Immobilienrecht in Griechenland

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Von Christos Koutsonassios (RA Athen), Nikola Pfoh (Rechtsreferendarin), Katharina Brix (Dipl. Juristin)

A. Einleitung

Möchte man in Griechenland eine Immobilie erwerben, so wird dieser Erwerb ähnlich wie in Deutschland abgewickelt. Denn das griechische Immobilienrecht, das in den Artikeln 947 bis 1345 des griechischen Zivilgesetzbuchs  des sog. Astikos Kodikas geregelt wird, entspricht weitestgehend den gesetzlichen Regelungen des deutschen Sachenrecht über Grundstücke gemäß §§ 873 ff BGB.

Wie in Deutschland ist es auch in Griechenland möglich, Immobilien von einen Makler vermittelt zu bekommen. Zwischen den Parteien (Veräußerer und Erwerber) wird vor einem Notar ein Kaufvertrag geschlossen und der Erwerber anschließend als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Vor allem nachdem in Griechenland im Jahre 2008 das lange Zeit geltende Transkriptionssystem aufgegeben und ein mit dem deutsche vergleichbares katastermäßiges Grundbuchsystem eingeführt wurde und nun erstmals ein gutgläubiger Erwerb eines Grundstücks möglich ist, nähert sich das griechische Immobilienrecht dem deutschen Recht immer weiter an.

B. Rechte am Grundstück und deren vertragliche Gestaltung

Ι. Eigentum, Kaufvertrag

Grundsätzlich kann der Eigentümer frei über sein Grundstück verfügen. Wie im deutschen Recht kann der Eigentümer nach Belieben mit seinem Eigentum verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen, soweit nicht Rechte Dritter oder Gesetze dagegen stehen. Der Eigentümer kann sein Eigentum wie im deutschen Recht auch mit Rechten belasten, die einen anderen Begünstigen.

1. Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte an Grundstücken

Vergleichbar mit dem deutschen Recht existieren auch im griechischen Recht Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte an Grundstücken. Sie sind in den Artikeln 1118 bis 1191 ZGB (GR) geregelt. Zur Entstehung dieser Rechte bedarf es derselben Formerfordernisse wie bei einem Grundstückserwerb: Die Rechte müssen durch notarielle Urkunde errichtet und ins Grundbuch eingetragen werden.

a. Grunddienstbarkeiten

In Art.1120 ZBG (GR) werden einzelne Grunddienstbarkeiten genannt. Bei den Dienstbarkeiten unterscheidet man wie im deutschen Recht zwischen dinglichen und persönlichen Dienstbarkeiten.

Dingliche Dienstbarkeiten belasten ein Grundstück eines anderen, unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen an den Grundstücken. Die Dienstbarkeit wird zugunsten des herrschenden Grundstücks am dienenden Grundstück bestellt. Das dienende Grundstück wird zugunsten des Eigentümers eines anderen Eigentümers (des herrschenden Grundstücks) in der Weise belastet, dass dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht), oder dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung des Rechts ausgeschlossen wird.

Eine persönliche Dienstbarkeit wird an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Sie gibt dieser Person die Befugnis, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Der Unterschied zur sachlichen Dienstbarkeit besteht darin, dass die persönliche Dienstbarkeit einer bestimmten Person und nicht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht. Sie ist mithin also an die Existenz einer bestimmten Person geknüpft. Stirbt die Person oder geht sie unter (bei juristischen Personen), erlischt die persönliche Dienstbarkeiten.

b. Nutzungsrechte

In den Artikeln 1142 ff. ZGB (GR) wird der Nießbrauch geregelt. Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält nur das Verfügungsrecht für sich.

Anders als die sachliche und die persönliche Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist die Ziehung von Früchten, also der Erzeugnisse und sonstigen Ausbeute des Gegenstandes (Beispiel: Mietezins, Ernteerzeugnisse).

Das Wohnungsrecht stellt ein weiteres Nutzungsrecht dar. Es ist ein Unterfall der Dienstbarkeit. Es verschafft dem Begünstigten das exklusive Nutzungsrecht. Der Berechtigte hat das Recht, die Wohnung allein oder mit seiner Familie zu nutzen.

2.  Grundpfandrechte

Einziges Grundpfandrecht im griechischen Recht ist die Hypothek. Geregelt wird das Hypothekenrecht in den Artikeln 1257 bis 1345 ZGB (GR).

