Erwerb von Immobilien in Florida

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Der US-Bundesstaat Florida erfreut sich auch bei Deutschen, Schweizern und zahlreichen anderen Ausländern größter Beliebtheit für den Erwerb von Ferienhäusern, Winterwohnsitzen oder als Ruhestandsdomizil. Nach einem Preiseinsturz von rund 40% auf dem Immobilienmarkt infolge der Finanzkrise ist der Erwerb von Immobilien in Florida auch unter Kapitalanlagegesichtspunkten interessant geworden. In rechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass die USA weder ein Grundbuchsystem noch ein Notariat im deutschen Sinne kennt. Bedeutende Funktionen bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften nehmen dagegen Makler wahr. Auch aus diesem Grund ist die Einschaltung von sachkundigen Rechtsanwälten vor Ort gerade für ausländische Käufer sinnvoll.

Contract (Kaufvertrag)
Vor der eigentlichen Eigentumsübertragung schließen Käufer und Verkäufer einen schriftlichen Vertrag (Contract) ab, der die wesentlichen Punkte des Immobilienkaufvertrags enthält. Dabei werden häufig standardisierte Verträge verwendet. Der Contract enthält Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, den Termin für die Eigentumsübertragung und eventuelle Rücktrittsrechte sowie den Kaufpreis. Vereinbart wird z.B. meist ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass eine Finanzierung durch Kredit geplant ist und diese nicht zustande kommt. Im Vorvertrag wird eine Anzahlung vereinbart, die der Käufer zur Sicherheit bis zur endgültigen Eigentumsübertragung  hinterlegt. Bei einem unberechtigten Rücktritt des Käufers kann der Verkäufer die Anzahlung ganz oder teilweise einbehalten.

Untersuchung auf Mängel
In den USA müssen Mängelrechte des Verkäufers gesondert vereinbart werden, ansonsten trägt diese Gefahr der Käufer. Im Contract wird regelmäßig dem Käufer eine bestimmte Frist für die Überprüfung der Immobilie auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse eingeräumt. Die Kosten einer solchen Untersuchung, z.B. bei Begutachtung durch einen Sachverständigen, sind meist vom Käufer zu tragen. Allerdings ist eine erste Untersuchung der Immobilie auf besonders schwerwiegende Fehler schon vor dem Abschluss des Contract anzuraten, weil ein späterer Rücktritt oft nur gegen einen Verfall der Anzahlung möglich ist. Gegen sonstige Mängel, die bei der Untersuchung nicht erkenntlich werden, kann sich der Käufer durch den Abschluss einer Versicherung absichern. Wenn der Immobilienerwerb durch einen Kredit gesichert wird, ist der Abschluss einer Versicherung meist verpflichtend. Nur wenn der Verkäufer eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie abgibt, ist er zur Übernahme der Kosten verpflichtet, wenn z.B. nachträglich Dritte behaupten, Eigentümer der Immobilie zu sein.

Closing (Eigentumsübertragung)
Die eigentliche Eigentumsübertragung geschieht am Tag des Closing. Ab diesem Zeitpunkt trägt er sämtliche Rechte und Pflichten an der Immobilie. Der Käufer erwirbt das Eigentum, indem ihm eine Eigentumsübertragungsurkunde, der sog. Warranty Deed, ausgehändigt wird. Diese muss anschließend in den Public Records (vergleichbar dem deutschen Grundbuch) eingetragen werden. Dem Käufer wird der Besitz an der Immobilie überlassen. Im Gegenzug muss er restlichen Kaufpreis entrichten, der am Datum des Closings fällig wird. Der Käufer trägt auch die anfallenden Steuern und Gebühren, dagegen werden Kosten der Eigentumsumschreibung meist vom Verkäufer übernommen.

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