Grundzüge des englischen Mietrechts

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Das englische Mietrecht erscheint aus kontinentaleuropäischer Sicht außerordentlich komplex. Dies rührt unter anderem daher, dass je nach Art der Wohnung, Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und Vermietern unterschiedliche Arten der Miete unterschieden werden. Qualifizierter Rechtsrat ist deswegen bei konkreten Rechtsfragen unumgänglich. Der nachfolgende Beitrag soll dabei einen ersten Überblick über wesentliche Strukturen des englischen Mietrechtes zu verschaffen.

1.) Vertragsabschluss

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Gewöhnlich wird jedoch ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet. Um einen Mietvertrag ähnlich dem deutschen Recht handelt es sich dabei nur, wenn ein „Tenency Agreement“ abgeschlossen wird. In diesem Fall enthält der Vertrag gewöhnlich Regelungen zu allen wesentlichen Punkten des Mietverhältnisses, z.B. auch also über Vertragslaufzeit oder Kündigungsfristen, Reparaturen und Endrenovierung oder zur Hausordnung. Neben dem „Tenancy Agreement“ kennt das englische Recht auch einen Vertrag in Form eines „Licence“. Dabei wird dem Mieter kein eigenständiges Wohnrecht eingeräumt, sondern der Vermieter gestattet ihm lediglich die Benutzung der Wohnung. Im Kündigungsfalle stehen dem Mieter daher weniger Rechte zu.

2.) Die Person des Vermieters

Um welche Art von Mietvertrag es sich handelt, bestimmt sich unter anderem danach, ob der Vermieter eine Privatperson (Private Landlord), eine Gemeinde (Council) oder ein Wohnungsträger (Housing Agency) ist. Sofern die Immobilie von einem privaten Vermieter angemietet wird, ist weiter entscheidend, ob der Vermieter in derselben Wohnung oder im selben Gebäude lebt. Dies ist vor allem relevant für den Kündigungsschutz, da zugunsten eines Vermieters, der im selben Gebäude oder gar in derselben Wohnung mit dem Mieter lebt,  die gewöhnlichen Vorgaben für Form und Frist der Kündigung nicht gelten. Ein Vermieter, der in einem als Mehrfamilienhaus errichteten Gebäude eine eigene Wohnung bewohnt, gilt dabei allerdings nicht als privilegierter Vermieter.

3.) Die Assured (Shorthold) Tenancy

Hierbei handelt es sich um die am häufigste Form der Miete in England. Die Assured Tenancy unterscheidet sich von der Assured Shorthold Tenancy dadurch, dass bei einer Assured Shorthold Tenancy nach einer Vertragslaufzeit von 6 Monaten das Vertragsverhältnis grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von 2 Monaten beendet werden kann. Eine Assured Tenancy verleiht dem Mieter prinzipiell das Recht, bis zum gerichtlichen Nachweis eines Kündigungsgrundes in der Wohnung zu bleiben.

Anwendungsbereich:
Diese Vertragsform gilt für Mietverträge zwischen Privatpersonen, bei denen der Vermieter nicht im selben Haus wohnt und bei denen die Miete weder 25000 GBP überschreitet noch 250 GBP unterschreitet. Voraussetzung ist, dass das Mietobjekt als dauerhafter Wohnsitz dienen soll, Mietverträge über Ferienimmobilien unterliegen also anderen Regelungen.

Rechte und Pflichten des Mieters:
Der Mieter übernimmt die Pflicht, den Mietzins zu zahlen, die Vereinbarungen des Mietvertrages einzuhalten und die Mietsache pfleglich zu behandeln. Dafür wird ihm die ausschließliche Kontrolle über die Wohnung eingeräumt. Neben dem Mietzins trägt der Mieter im Regelfall auch verschiedene andere Kosten, insbesondere die örtliche „Council Tax“ sowie die Nebenkosten.

Rechte und Pflichten des Vermieters:
Der Vermieter ist zur Überlassung des Wohnraumes verpflichtet und muss für die Einhaltung verschiedener Sicherheitsbestimmungen sorgen. Dies impliziert z.B. eine Pflicht, die Gasleitungen regelmäßig kontrollieren zu lassen. Er darf die Wohnung betreten, um Reparaturen durchführen zu lassen.

Beendigung des Mietverhältnisses:
Die Miete kann entweder auf unbestimmte Zeit oder für eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart werden. Nur wenn keine feste Mietdauer vereinbart worden ist, ist eine Kündigung in schriftlicher Form jederzeit möglich. Ein auf feste Zeit abgeschlossener Mietvertrag endet mit Zeitablauf, wenn der Vermieter zwei Monate vor dem Endtermin schriftlich gekündigt hat. Andernfalls wandelt er sich in einen Mietvertrag mit unbestimmter Dauer um.

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