Entstehung dieses Rechts durch Vertrag ist gemäß Art. 1266 ZGB (GR) eine einseitige Erklärung des Eigentümers des zu belastenden Grundstücks vor einem Notar notwendig, in der die zu besichernde Forderung und das zu besichernde Grundstück exakt zu bezeichnen sind. In der Regel wird die Hypothek vereinbart, wenn die Forderung entsteht, selbst wenn sie noch nicht fällig ist. Die Hypothek nimmt den Rang ein, den sie durch den Tag der Eintragung erhält. Hypotheken, die am selben Tag eingetragen werden, haben denselben Rang. Rangvereinbarungen sind zulässig. Die Hypothek ist unteilbar.

Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung in das Hypothekenbuch nach Art. 1260 i.V.m 1261 ZGB (GR). Die Eintragung erfolgt nach Art. 1268 ZGB (GR) im Bezirksamt des Bezirkes in dem sich die Immobilie befindet.

Ferner ist es im griechischen Recht nach den Artikeln 1274, 1280 ZGB (GR) möglich, eine Vormerkung einer Hypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen. Vor allem Banken machen von dieser Sicherungsmöglichkeit gebrauch. Sie lassen sich - sobald sie einen Kredit vergeben haben - eine Hypothek im Grundbuch vormerken. Kann der Schuldner den Kredit nicht mehr bedienen, so wandelt sich die Vormerkung der Hypothek automatisch in eine „normale“ Hypothek um. Das griechische Recht sieht anders als im deutschen Recht keine besonderen Regelungen hinsichtlich des Hypothekenbriefes vor. Die Hypothek kann aber auch durch Gesetz oder gerichtliche Entscheidung entstehen.

Von Gesetzes wegen entstehen Hypotheken:

  • zugunsten des Fiskus, bei rückständigen Steuerverbindlichkeiten des Schuldners
  • zugunsten des Fiskus, der Gemeinden, kirchlichen Einrichtungen, Einrichtungen von öffentlichem Interesse auf den Grundstücken ihrer Verwalter für die Forderungen aus der Verwaltung
  • zugunsten der unter Vormundschaft gestellten Personen an dem Vermögen ihrer Vormünder
  • zugunsten der Ehegatten
  • zugunsten der Vermächtnisnehmer am Nachlass
  • zugunsten der Erben an den Nachlassgrundstücken
  • zugunsten der Hypothekengläubiger, die die Hypothek zugunsten desjenigen halten, auf dessen Grundstück die Hypotheken lasten, und zwar für die Eintragungskosten

Sinn und Zweck einer Hypothekenbestellung zugunsten eines Dritten ist - wie im deutschen Recht - die Sicherung einer Forderung. Die Hypothek berechtigt den Begünstigten, sich aus dem Grundstück zu befriedigen. Die Forderung kann bedingt sein oder erst in der Zukunft entstehen. Sie ist eine der wichtigsten Kreditsicherheiten, die von dem Schuldner gestellt werden kann. Sie verliert grundsätzlich nicht an Wert und sie bleibt dem Gläubiger unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen am Grundstück erhalten. Die Hypothek kann an jedem Grundstück bestellt werden, das auf einen Dritten übertragen werden kann. Nicht übertragbar sind Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören (Denkmale), solche die der öffentlichen Nutzung dienen (öffentliche Einrichtungen wie Parkanlagen, Plätze), Grundstücke durch eine Bewaldung charakterisiert sind sowie Grundstücke, die von archäologischer Bedeutung sind. Die  muss im Grundbuch eingetragen werden. Sie existiert ab dem Datum ihrer Eintragung.

Auch in Griechenland gilt, dass die Hypothek kein Eigentum oder eigentumsähnliche Rechte verschafft. Wenn die besicherte Forderung fällig wird, kann die Hypothek im Wege der Zwangsvollstreckung aktiviert werden. Vollstreckungstitel sind insbesondere:

  • Gerichtsurteile
  • Schiedsgerichtsurteile
  • Gerichtliche Vergleichsprotokolle
  • Notarielle Urkunden
  • Ausländische Vollstreckungstitel, die für vollstreckbar erklärt wurden
  • Anordnungen und Akte, die vom Gesetz als Vollstreckungstitel anerkannt sind

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien geschieht wie in Deutschland durch Zwangsveräußerung oder Zwangsverwaltung.

Die Hypothek erstreckt sich auf das ganze Hypothekengrundstück sowie auf seine Bestandteile und sein Zubehör. Haben die Gläubiger Ansprüche, die über den Erlös aus dem Verkauf der mit Hypothek belasteten, unbeweglichen Sache hinausgehen, sind diese im gleichen Range zu sehen, wie die übrigen nicht gesicherten Gemeingläubiger. Die Löschung der Hypothek ist in den Artikeln 1317, 1318 ZGB (GR) geregelt.

