Vermieterschutz vor Mietnomaden

Artikel gespeichert unter: Deutschland - Mietrecht


A. Probleme für Vermieter durch Mietnomaden

Mietnomaden sind Personen, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen und dabei von Anfang an die Absicht haben, die Miete nicht zu zahlen. Eigentlich handelt es sich in vielen Fällen sogar um Straftat, wenn man die Voraussetzungen des Betrugs zum Nachteil des gutgläubigen Vermieters nachweisen kann. Das heißt, das erste Problem des Vermieters liegt darin, keine Miete zu erhalten.

Ein weiteres Vermieterrisiko liegt bei Mietnomaden aber auch darin, dass die Mietwohnungen häufig in einem desolaten Zustand hinterlassen werden.

Diese Situation verschärft sich dadurch, dass zwischen Mietern und Vermietern insbesondere im Fall des Auszugs immer mehr gestritten wird. Der Vermieter verlangt Schönheitsreparaturen. Auch Nebenkostenabrechnungen sind immer ein beliebter Streitpunkt.

Wird ein Vermieter neben diesen üblichen Positionen auch noch einen Mietnomaden gesondert belastet, kann sich eine Vermietung schnell zu einem wirtschaftlichen Verlust entwickeln. Mit folgenden Kosten muss ein Vermieter bei einem Vorgehen gegen einen Mietnomaden grundsätzlich rechnen:

 Mietausfall,

 Vollstreckungskosten,

 Räumungsprozess,

 Zahlungsprozess,

 Gerichtsvollzieher.

Man kann also leicht erkennen, dass man Probleme mit zahlungsunwilligen Mietern nicht auf die leichte Schulter nehmen sollte.

In den nachfolgenden Kapiteln wird deshalb dargestellt,

 welche gesetzlichen Regelungen der Gesetzgeber bei Probleme mit Mietern dem Vermieter an die Hand gibt,

 welche Gerichte über Fälle von Mietnomadentum wichtige Entscheidungen getroffen haben.

Abschließend werden die wichtigsten Möglichkeiten für Vermieter zum Schutz vor Mietnomaden bestehen.

B. Gesetzliche Regelungen über Vermieterrechte

Wichtig ist erst einmal, dass man einen Überblick erhält, welche Rechte der Gesetzgeber dem Vermieter einräumt und wo diesem Beschränkungen auferlegt werden. Das wird nachfolgend dargestellt.

§ 535 Abs.2 BGB: Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Hier handelt es sich um die grundlegende Regelung, die bei Mietnomaden maßgeblich ist. Ein Mieter muss als sog. Hauptleistungspflicht die Miete entrichten und zwar in bar oder durch Überweisung. Das kann vertraglich geregelt werden. Wenn der Mieter mit einem Scheck zahlen will, so ist gemäß § 364 BGB die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Überweisungskosten dürfen nicht abgezogen werden. Es besteht allerdings keine Pflicht des Mieters, eine Einziehungsermächtigung im Lastschriftverfahren zu erteilen (LG München I in WuM 1979, 143).

§ 536 Abs.1 S.3 BGB: Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Oft wird ein zahlungsunwilliger Mieter versuchen, die Miete deshalb zu mindern, weil das Mietobjekt mit Mängeln behaftet ist. Zugunsten des Vermieters gilt, dass eine solche Minderung dann nicht zulässig ist, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht wesentlich eingeschränkt ist. Auch gilt, dass bei einer bloßen Gefährdung der Gebrauchstauglichkeit keine zumutbare Vorsorgemaßnahmen getroffen werden müssen (LG Hamburg in NJW 1991, 1898). Allerdings ist zu beachten, dass die Unerheblichkeit sich nicht schon daraus ergeben kann, dass sich der Mangel infolge einer seltenen Benutzung für den Mieter nur gelegentlich nachteilig auswirkt.

§ 536b S.1 BGB: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu.

In einem solchen Fall nimmt man an, dass der Mieter stillschweigend auf seine Mängelrechte verzichtet hat. Der Vermieter muss die Kenntnis des Mieters oder dessen auf grober Fahrlässigkeit beruhende Unkenntnis beweisen. Eine Kenntnis ist bereits dann anzunehmen, soweit der Mieter die tatsächlichen Umstände erkennt, aus denen sich eine künftige Beeinträchtigung ergeben kann (OLG München in NJW-RR 1994, 654). Es ist deshalb ganz wichtig, dass bei Übergabe der Mietsache eine detaillierte Übergabe durchgeführt wird, bei der die Mietsache besichtigt und ein umfangreiches Übergabeprotokoll angefertigt wird. In dieser Situation kann einem zahlungsunwilligen Mieter von Anfang an ein Teil seines Argumentationsmaterials abgeschnitten werden.

