen die vom Verkäufer unterzeichneten Urkunden austauscht.

3.  Nach Abschluss

Nach Abschluss des Verkaufes folgen noch einige Schritte. Der Anwalt des Käufers muss zusehen, dass die Grunderwerbsteuer (Stempelsteuer) rechtzeitig bezahlt wird, so dass keine Strafzinsen anfallen. Der Anwalt des Verkäufers muss zusehen, dass alle noch ausstehenden Dokumente, wie zum Bespiel die Übertragung des gemeinen Eigentums, ausgestellt werden.  Danach muss der Anwalt des Käufers die Übertragung im Namen des Käufers durchführen. Wie genau diese Übertragung stattfindet kommt darauf an, unter welchem System die Immobilie eingetragen ist, da in Irland immer noch zwei sehr verschiedene Eintragungssysteme nebeneinander herlaufen. Um diese beiden Systeme und ihre Beziehung, besser gesagt ihre mangelnde Beziehung zueinander zu verstehen, muss man den historischen Hintergrund dieser beiden Systeme erläutern.

Das erste System der Registrierung von Grundbesitz wurde in Irland von der Britischen Regierung in Form des Registration of Deeds (Ireland) Act 1707 eingeführt. Dieses Gesetz wurde eingeführt, um Betrug in Geschäften, die sich um Land drehten, zu verhindern, und um Urkunden, die registriert waren, den Vorrang zu geben. Dieses System, das die Urkunden, aber nicht den Besitz registriert, ist immer noch in manchen Gegenden von Irland gängig, vor allem in größeren Städten und auf dem Land im Zusammenhang mit alten “britischen” Gutshöfen.  Die Registrierung einer Urkunde in dieser sogennanten “Registry of Deeds”  heißt nicht, dass die Urkunde korrekt und richtig ist. Sie überträgt auch nicht den Besitz des Eigentums, da dies schon durch Unterzeichnung der Urkunde und Bezahlung der Gegenleistung unternommen wurde. Die “Registry of Deeds” wird ein Protkoll über den Inhalt der Urkunde behalten, die Urkunde selber wird aber an den Anwalt zurückgeschickt, so dass sie dort sicher hinterlegt werden kann, oder, im Falle einer Hypothek, wird sie bei der Bank als Wertpapier eingereicht.

Das andere System, das in Irland existiert, und unter dem die größere Anzahl von Immobilien registriert ist, ist die “Land Registry” (Grundbuchamt) die 1891 durch den “Local Registration of Title Act” gegründet wurde und jetzt hauptsächlich durch das Registration of Title Act 1964 reguliert wird. Dieses System befasst sich mit hauptsächlich ländlichen Gegenden Irlands und wurde gegründet, um den weitläufigen Landrechtsreformen  des späten 19. Jahrhunderts Struktur zu geben. Der Hauptunterschied zwischen diesen beiden Systemen ist, dass die “Registry of Deeds”, wie oben erläutert, nur die Existenz der Urkunde registriert, die “Land Registry” aber den Besitz.  Der Besitz wird eingetragen und in “folios” festgehalten. Diese Folios sind von der Land Registry erstellte Dokumente, die den Besitz einer Immobilie, die Grenzlinien und die dazugehörigen Rechte und Belastungen notieren. Die Systeme schließen einander aus. Eine Immobilie kann nur entweder in der Registry of Deeds oder in der Land Registry registriert werden.

Nachdem also die Eintragung erfolgt ist, müssen alle Urkunden und Auszüge notiert und sichergelegt werden oder, im Falle einer Hypothek, an die Bank geschickt werden mit einem sogenannten “Certificate of Title”, in dem der Anwalt des Käufers bestätigt, dass sowohl der Besitz und die anderen Umstände der Immobilie als auch die Dokumente, die diesen Besitz beurkunden, korrekt sind. Nur dann wird der Anwalt von seinen Verpflichtungen an die Bank freigestellt. Trotzdem kann die Bank, wenn sich später herausstellen sollte, dass dem Anwalt ein Fehler unterlaufen ist oder er dieses Zertifikat falsch ausgestellt hat, auf den Anwalt bzw. seine Versicherung zurückkommen.

Die Beschreibung der Abwicklung eines typischen Verkaufs oben trifft zu, wenn alles ohne Zwischenfall abläuft. Oft ist dies natürlich nicht der Fall und es entstehen Probleme. Diese Probleme existieren in vielen verschiedenen Formen, entstehen aber meistens, wenn eine Partei den Verkauf nicht abschließen kann oder will, obwohl der Vertrag rechtskräftig unterzeichnet worden ist. Leider muss sich das Gericht in der schwierigen wirtschaftlichen Lage, in der Irland sich gerade befindet, immer öfter mit Fällen von Vertragsbruch auseinandersetzen.