ΙΙ. Sonstige Vertragsgestaltungen

1. Leasingvertrag

Eine ausdrückliche Regelung des Leasingrechts existiert im griechischen Zivilgesetzbuch  nicht. Das Leasing wird aber in Griechenland wie im deutschen Recht als besondere Form der Miete behandelt und wird daher analog zum Mietvertrag behandelt.

Ein Vertrag über das Leasing einer Immobilie ist an einen festgelegten Zeitraum gebunden und erfordert die Zahlung bestimmter Leasingraten. Nach dem Ende der Vertragslaufzeit müssen die geleasten Güter wieder an den Leasinggeber zurückgegeben werden. Gesetzlich geregelt ist allerdings in dem Gesetz 1665/1986 über das Leasing, dass die Begründung eines Leasingvertrags der Schriftform bedarf. Die notarielle Beurkundung des Vertrages ist aber nicht zwingend.

2. Mietvertrag

Die grundlegenden griechischen Mietrechtsvorschriften werden in den Artikeln 574 bis 618 ZGB (GR) geregelt. Diese Vorschriften ähneln dem deutschen Mietrecht. Ferner gibt es vergleichbar zu den Regelungen §§ 549 ff BGB das griechische Gesetz 1703/1987, das das Mietverhältnis über Wohnraum speziell regelt. Mietverhältnisse über gewerbliche Räume werden in dem Präsidialakt 34/1995 speziell geregelt.

C. Register

Ι.  Liegenschaftsregister und Grundbuch

Vor dem Jahre 2008 wurde der Immobilienerwerb in Griechenland anders als in Deutschland durch ein Transkriptionssystem organisiert. Dieses ermöglichte zwar den registrierfreien Eigentumsübergang am Grundbesitz, machte aber die Eintragung oder Änderung eines bestimmten Ranges für die Erzeugung von Drittwirkung  erforderlich.

Durch die Vorschriften 2308/1995 und 2664/1998 wurde dieses System aufgegeben und 2008 ein dem deutschen Recht ähnliches katastermäßiges Grundbuchssystem eingeführt. Aufgrund dieser Systemumwandlung waren alle Inhaber eines griechischen Grundstücks 2008 gezwungen ihre eintragungspflichtigen Rechte wie das Eigentum, den Nießbrauch, das Wohnungsrecht, die Hypothek oder das Leasing bei der mit der Eintragung beauftragten Organisation Κτηματολόγιο (Ktimatologio) registrieren zu lassen.

Versäumten die Eigentümer die ihnen dafür gesetzte Frist, drohte ihnen eine Geldbuße von 1500 €. Nicht rechtzeitig registrierte Grundstücke konnten ferner als „Eigentümer unbekannt“ deklariert werden. Etwaige Ansprüche der Eigentümer können nach Fristversäumnis nur noch gerichtlich geltend gemacht werden. Eine Gerichtsentscheidung ermöglicht u. U. eine nachträgliche Eintragung des Grundstücks auf den Namen des richtigen Eigentümers.

Die Umwandlung ist derzeit teilweise erfolgreich abgeschlossen. In manchen Regionen, in denen es derzeit noch kein Grundbuch gibt, wird die Umwandlung bis 2012 geschehen sein. In diesen Regionen sind weiterhin die nach Personen geführten lokalen Hypothekenregister am Sitz der jeweiligen Amtsgerichte zuständig.

II. Andere Register oder Verzeichnisse

Derzeit besteht noch parallel zum Grundbuch das alte Transkriptionsbuch. Die Eintragung in dieses Buch erfolgt in der Form, dass die notariell beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages in den laufenden Band des Grundbuchs unter einer Registernummer eingeordnet wird. Im Transkriptionsbuch werden die Grundstücke nicht katastermäßig erfasst. Ferner enthält das Transkriptionsbuch keine Angaben darüber, welche Rechtsgeschäfte bisher bezüglich des Grundstücks vorgenommen wurden.

Im griechischen Transkriptionsbuch sind alle Vorgänge alphabetisch geordnet. Es ist also lediglich möglich, festzustellen, welches Rechtsverhältnis zwischen einer natürlichen oder juristischen Person und einem bestimmten Grundstück besteht sowie, welche Rechtsgeschäfte diese Person hinsichtlich des Grundstücks vorgenommen hat. Die erforderliche Kette von Erwerbsvorgängen lässt sich mit Hilfe der alphabetischen Register des Transkriptionsbuchs nachvollziehen.

IΙΙ. „Öffentlicher Glaube“ der Eintragungen

Seit Einführung des Grundbuchs genießen dessen Eintragungen öffentlichen Glauben, d.h. Rechte und Lasten, die im Grundbuch verzeichnet sind, gelten als bestehend, nicht eingetragene gelten als nicht bestehend. Vor der Grundbucheinführung genoss das Transkriptionsbuch anders als die Grundbucheintragungen keinen öffentlichen Glauben und diente lediglich der Ordnung.

Ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, wie es im deutschen Immobilienrecht möglich ist, ist folglich im griechischen Recht durch Transkription nicht möglich. Durch Einrichtung eines Grundbuchsystems mit öffentlichem Glauben wurde jedoch ein gutgläubiger Grundstückserwerb geschaffen und damit der Käuferschutz ernorm erweitert.

D. Vertragliche Besonderheiten

Ι. Vorverträge

Sind sich die Parteien grundsätzlich darüber einig, dass ein Grundstücksgeschäft abgeschlossen werden soll, zuvor jedoch noch wesentliche Punkte der Klärung bedürfen oder der Käufer eine Anzahlung zu leisten hat, wird oft ein Vorvertrag abgeschlossen. Dieser bedarf, wie das Grundgeschäft, der notariellen Beurkundung.

Da Rechte aus dem Vorvertrag nicht - wie im deutschen Recht - durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert werden können, bestehen verschiedene andere Sicherungsrechte bzw. Möglichkeiten des Käufers, um eine zwischenzeitliche anderweitige Veräußerung des Eigentümers an einen Dritten zu verhindern:

  • Der Käufer kann sich in Höhe seiner geleisteten Anzahlung das Recht auf Eintragung einer Sicherungshypothek einräumen lassen. Diese gewährt aber im Falle der Zwangsversteigerung nur eine relative Sicherheit.
  • Im Vorvertrag (dasselbe ist auch durch den Hauptvertrag möglich) kann für den Käufer das Recht eingeräumt werden, dass er den endgültigen Kauf- und Übereignungsvertrag im Wege des Selbstkontrahierens abschließen kann, sofern der Kaufpreis gezahlt ist und dies dem beurkundenden Notar durch einen entsprechenden Zahlungsbeleg nachgewiesen ist.
  • Der Käufer kann ein gerichtliches Veräußerungsverbot im Wege der einstweiligen Verfügung, beantragen. Dies setzt jedoch eine Veräußerungsgefahr durch den Verkäufer voraus.

Trotz dieser - im Vergleich mit deutschem Recht - schwachen Sicherheiten, verwendet man den Vorvertrag in Griechenland insbesondere, wenn der Veräußerer noch anderweitige Vermögen nachweisen kann.

ΙΙ. Kaufvertrag

1. Anwendbares Recht

Die Übertragung von Eigentum an Immobilien ist in den Art.1033 ff ZGB (GR) geregelt. Der Erwerb von griechischem Grund und Boden erfolgt ähnlich wie in Deutschland.

2. Formvorschriften und weitere Voraussetzung des Grundstückserwerbs

Für den rechtsgeschäftlichen Erwerb einer Immobilie in Griechenland ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrags als Kausalgeschäft gemäß Art. 517 ZGB (GR) nötig. Verpflichtungsgeschäfte können z.B. Kauf, Tausch oder Schenkung sein.

Der Eigentumserwerb einer Immobilie setzt ferner die dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung voraus. Diese Einigung erfolgt anders als im deutschen Recht nicht als gesonderter Rechtsakt und ist von der Wirksamkeit des Kausalgeschäfts abhängig. Die dingliche Einigung wird aber üblicherweise in den notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen.
Schließlich muss das Eigentum im Grundbuch eingetragen werden. Dies wird in der Regel vom Notar beantragt. Erst mit der Eintragung ist der Eigentumserwerb gemäß Art.1033 II ZGB (GR) vollzogen.

3. Inhalt des Kaufvertrages

Der Kaufgegenstand muss im Kaufvertrag exakt beschrieben werden. Der Kaufpreis und dessen Fälligkeit muss genannt werden. Rücktrittsrechte, Bedingungsklauseln und individuelle Vereinbarungen wie z.B. Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug können in ihm festgelegt werden.

Ferner müssen im Kaufvertrag Lageplan und gegebenenfalls Bauplan der Immobilie bzw. des Grundstücks sowie eine Bescheinigung über Einrichtung der Gemeindegebühren der letzten zwei Jahre enthalten sein.

Eine Besonderheit im griechischen Recht besteht darin, dass der Kaufvertrag nur wirksam ist, wenn der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entspricht. Als Bemessungsgrundlage für den Kaufpreis gelten in Griechenland  grundsätzlich die sogenannten „objektiven Werte“, die etwa alle drei Jahre vom Finanzministerium festgelegt werden. Diese objektiven Werte sind verbindliche Regelwerte je nach Lage und Größe der Immobilie. Der jeweils ermittelte Regelwert einer Immobilie bildet das Minimum des Kaufpreises, wonach Steuern und Nebenkosten berechnet werden, auch wenn der vereinbarte Kaufpreis in Realität weit höher liegt.