§ 536c Abs.2 S.1 BGB: Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Auch der Mieter ist zur Obhut gegenüber der Mietsache verpflichtet. Treten Mängel auf, so muss er dies dem Vermieter mitteilen, damit sich diese nicht weiter auswirken. Unterlässt er eine solche (formlose) Anzeige, so kann der Vermieter ggf. gegen ihn vorgehen. Der Mieter ist allerdings nur dann zu einem Schadenersatz verpflichtet, wenn er selbst Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis bezüglich des Mangels hat und der Vermieter von diesem Mangel nichts weiß (OLG Düsseldorf in ZMR 1991, 24). Bei einem zahlungsunwilligen Mieter kann der Vermieter prüfen, ob ein solcher Sachverhalt der Anzeigepflichtverletzung vorliegt, um weitere Ansprüche gegen den Mietnomaden zu konstruieren.

§ 536d BGB: Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Grundsätzlich ist es für den Vermieter möglich, Mängelrechte des Mieters im Mietvertrag zu beschränken. Wird ein Standardmietvertrag verwendet, können sich insoweit noch gesonderte Probleme aus dem Bereich des AGB-Rechts ergeben. Unabhängig hiervon darf sich ein Vermieter aber nicht gänzlich frei zeichnen, jedenfalls dann nicht, wenn der Vermieter arglistig ist. Das ist der Fall, wenn der Vermieter sieht, dass der Mieter einem ihm bekannten Mangel nicht kennt und der Mieter in Kenntnis des Mangels den Mietvertrag nicht abschließen würde. Liegt eine Arglist aber nicht vor, so kann etwaigen Gegenrechten eines zahlungsunwilligen Mieters durch eine sinnvolle vertragliche Gestaltung bereits ein Riegel vorgeschoben werden.

§ 537 Abs.1 S.1 BGB: Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Auch das ist ein wichtiger Punkt für Vermieter, die mit zahlungsunwilligen Mietern zu kämpfen haben. Ein Mieter kann sich nicht einfach davonstehlen und die Miete nicht bezahlen. Es kommt nicht darauf an, ob er das Mietobjekt tatsächlich nutzt. Die Zahlungspflicht ergibt sich alleine aus dem Vertrag. Hier sollte der Vermieter also hart bleiben. Selbst die unverschuldete persönliche Hinderung befreit einen Mieter nicht von der Zahlung. Das gilt vor allem für Tod, Krankheit (OLG Düsseldorf in MDR 2001, 83), Veränderung des Wohnorts, berufliche Änderung (LG Gießen in NJW-RR 1995, 395). Erst recht gilt dieses Ergebnis in solchen Fällen, in denen ein Mieter oder eben der Mietnomade den Gebrauch des Mietobjekts freiwillig unterlässt (OLG Düsseldorf in NJW-RR 1991, 1143).

§ 540 Abs.1 S.1 BGB: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Ein sehr häufiges Problem für Vermieter besteht dann, wenn der Mieter Dritte in das Mietobjekt einziehen oder dieses nutzen lässt. Auch ein Mietnomade kann versucht sein, selbst die Miete nicht zu entrichten und im Rahmen einer Untervermietung selbst Untermiete zu vereinnahmen. In einem solchen Fall besteht das Problem, dass der Vermieter grundsätzlich keine direkten Ansprüche gegen den Untermieter hat (BGH in NJW 1996, 838). Deshalb hat der Gesetzgeber geregelt, dass eine Untervermietung nur dort zulässig ist, wo der Vermieter zustimmt. Gerade wenn der Vermieter sich seines Mieters nicht sicher ist, sollte er eine Untervermietung nicht erlauben.

§ 541 BGB: Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

Diese Vorschrift ist die notwendige Konsequenz davon, dass ein Mieter schuldrechtlich auch bei fehlender Erlaubnis des Vermieters einen Untermietvertrag abschließen kann. Hier sollte der Vermieter schnell reagieren. Der Unterlassungsanspruch ist gegen den Mieter und nicht gegen den Untermieter zu richten (BGH in NJW 2000, 3203). Im Einzelfall sollten auch immer mögliche Schadenersatzansprüche geprüft werden oder auch eine Kündigungsmöglichkeit. Der Sachverhalt des vertragswidrigen Gebrauchs beschränkt sich nicht auf die Untervermietung, sondern erfasst auch anderes Verhalten des Mieters. Besonders renitente Mietnomaden, die beispielsweise Ruhestörung betreiben oder die Mietsache beschädigen, fallen in diesen Bereich.

