Der Vorvertrag

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Da das Eigentum an Immobilien grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages übergeht, müssen zu diesem Zeitpunkt bereits sämtliche eventuell erforderlichen Nachweise sowie behördliche Genehmigungen vorliegen. Bis zu deren Erteilung kann indes einige Zeit vergehen. Um sich bereits vor der Eigentumsübertragung abzusichern, dass der Vertrag in besprochener Form zustande kommt, wird daher von den Beteiligten in der Regel zunächst ein Vorvertrag geschlossen.
Der Vorvertrag enthält die wesentlichen Vereinbarungen hinsichtlich des späteren Kaufvertrags. Dazu zählen z.B. der genaue Vertragsgegenstand, Regelungen zur Gewährleistung und bestehende Dienstbarkeiten. Durch den Vorvertrag werden verbindliche Verpflichtungen der späteren Vertragsparteien begründet, die einseitig nicht mehr geändert werden können.  Das Zustandekommen des Kaufvertrags wird meist unter die aufschiebende Bedingung gestellt, dass keine beeinträchtigenden Auflagen der Baubehörde festgelegt werden, Vorkaufsrechte nicht bestehen bzw. nicht ausgeübt werden, nur die Hypotheken oder Privilegien bestehen, die mit dem Kaufpreis abgelöst werden können sowie dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist. Zur Absicherung des Käufers für den Fall, dass seine vorgesehene Finanzierung nachträglich scheitert, sieht das französische Verbraucherschutzrecht vor, dass die wesentlichen Kreditbedingungen sowie der Gläubiger bereits im Vorvertrag zu nennen sind. Kommt das Finanzierungsgeschäft nicht zustande, kann er sich entschädigungslos vom Vertrag lösen. Ein Verzicht auf dieses Recht ist aber möglich. Daneben sind die weiteren Bestimmungen des französischen Verbraucherschutzrechts zu beachten.
Von Gesetzes wegen ist eine privatschriftliche Abfassung des Vorvertrags ausreichend, dennoch wird meist aufgrund der weitreichenden Verpflichtungswirkungen die notarielle Form gewählt. Dies gilt insbesondere für das gegenseitige Verkaufsversprechen (compromis de vente/ promesse synallagmatique de vente). Dieses ist seinem Wesen nach ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag. Sind die festgelegten Bedingungen eingetreten, erlangt der Kaufvertrag per se Wirksamkeit und entfaltet Bindungswirkung. Während der compromis de vente beide Vertragsparteien bindet, verpflichtet sich bei der promesse unilatérale de vente der Verkäufer einseitig, die Immobilie während  des vereinbarten Zeitraums (meist drei Monate) nicht anderweitig zu veräußern. Im Gegenzug erhält er eine Anzahlung von 5-10% des Kaufpreises, die er im Falle des Scheiterns des Vertrages in der Regel als Entschädigung behalten darf. Die promesse unilatérale de vente ist innerhalb von 10 Tagen nach der Entgegennahme durch den Käufer beim Finanzamt zu registrieren, da sie andernfalls unwirksam wird. Bei einer Beurkundung beträgt die Frist einen Monat. Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn die vereinbarten Bedingungen eingetreten sind und der Käufer schriftlich die Annahme erklärt hat.
Sowohl bei einem gegenseitigen als auch bei einem einseitigen Verkaufsversprechen ist eine Wiederholung des notariellen Kaufvertragsabschlusses aus Publizitätsgründen auch dann erforderlich, wenn bereits der Vorvertrag notariell beurkundet wurde.

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