Allerdings gibt es in Griechenland vereinzelt Gegenden in denen keine objektiven Werte festgelegt werden. In diesen Gegenden werden die Werte von den Parteien festgelegt und anschließend innerhalb von zwei Jahren vom Finanzamt auf ihre Gültigkeit überprüft.

4. Abwicklung des Kaufvertrags und Sicherungsmöglichkeiten

In Griechenland wird der Kaufvertrag von einem griechischen Notar (symvoleográfos) aufgesetzt. Er ist dafür verantwortlich, dass dieser korrekt und rechtskonform ist sowie dass der Kaufpreis an den Verkäufer übermittelt wurde. Außerdem belegt er die Identitäten der beteiligten Parteien, bezeugt die Leistung der Unterschriften, überprüft die Bezahlung der Steuern, arrangiert die urkundliche Eintragung des neuen Besitzers im lokalen oder nationalen Grundbuchamt und kassiert etwaige fällige Gebühren bzw. Steuern.

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen sich die Vertragsparteien zwingend anwaltlich vertreten zu lassen. Die anwaltliche Vertretung ersetzt das persönliche Erscheinen und Unterzeichnen des Vertrags durch die Parteien nicht. Ein im Ausland Ansässiger kann sich jedoch vor dem Notar durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Vollmacht für den Immobilienerwerb muss beurkundet sein, diese Beurkundung kann von einem deutschen Notar oder von einem griechischen Konsulat vorgenommen werden. Zu beachten ist, dass die Vollmacht, die auf griechischer Sprache verfasst oder amtlich übersetzt sein muss, sämtliche vom Bevollmächtigten im Namen des Vollmachtgebers vorzunehmenden Handlungen umfassen und beschreiben muss.

Weder die Anwälte noch der beurkundende Notar haften für etwaige Unkorrektheiten im Zusammenhang mit der Immobilie. Allein der Veräußerer haftet für die Korrektheit der Vertragsangaben.

Das griechische Immobilienrecht sieht gesetzlich keine Sicherungsmöglichkeiten vor, um bis zur endgültigen Grundbucheintragung eine zwischenzeitliche anderweitige Veräußerung des Eigentümers an einen Dritten zu verhindern. Zur Absicherung der Rechte des Erwerbers kommen  nur die bereits oben beschriebenen Sicherungsmöglichkeiten in Frage.

5. Sonstige Erwerbs- und Veräußerungsbeschränkungen

Beschränkungen hinsichtlich eines Grundstückserwerbs in Griechenland bestehen für archäologische Stätten, Wälder, Küstenregionen, Grenzgebiete, Marinebefestigungen sowie Verteidigungsgebiete. In diesen Gebieten ist ein Grundstückserwerb nicht bzw. nur beschränkt möglich. Ferner kann an der Luft, dem Wasser und dem Meer kein Eigentum begründet werden.

ΙΙΙ. Leasingvertrag

Die vertragliche Besonderheit des Leasingvertrags ist wie oben bereits ausgeführt wurde, dass dieser der Schriftform bedarf. Eine notarielle Beurkundung des Vertrages ist nicht zwingend notwendig (s.o.). Ferner beträgt die Mindestdauer eines Leasingvertrags obligatorisch drei Jahre. Verträge die eine kürzere Laufzeit enthalten, dauern von Gesetzes wegen automatisch drei Jahre.

ΙV. Mietvertrag

Das griechische Mietrecht unterliegt wie das deutsche Mietrecht der Privatautonomie. Beide Parteien können grundsätzlich den Vertrag frei gestalten. Dennoch bestehen bezüglich des Mietvertrags im griechischen Rechts mehrere Besonderheiten.

Hinsichtlich der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses regelt das Gesetz 1703/1987, dass Mietverträge über Wohnraum mindestens drei Jahre bestehen müssen und durch den Vermieter nach Ablauf dieser Zeit nur in eng begrenzten Fällen kündbar sind. Sinn und Zweck dieser Regelung ist, dass der Mieter geschützt werden soll. Eine kürzere Vertragslaufzeit kann allerdings zwischen den Parteien im Wege der Privatautonomie vereinbart werden.