Kurz beschrieben gibt es in solchen Fällen drei verschiedene Vorgehensweisen.  Es kann eine Entschädigung wegen Vertragsbruch eingefordert werden, wobei der Kläger einen Verlust, der aus dem Versäumnis des Gegners, den Vertrag abzuschließen, entstanden ist, nachweisen muss. Der Vertrag kann annulliert werden, in welchem Fall der Kläger die Anzahlung behält bzw. zurückbekommt. Diese Möglichkeit wird zur Zeit immer öfter benutzt, da eine große Zahl der Klagen daraus entstehen, dass der Käufer den Vertrag bricht, weil er das Geld für den Kauf nun nicht mehr aufbringen kann. In diesem Falle wird der Käufer seine Anzahlung an den Verkäufer verlieren. “Specific performance”, ein Rechtsbehelf, wo das Gericht die säumige Partei dazu verpflichten kann, das Geschäft abzuschließen, ist eigentlich der am häufigsten benutzte Rechtsbehelf, mit dem es  allerdings zur Zeit immer schwieriger wird erfolgreich zu sein, da der säumige Käufer oft nicht über ausreichend Geld verfügt, um den Verkauf abzuschließen, sei es aufgrund persönlicher Schwierigkeiten, Bankschwierigkeiten, Konkurs oder aus welchem Grund auch immer.

Es ist also klar, dass das irische Immobilienrecht trotz des Booms der letzten fünf bis zehn Jahre noch sehr von der Vergangenheit geprägt ist. Ebenso klar ist, dass das System dringend einer Modernisierung bedarf. Es fällt Käufern aus anderen Ländern immer wieder schwer zu verstehen, weshalb der Ankauf einer Immobilie in Irland so lange dauert, so kompliziert ist und warum beide Seiten einen eigenen Anwalt engagieren (und bezahlen!) müssen.

Eine weitreichende Reform des Systems wird allerdings schon unternommen. Das Gesetz, “The Land and Conveyancing Act 2009”, das in den nächsten Wochen in Kraft treten soll, enthält viele dieser Reformen, die im Immobilienrecht diverse Änderungen bringen werden. Zu diesen zählt zum Bespiel die Reform des Begriffes “Tenure”, das irische Landbesitzrecht, aus dem bis jetzt der Staat  bezüglich des Landes seine Befugnis bezogen hat. Dieses Konzept wird nun abgeschafft, was heißen wird, dass der Staat von nun an seine Rechtskapazität über Land von der Gesetzgebung und letztlich von der Verfassung beziehen wird.
Die verschiedenen Besitzformen werden klar präsentiert und vereinfacht und in diesem Zusammenhang werden mehrere sehr alte Gesetze aufgehoben. Das Treuhandverhältnis und der gemeinsame Besitz  werden ebenfalls wesentlich überarbeitet. Die Praxis des Immobilienrechtes wird ebenfalls durch das Gesetz vereinfacht.  Wie das Gesetz in der Praxis funktionieren und welche Auswirkungen es auf das System haben wird, ist noch unklar, jedoch ist eine Modernisierung dieses Rechtsgebietes unumgänglich.
Zuletzt muss noch das Projekt des eConveyancing erwähnt werden. Diese Initiative wurde 2005 von der Law Society gestartet und wird von der Regierung, der Property Registration Authority und der Law Reform Commission (Rechtsreform Kommission) unterstützt. Es stellt einen vollkommen papierfreien Ablauf eines An- oder Verkaufes einer Immobilie vor, der völlig elektronisch durchgeführt wird. Das Ziel dieser Initiative ist die Erstellung einer schnellen, wirksamen und durchschaubaren Prozedur für Verbraucher und soll den Vorgang für Anwälte, die sich immer noch mit sehr viel  Papier und Korrespondenz auseinandersetzen müssen,  weniger zeit- und kostenaufwändig machen.

Dies wird nicht leicht sein, da das System noch sehr komplex ist und es, wie gesagt, weitreichender Reformen des Rechts und der Praxis bedarf.  Das “Land and Conveyancing Reform Act 2009” hat den Anfang gemacht. Die Property Registration Authority, also das Irische Grundbuchamt, kann seit einigen Jahren online bedient werden. Deren Webseite, www.landdirect.ie ermöglicht Anwälten Informationen zu Ländern, die unter dem System registriert sind, online anzufragen, Kopien von Dokumenten zu beantragen und in manchen Fällen herunterzuladen, neuen Besitz zu registrieren und Anträge zu verfolgen. Zudem kommt das neue Projekt des Finanzamtes, eStamping, das einem nun seit März 2009 ermöglicht, die Stempelsteuer online zu bezahlen und das Dokument auch virtuell stempeln zu lassen.

Zum Schluss kann also gesagt werden, dass sich das irische Immobilienrecht  und dessen Praxis dessen, in den letzten 300 Jahren enorm verändert hat. Es ist ein Rechtsgebiet, das in diesem Land stark durch die Politik und das soziale Milieu beeinflusst wird. Auch jetzt, im Irland nach dem “keltischen Tiger”, muss es sich nochmals wandeln, um den Bedürfnissen von Verbrauchern mit weniger Geld und Zeit, und der zu Zeit sehr schlechten Marktlage nachzukommen. Ob das System diesen Herausforderungen gewachsen ist, wird sich noch zeigen. Es ist wichtig, dass diese sehr notwendigen und willkommenen Reformen des Systems die korrekte Richtung nehmen, aber auch, dass der historische Hintergrund dieses Rechtsgebietes und dessen gründliches Verständnis von allen, die an dieser Reform beteiligt sind, nicht aus den Augen verloren wird.

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