Der Grundstückskaufvertrag in Frankreich

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Anders als z.B. das deutsche Recht unterscheidet das französische Recht nicht zwischen schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft und Eigentumsübertragung. Das Eigentum wird vielmehr bereits durch den Abschluss des Kaufvertrages übertragen (vgl. Art. 1583 Code civil).
Auch für die Übereignung von Immobilien genügt die Einigung der Parteien. Prinzipiell ist der Vertragsabschluss dabei formfrei möglich. Nur unentgeltliche Grundstücksübertragungen und Bauträgerverträge bedürfen zwingend der Beurkundung; sie sind bei Nichtbeachtung der notariellen Form nichtig. Besonderheiten gelten außerdem für das Elsass und Lothringen. Mittelbar besteht aber auch bei Grundstückskaufverträgen ein Formzwang. Dies resultiert zum einen daraus, dass bei Geschäften mit einem Gegenstandswert von 800,00 Euro oder mehr der Zeugenbeweis ausgeschlossen ist (vgl. Art. 1341 Code civil). Aus Beweisgründen ist somit zumindest die privatschriftliche Abfassung des Grundstückskaufvertrags erforderlich. Publizitätsgründe zwingen darüber hinaus zu einer notariellen Beurkundung des Vertrags. Denn der Abschluss des Kaufvertrags alleine bindet zwar die Vertragsparteien, genügt aber nicht, um das erworbene Eigentum auch gegenüber Dritten durchzusetzen. Dies ist erst mit Eintragung im Hypothekenregister möglich, wofür wiederum eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich ist. Im Ergebnis ist deswegen auch bei Grundstückskaufverträgen nach französischem Recht eine notarielle Beurkundung praktisch unumgänglich.
Weitere Formvorschriften ergeben sich z.B., wenn es sich um den Erwerb einer erst zukünftig zu errichtenden Immobilie (Bauträgervertrag) handelt oder aus Verbraucherschutzgründen. Wird der Kauf durch ein Darlehen finanziert, sind nach dem französischen Verbraucherschutzrecht in den Immobilienkaufvertrag auch die finanzierende Bank sowie bestimmte Darlehenskonditionen aufzunehmen. Wird das Darlehen nicht so, wie es im Vertrag festgehalten wurde, bewilligt, ist ein Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag möglich. Da der reine Kaufvertragsabschluss bereits den Eigentumsübergang bewirkt, schließen die Parteien vor dem eigentlichen Vertragsschluss zumeist einen Vorvertrag ab. Dieser enthält bereits die wesentlichen Punkte des Vertrags und ist rechtlich verbindlich. Dadurch können die Vertragspartner eine Absicherung des in Aussicht genommenen Geschäftes erreichen, bis z.B. die notwendigen Unterlagen beschafft und Genehmigungen eingeholt wurden.

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