Das Gesetz enthält ferner Regelungen bezüglich der Kaution. Üblich ist demnach die Entrichtung einer Kaution in der Höhe von zwei Monatsmieten. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, die vom Mieter erhaltene Kaution auf einem treuhandartigen Konto zu verwahren. So ist er nach Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht verpflichtet dem Mieter die Kaution in verzinster Weise zurückzuerstatten. Allein die Anpassung an die gestiegene Miete ist die einzige Verpflichtung des Vermieters bezüglich der Kaution. Die zulässigen Mieterhöhungen werden vom Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (Statistikamt Griechenland) gesetzlich festgelegt. Sie bemessen sich nach den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Allerdings können zwischen den Parteien individuell höhere Mieterhöhungen als die des Statistikamtes vereinbart werden.

Eine weitere Besonderheit des griechischen Mietrechts ist, dass Liegenschaften nicht ohne weiteres vermietet werden können. Möchte man in Griechenland eine Immobilie vermieten, muss zuvor eine Lizenz zum Vermieten erworben werden muss. Dies gilt vor allem für die Vermietung von touristischen Liegenschaften. In einem solchen Fall muss bei der griechischen Tourismus Organisation (EOT) eine dementsprechende Lizenz erworben werden.

V.  Besonderheiten bei Unternehmen

1.  Leasing

Im Vergleich zum käuflichen Erwerb einer Immobilie stellt das Leasing eine günstigere, flexiblere Möglichkeit dar. Es stellt eine Art Zwischenstellung zwischen Miete und Kauf dar. Ferner ist es vor allem für Unternehmen steuerlich interessant. Bei einem Leasingverhältnis wird das Unternehmen nicht Eigentümer des Objektes und muss es aus diesem Grund auch nicht in der Bilanz erfassen. Auch eine Investitionsfinanzierung ist für den Erwerb der Immobilie nicht notwendig. Die Leasingraten, die monatlich an den Leasinggeber, den Eigentümer des Hauses, zu bezahlen sind, können von ausländischen Unternehmen steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Aber auch nach griechischem Steuerrecht werden die Leasingzahlungen steuerlich berücksichtigt.

2.  Miete

Mietet ein Unternehmen in Griechenland eine gewerbliche Räume so dauert dieses Mietverhältnis gemäß dem Präsidialakt 34/1995 grundsätzlich mindestens zwölf Jahre an, sofern die Parteien im Wege der Privatautonomie nichts anderes vereinbart haben. Sinn und Zweck dieser längerfristigen Bindung ist wiederum der Schutz des Mieters. Wird keine spezielle Vereinbarung zwischen den Parteien geschlossen und kündigt der unternehmerische Mieter nicht innerhalb von neun Monaten nach Ablauf der zwölf Jahre verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um weitere vier Jahre.

In Ausnahmefällen, zum Beispiel wenn das Mietverhältnis von Natur aus kurz bemessen ist oder öffentliche Gebäude oder Gebiete gemietet werden, regelt der Präsidialakt 34/1995 lediglich eine Mindestvertragsdauer von drei Jahren.

VΙ. Makler und weitere Beteiligte

1. Makler

Wie auch in Deutschland kann man sich bei einem Immobilienkauf auch in Griechenland eines Maklers bedienen. Dieser vermittelt den Grundstückserwerb zwischen den Parteien. Der Inhalt eines Maklervertrags unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie.

In Artikel 703 ff ZGB (GR) ist die Fälligkeit des Maklerhonorars geregelt. Wenn eine individuelle Vereinbarung fehlt, wird ein Maklerhonorar (2% des in der Kaufurkunde festgelegten Kaufpreises) demnach nur dann fällig, wenn der Vertragsabschluss über den Erwerb der Immobilie infolge der Vermittlung des Maklers erfolgreich zustande kommt. Außerdem kann der Makler die entstandenen Aufwendungen -unabhängig vom Erfolg der Vermittlung- geltend machen, soweit dieses vereinbart wurde.

Gemäß Artikel 706 ZGB (GR) kann vertraglich festgelegt werden, dass der Makler gleichzeitig nicht auch für die andere Seite tätig sein darf. Somit lässt sich eine Doppelhonorierung ausschließen. Bei Zuwiderhandlung entfällt die Honorarzahlung sowie der Aufwendungsersatz.

2. Sonstige Beteiligte, Notar

Für den Grundstückserwerb ist der Abschluss eines Kaufvertrags notwendig. Dies muss obligatorisch unter anwaltlicher Vertretung der Parteien zwingend vor einem Notar geschehen.

E. Immobilienfinanzierung

Ι. Darlehen und Kreditvertrag

Wie in Deutschland auch erfolgt ein Grundstückserwerb nicht selten über eine Finanzierung durch eine Bank. Die Zinssätze griechischer Banken entsprechen derer anderer europäischer Staaten.

ΙΙ. Darlehenssicherung

Immobilienkredite werden ausschließlich durch die Eintragung einer Vormerkung einer Hypotheken nach Art. 1274,1280 ZGB (GR) gesichert (s.o.).

