Gesamtdarstellung der Besteuerung eines Immobilienerwerbs in Griechenland

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von T. Tosounidis
Gr. Anwalt, LL.M.

Bis vor kurzem war die Gesetzgebung hinsichtlich des Immobilienerwerbs in Griechenland noch ziemlich kompliziert ausgestaltet, da diverse Steuersätze für jeweils unterschiedliche Situationen anfielen. In Fällen, in denen beispielsweise die Baugenehmigung für die zu erwerbenden Immobilie  nach dem Jahr 2006 ausgestellt wurde,  oder die zu veräußernde Immobilie selbst erst nach dem Jahre 2006  erworben wurde  fielen andere Steuersätze an , als in den sonst übrigen Fällen.

Aufgrund des neuen steuerlichen Gesetzesentwurfes, der voraussichtlich bis zum 15-4-2010 beschlossen sein sollte, soll hinsichtlich der Besteuerung des Immobilienerwerbs wieder eine einheitliche Grunderwerbssteuer für jede Art von Immobilienerwerb gelten.

Zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer wird der von den Parteien im Vertrag angegebene Kaufpreis zugrunde gelegt. Da in der Vergangenheit oftmals ein geringerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis im Vertrag angegeben wurde (Unterverbriefung), hat der griechische Gesetzgeber ein neues System zur objektiven Wertermittlung (den sog. Einheitswert) von Immobilien entwickelt. Sollten die Vertragsparteien demnach im Vertrag einen geringeren als diesen von den Steuerbehörden für jedes Objekt festgelegten Einheitswert beurkunden, erfolgt die Besteuerung des Grunderwerbs dennoch auf der Grundlage des behördlich registrierten Einheitswertes.

Das objektive System des Einheitswertes beruht im wesentlichen auf die Mindestwerte von Immobilien, die   unter Berücksichtigung   weiterer Faktoren gesondert  festgestezt  werden, und somit den endgültigen objektiven Wert des Kaufpreises der Immobilie bilden. Zu diesen Faktoren zählt z.B. die Lage des Objekts („Zonenwert“), die Immobilienfläche, das Alter der Immobilie, das Stockwerk (bei Wohnungen), die Fassadenlänge (bei Geschäften), die Verfügbarkeit von Heizungen oder Aufzügen, usw.

Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem (synallagmatischen) Immobilienerwerb oder beim Erwerb dinglicher einer Immobilie haftender Rechte  an (Artikel 1 des Gesetzes 1587/1950). Sie bemisst sich  nach dem im Kaufvertrag aufgeführten Kaufpreis, außer in den Fällen, in denen dieser unter dem behördlich registreirten Einheitswert liegt. In diesem Fall bemisst sie sich  nach dem insoweit höheren Einheitswert. Steuerschuldner der Grunderwerbssteuer ist der Käufer. Er hat den dabei anfallenden Betrag vor Durchführung der notariellen Beurkundung des Immobilienerwerbs vollständig beim zuständigen Finanzamt zu entrichten.

Vorbehaltlich möglicher Änderungen, die in nächster Zeit in der griechischen Gesetzgebung eintreten können, gilt Folgendes:

Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Einstufungen 7 %, 9 %, 11 %:

  • befindet sich die Immobilie außerhalb des Bebauungsplans ohne Feuerwehrstandort, wird der Kaufpreis bis zu 15.000 € mit 7 % versteuert, der darüber hinausgehende Restbetrag mit 9 %,
  • befindet sich die Immobilie innerhalb oder außerhalb eines Bebauungsplans mit Feuerwehrstandort, wird ein Kaufpreis bis zu 15.000 € mit 9 % versteuert, der darüber liegende Restbetrag mit 11 %

Das Gesetz 1078/1980 sieht bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen beim Käufer,  eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer vor. Insbesondere erfolgt eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer wenn Eheleute   die gesamte Immobilie zum Volleigentum erwerben und dabei weder dem Käufer, noch einem der Ehepartner oder einem deren  minderjährigen Kinder ein Volleigentumsrecht, Nießbrauch oder Wohnrecht an einer anderen Immobilie (Haus oder  Wohnung)  zusteht, welche die Wohnbedürfnisse seiner Familie erfüllen kann. Dies gilt auch soweit den vorgenannten Personen kein Volleigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder an einem ideellen Grundstücksanteil zusteht, welches flächenmäßig ihre Wohnbedürfnisse deckt und sich in einer Stadt bzw. Gemeinde mit mehr als 3000 Einwohnern befindet. Eine solche Befreiung von der Grunderwerbssteuer tritt  unabhängig vom ert,  bei einem Immobilienerwerb mit einer Grundfläche von bis zu 200 qm oder bei einem entsprechenden Grundstückserwerb ein. Diese Fläche erhöht sich jeweils um 25 qm für jedes dritte Kind und für alle weiteren minderjährigen Kinder dessorgerechtsberechtigten Käufers, oder für Kinder, die mit einem Behindertengrad von mindestens 67 % der elterlichen Sorge des Käufers unterliegen. Falls die erworbene Immobilie größer ist als die dargelegte befreite Größe, tritt die Befreiung nur bis zur Höhe des Wertes ein, der dieser Größe entspricht.

Diese Steuerbefreiung betrifft jedoch nur solche Personen, die ihren Hauptsitz in Griechenland haben. Insoweit können in Deutschland ansässige  Immobilienerwerber einer in Griechenland belegenen  Ferienwohnung nicht von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit werden. Dies gilt auch dann, wenn sie über kein weiteres Immobilieneigentum in Deutschland verfügen.

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