Immobilienerwerb in England

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Formal besteht in England kein Privateigentum an Grundstücken, vielmehr stehen diese stets im Eigentum der Krone. Man spricht stattdessen von einem „legal estate“, der aber dem Berechtigten im Wesentlichen dieselben Rechte verleiht wie das Eigentum in kontinentalen Rechtsordnungen. Dies gilt zumindest für das zeitlich unbegrenzte Eigentum (estate in fee simple absolute in possession).

Vor Vertragsschluss
Dem eigentlichen Grundstückskaufvertrag geht meist ein schriftliches, unverbindliches Angebot des Käufers voraus. Anschließend wird ein Vertragsentwurf erstellt, dazu muss der Verkäufer dem Käufer sein Eigentumsrecht nachweisen. Dies geschieht bei  nicht registrierten Grundstücken durch eine lückenlose Kette von Eigentumsurkunden, die 15 Jahre zurückreicht und beweist, dass der Verkäufer bzw. seine Vorbesitzer das Grundstück in diesem Zeitraum unangefochten besessen haben. Bei registrierten Grundstücken dagegen kann die Eigentümerstellung durch einen amtlichen Auszug aus dem Grundstücksregister nachgewiesen werden. Den Käufer trifft die Pflicht, die Urkundenkette sowie sonstige zur Verfügung gestellte Urkunden zu prüfen und sich über die Beschaffenheit der Immobilie zu informieren. Er muss auch selbst Nachforschungen über öffentlich-rechtliche Lasten, Beschränkungen und Planungen sowie z.B. die Anbindung an die Kanalisation betreiben. Der Verkäufer haftet für Baumängel oder ähnliche Beschaffenheitsmängel im Regelfall nur, wenn er falsche Auskünfte über den Zustand der Immobilie gegeben hat, weswegen der Käufer häufig vor Vertragsschluss durch Bausachverständige eine Untersuchung durchführen lassen wird.

Vertragsschluss
Der eigentliche Vertragsschluss kommt meist mit dem Austausch der jeweils unterschriebenen Vertragsausfertigungen zustande. Der Grundstückskaufvertrag muss schriftlich abgefasst und durch alle Beteiligten unterschrieben werden. In vielen Fällen ist zur Abwicklung des Grundstücksgeschäfts außerdem die Beiziehung eines Rechtsanwalts notwendig, namentlich dann, wenn der Kaufpreis durch Kredit finanziert wird oder wenn an dem Grundstück eine Hypothek besteht.
Durch den Vertragsschluss erwirbt der Käufer ein Recht auf Erfüllung des Vertrags, da er die Stellung eines Trust-Berechtigten erhält. Üblicherweise leistet der Käufer in diesem Zeitpunkt eine Anzahlung.  Der Verkäufer behält aber neben seiner (treuhänderischen) Eigentümerstellung meist z.B. auch noch den Besitz.

Erfüllung
Die Erfüllung des Kaufvertrags erfordert eine Übereignungsurkunde in Form eines deeds. Der Verkäufer muss in Gegenwart eines Zeugen, der gleichfalls die Urkunde unterschreiben muss, seine Unterschrift auf der Urkunde leisten. Die Unterschrift des Käufers ist nur in bestimmten Fällen erforderlich, z.B. wenn dieser eine bestimmte Dienstbarkeit übernimmt oder wenn mehrere Käufer das Grundstück gemeinsam erwerben. Die Urkunde muss als deed bezeichnet und als solches ausgehändigt werden. Verweist die Urkunde auf einen beigefügten Plan, ist auch dieser zu unterschreiben. Dies ist bei registrierten Grundstücken zwingend, bei nicht registrierten Grundstücken empfehlenswert. Durch die Aushändigung des purchase deeds bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner wird der Vertrag erfüllt. Wird dagegen ein Rechtsanwalt mit der Vertragsdurchführung beauftragt, erfolgt die Erfüllung meist, indem dieser die Urkunde beurkundet, dem Käufer übersendet und die Schlüsselübergabe vornimmt.

Eigentumserwerb
Der Käufer erwirbt die volle Rechtsstellung bei nicht registrierten Grundstücken mit der Erfüllung im oben beschriebenen Sinn. Bei registrierten Grundstücken ist dagegen noch die Eintragung seiner Rechtsposition in das Grundstücksregister notwendig.

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