Sofern das Objekt durch griechische Banken finanziert wird, erfolgt die Absicherung grundsätzlich durch Eintragung einer Hypothekenvormerkung. Für diese Eintragung ist es erforderlich, dass man vor einem griechischen Richter oder Notar erscheint oder ein notariell bevollmächtigter Rechtsanwalt dieses übernimmt. Die Banken lassen sich - sobald sie einen Kredit vergeben haben - eine Hypothek im Grundbuch vormerken. Kann der Schuldner den Kredit nicht mehr bedienen, so wandelt sich die Vormerkung der Hypothek automatisch in eine „normale“ Hypothek um. Bezüglich der Hypothek wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

Wird das Objekt von einer nicht-griechischen Bank finanziert, so kann sich diese an dem erworbenen griechischen Grundstück allerdings keine Hypothek eintragen lassen. Sie muss sich Sicherheiten in ihrem jeweiligen Land eintragen lassen.

F. Immobilien und Steuern

Die Steuern und Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie in Griechenland anfallen, erhöhen den eigentlichen Kaufpreis um 10 bis 15 Prozent. Dies ist um einiges höher als in vielen anderen Ländern.

I. Steuerpflichtigkeit in Griechenland

Grundsätzlich ist jeder Eigentümer einer griechischen Immobilie in Griechenland  steuerpflichtig, selbst wenn er in Griechenland damit keine Einkünfte erzielt. Aber auch wenn er in Griechenland Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen erzielt, ist ein deutscher Eigentümer einer griechischen Immobilie nach dem deutsch-griechischen Doppelbesteuerungsabkommen  in Griechenland steuerpflichtig.

ΙI. Steuern beim Erwerb

1. Mehrwertsteuer

Mehrwertsteuerpflichtig ist in Griechenland nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1.1.2006 gebaut wurden. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Erteilung einer Baugenehmigung nach dem 1.1.2006. Für davor errichtete Immobilien ist keine Mehrwertsteuer zu entrichten. Die Mehrwertsteuer für Neubauten beträgt 19 %. Die Pflicht für die Abgabe dieser Mehrwertsteuer obliegt den Bauunternehmern.

Auch Bauten, die vor dem 1.1.2006 baurechtlich genehmigt wurden, aber mit dem Bau noch nicht begonnen wurde, sind umsatzsteuerpflichtig. Für den Erwerb der ersten zu Wohnzwecken selbst genutzten Immobilie wird allerdings ausnahmsweise keine Mehrwertsteuer erhoben.

2. Sonstige Verkehrssteuern

Erwirbt man in Griechenland eine Immobilie, hat der Erwerber ähnlich wie in Deutschland eine Grunderwerbssteuer zu entrichten. Diese Steuer beträgt ca. 9-11% des notariell beurkundeten Kaufpreises.

ΙΙI. Laufende Steuern

1. Steuern vom Ertrag

Die bis 2008 geltende Besteuerung von Immobilienvermögen wurde mit dem Gesetz 3634/2008 abgeschafft und durch eine Immobiliensteuer (s.u.) ersetzt. Vor dem Jahre 2008 unterlagen natürliche sowie juristische Personen mit beträchtlichem Immobilienvermögen (ab 243.600 €) in Griechenland der Vermögenssteuer, welche bis zu  0,8 % des Vermögenswertes betragen kann. Als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwertes diente der vom Finanzamt zugrunde gelegte objektive Wert.

2. Steuern von der Substanz

Der Eigentümer einer griechischen Immobilie muss seit dem Jahr 2008 jährlich eine einheitliche Immobiliensteuer für seine Immobilie entrichten. Diese Steuer wurde durch das Gesetz 3634/2008 eingeführt. Bemessungsgrundlage dieser Steuer ist der vom Finanzamt objektiv festgelegte Wert der Immobilie. Der Steuersatz ist unterschiedlich hoch: Privatpersonen entrichten 0,1 % des objektiv festgelegten Immobilienwertes und juristische Personen 0,6 %, wobei gemeinnützige inländische Unternehmen lediglich 0,3 % entrichten. Ausländische gemeinnützige juristische Personen entrichten ebenfalls nur 0,3 %, wenn in deren Herkunftsländern infolge ihrer Gemeinnützigkeit ebenfalls eine steuerliche Ermäßigung vorgesehen ist. Für durch Unternehmen selbst genutzte Liegenschaften ist 0,1 % des objektiven Werts der Liegenschaften zu entrichten.

Ferner muss der Eigentümer einer griechischen Immobilie wie in Deutschland jährlich eine kommunale Grundsteuer für seine Immobilie entrichten. Die Steuer wird von Gemeinden, Stadtgemeinden oder Landkreisen erhoben. Ihre Höhe bemisst sich nach der jeweiligen Fläche der Immobilie.

