Widerrufsrecht und Überlegungsfrist beim Erwerb von Grundeigentum in Frankreich

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Durch Gesetz vom 13.12.2000 wurden die Rechte eines nicht gewerblichen Immobilienkäufers gestärkt, indem ihm ein allgemeines Widerrufsrecht bzw. eine Überlegungsfrist eingeräumt wurden, die Zahlungsmodalitäten beschränkt und dem Verkäufer zusätzliche Informationspflichten auferlegt wurden. 

Anwendungsbereich

Das Gesetz ist grundsätzlich auf alle Verträge, mit denen Grundbesitz erworben werden soll, anwendbar. Sowohl bestehende, neu errichtete als auch erst zu errichtende Immobilien sind erfasst, sofern sie Wohnzwecken dienen. Unter dieser Voraussetzung sind auch die Miete mit Erwerbsrecht des Mieters oder der Erwerb von Gesellschaftsanteilen, der mit einer Pflicht zur Zuteilung eines Wohngebäudes verbunden ist, einbezogen. Der Vertrag muss sich auf eine in Frankreich befindliche Immobilie beziehen. In persönlicher Hinsicht setzt das Gesetz lediglich die nicht gewerbliche Tätigkeit des Käufers voraus, ob dieser eine natürliche oder juristische Person ist oder ob auch der Verkäufer nicht-gewerblich tätig ist, ist nicht entscheidend.
Die für Immobilienkaufverträge relevanten Schutzvorschriften finden sich v.a. in den Art. 271-1 und 271-2 des Code de la Construction et de l’Habitation, die durch das Gesetz neu gefasst wurden.
Um die wirtschaftlichen Folgen des Vertrages zu überdenken, wird einem Käufer, der einen privatschriftlichen Kaufvertrag abgeschlossen hat, eine Widerrufsfrist von sieben Tagen nach Zugang des Vertrags eingeräumt. Wird der Vertrag durch notarielle Urkunde vorgenommen, tritt an die Stelle der Widerrufsfrist eine Überlegungsfrist.

Notarielle Verträge
Die Überlegungsfrist beginnt mit Zustellung des Entwurfs der Urkunde oder ihrem Zugang in einer anderen Form, die die Bestimmbarkeit des Zugangsdatums oder der Übergabe garantiert. Innerhalb von sieben Tagen ab dem ordnungsgemäßen Zugang darf keine notarielle Beurkundung des Vertrags erfolgen, ein Verstoß hat die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge. Zudem dürfen innerhalb der Frist unter Androhung einer Geldbuße keine Zahlungen geleistet werden. Entscheidet sich der Käufer innerhalb der Überlegungsfrist gegen den endgültigen Vertragsabschluss, hat er weder Schadensersatz zu leisten noch bedarf er hierfür einer Rechtfertigung. Dagegen hat der Verkäufer einen Meinungsumschwung zu begründen, auch besteht die Gefahr einer Haftung gegenüber dem Käufer, sofern diesem aus dem gescheiterten Vertragsschluss ein Schaden entstanden ist. Diese Bestimmungen gelten auch für einen Vorvertrag (sowohl in Form des einseitigen als auch des gegenseitigen Verkaufsversprechens), wenn diesem ein Vertragsschluss nachfolgt.

Privatschriftliche Verträge
Auch die Widerrufsfrist führt dazu, dass der Verkäufer innerhalb dieses Zeitraumes keine Kaufpreis(an)zahlungen entgegennehmen darf, da andernfalls eine Geldbuße droht. Unter bestimmten Umständen sind hier aber Ausnahmen möglich, z.B. soweit in Spezialvorschriften eine Vorauszahlung explizit zugelassen wird. Zahlungen dürfen auch bei Einschaltung eines beruflich tätigen Maklers, Rechtsanwalts oder Notars geleistet werden, wobei diese dann nicht an den Verkäufer, sondern an einen Beruflich tätigen (der nicht unbedingt identisch mit der bei Vertragsschluss eingeschalteten Person sein muss) zu leisten ist. Diese sind zur Entgegennahme der Zahlungen berechtigt, wenn sie über finanzielle Garantien verfügen, um bei einem Scheitern des Vertrages die Rückzahlung gewährleisten zu können. Sofern der Widerruf erklärt wird, ist der Vertrag rückwirkend unwirksam, alle entstandenen Kosten sind vom Verkäufer zu tragen. Auch hier gilt, dass der Widerruf ohne Begründung möglich ist. Zu beachten sind lediglich die einschlägigen Formvorschriften (d.h. Einhaltung eines Mittels, das den Zugang garantieren kann, z.B. Einschreiben mit Rückschein).
Werden mehrere Verträge nacheinander abgeschlossen, z.B. zunächst ein Vorvertrag, dann ein Kaufvertrag oder ein privatschriftlicher Vertrag vor einem notariellen Vertrag, gelten die dargestellten Regelungen für den jeweils zuerst geschlossenen Vertrag. Für den nachfolgenden Vertrag entfällt die Widerrufs- oder Überlegungsfrist

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