3. Sonstige Steuern und Abgaben (z.B. bei Miete)

Mieteinnahmen sind in Griechenland wie in Deutschland die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen zu versteuern. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe der Einnahmen.

ΙV. Steuern beim Verkauf

1. Steuern vom Ertrag

Für den mit der Veräußerung einer Immobilie erzielte Veräußerungsgewinn ist die sogenannte „automatische Mehrpreissteuer“ zu entrichten. Diese „automatische Mehrpreissteuer“ wird ausschließlich bei bereits einmal veräußerten Immobilien fällig. Bemessungsgrundlage dieser Steuer ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös der Immobilie. Sie stellt demnach eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns dar. Die „automatische Mehrpreissteuer“ belastet somit den Verkäufer einer Immobilie. Ihre Zahlung ist bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig.

Für die Höhe des Steuersatzes ist der Zeitfaktor entscheidend: Der Steuersatz ist indirekt proportional zu dem Zeitraum, in dem man die Immobilie zuvor in Besitz hatte. So ergibt sich eine Besteuerung von 20 % des Veräußerungsgewinns im Fall von einem 5- jährigen Besitz, 10 % des Veräußerungsgewinns im Fall von einem 5- bis 15-jährigen Besitz, 5 % des Veräußerungsgewinns im Fall von einem 15- bis 25-jährigen Besitz und 0 % im Fall von einem über 25-jährigen Besitz.

Darüber hinaus wird sowohl im Falle der Mehrwertsteuer sowie im Falle der „automatischen Mehrpreissteuer“ eine weitere Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 1% des in der Kaufvertragsurkunde angegebenen Kaufpreises erhoben. Sie ist bei Verfügungen über bereits bestehende Immobilien, die zum zweiten Mal veräußert werden, vom Käufer zu entrichten.

Die ehemals geltende Grunderwerbssteuer gilt derzeit aber noch in einem Ausnahmefall. Da für den Erwerb der ersten zu Wohnzwecken selbst genutzten Immobilie keine Mehrwertsteuer erhoben wird, gilt in diesem Fall gilt weiterhin die Grunderwerbssteuer. Der Erwerber der Immobilie ist Schuldner dieser Steuer. Sein Steuerfreibetrag beträgt derzeit bei Unverheirateten 60.000 €, bei Verheirateten 90.000 €.

G. Kosten

Der Erweb einer Immobilie in Griechenland kann unter Umständen mit erheblichen Nebenkosten verbunden sein.

Ι. Makler

Bei der Vermittlung der Immobilie durch einen Makler schulden die Parteien diesem die Maklerprovision. Die Höhe der Maklerprovision unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie. Üblich  ist eine Maklerprovision von 2% des real vereinbarten Kaufpreises. Die Provision wird bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder des endgültigen Kaufvertrags gezahlt. Sie wird grundsätzlich vom Erwerber sowie vom Veräußerer zu gleichen Teilen geschuldet.

ΙΙ. Notarkosten, Kosten für Vertrag

1. Notarkosten

Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und erteilt die Genehmigung für den Kauf bzw. Verkauf. Für diese Dienste erhebt er eine Gebühr von 1,2 % des im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreises. Ferner müssen für jedes Dokument bzw. für jede Seite, die im Kaufvertrag enthalten ist, geringe Gebühren bezahlt werden. Die Notarkosten hat üblicherweise der Käufer zu tragen.

2. Anwaltskosten

Das Honorar des Anwalts für die obligatorische Mitwirkung bei Errichtung und Unterzeichnung der Vertrags beträgt bei einem Kaufpreis bis zu 44.020 € 1% des in der notariellen Urkunde bezeichneten Kaufpreises und 0,5% für den darüber hinausgehenden Betrag. Dieses auf Basis der nominellen Vertragssumme berechnete Honorar ist bei Vertragsunterzeichnung zahlbar. Üblicherweise trägt jede Partei die Kosten des eigenen Anwalts. Für seine Tätigkeit beim Grundbuchamt (Recherche), diverse Auszüge, Eintragungen, Erklärungen, Behördengänge usw. kann der Anwalt des Käufers ein zusätzliches Honorar verlangen.

ΙΙΙ. Sonstige Kosten

Für die Eintragung ins Grundbuch entstehen weitere Kosten. Die dafür anfallenden Gebühren errechnen sich aus 0,3 - 0,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises. Ferner können die Gemeinden bei einem Grundstückserwerb unter Umständen eine spezielle Kommunalabgabe erheben. All diese Kosten sind vom Erwerber zu tragen.

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