§ 543 Abs.2 S.1 BGB: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
 
Nr.3 der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Liegt ein wichtiger Grund im Sinne dieser Regelung vor, so hat der Vermieter das Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung. Die Nichtzahlung der Miete ist zwingende Voraussetzung für den Fall des Mietnomadentums, sodass diese Vorschrift regelmäßig Anwendung findet. Die Vorschrift bezieht sich also auf den typischen Fall des Zahlungsverzugs, der bei einem Rückstand der Mietzahlung mit Einschluss der laufenden Nebenkosten entsteht (OLG Frankfurt am Main in NJW-RR 1989, 973). Hierfür reicht in der Regel auch aus, dass der Mieter einen Monat nicht zahlt und erklärt, dass er auch zukünftig nicht mehr zahlen werde (OLG Düsseldorf in NJW-RR 1991, 1353). Im Einzelfall sollte immer von einem Rechtsexperten überprüft werden, ob die zeitlichen und betragsmäßigen Voraussetzungen dieses Kündigungsgrunds vorliegen. Denn insbesondere der Begriff „unerheblicher Teil der Miete“ hängt von einer Entscheidung im Einzelfall ab.

§ 546 Abs.1 BGB: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Ein Problem kann auch bestehen, wenn es um die Rückgabe des Mietobjekts geht. Diese ist immer dann wichtig, wenn das Mietverhältnis beendet worden ist. Der Beendigungsgrund spielt keine Rolle. In einer solchen Situation muss der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz nach § 854 BGB einräumen. Der Zustand der Mietsache muss der vertraglichen Vereinbarung entsprechen (BGH in BGHZ 86, 204, BGH in BGHZ 285). Einen Mietnomaden, der ausgezogen ist, kann man mit diesem zusätzlichen Anspruch unter Druck setzen.

§ 546a Abs.1 BGB: Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Diese Vorschrift stellt die Konsequenz aus der Verletzung der Rückgabepflicht durch den Mieter dar. Hier geht es darum, dass der Vermieter bei einer Weiterbenutzung eine sog. Nutzungsentschädigung erhält. Diese entspricht dem Umfang nach der geschuldeten Miete (BGH in NJW-RR 1990, 884). Unabhängig davon ist auch zu prüfen, ob dem Vermieter nicht ein weitergehender Schadenersatzanspruch zusteht. Das kann der Fall sein, wenn er beispielsweise aufgrund der nicht erfolgten Rückgabe die Mietsache nicht wirtschaftlich besser weitervermieten kann.

§ 551 Abs.1 BGB: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Diese Vorschrift bezieht sich auf den üblichen Fall, dass eine Sicherheitsleistung in Form einer Kaution vertraglich vereinbart wird. Hierdurch kann sich ein Vermieter absichern und zwar auch gegenüber Mietnomaden. Allerdings sagt der Gesetzgeber, dass auch ein grundsätzliches Schutzbedürfnis des Mieters besteht. Deshalb kann die Kaution ihrer Höhe nach nicht unbeschränkt vereinbart werden, sondern darf den gesetzlich vorgegebenen Rahmen nicht übersteigen. Wichtig ist, dass nach § 551 Abs.4 BGB diese Regelung nicht abdingbar ist. Das heißt, dass ein Mieter auf diesen Schutz nicht vertraglich verzichten kann.

§ 555 BGB: Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.

Bei einer Vertragsstrafe würde es sich grundsätzlich um ein sehr wirksames Instrument gegenüber einem Mieter, insbesondere einem Mietnomaden handeln. Die Vertragsstrafe ist in den §§ 339 ff. BGB geregelt und bedeutet, dass ein Mieter als Strafe einen bestimmten Geldbetrag entrichten muss, wenn er sich nicht so verhält, wie mietvertraglich vereinbart. Damit sind viele Fälle ausgeschlossen, in denen eine finanzielle Drucksituation auf einen Mieter ausgeübt werden könnte. Die Rechtsprechung fasst unter diese Vorschrift nicht nur die Vertragsstrafe selbst, sondern auch das Vertragsstrafenversprechen Dritter, fingierte Gebühren für Mahnungen, übermäßige Verzugszinsen (AG Schöneberg in ZMR 1999, 489) oder die Verfassklausel (BGH in NJW 1960, 1568). Auf diesem Wege ist also einem Mietnomaden erst einmal nicht beizukommen.

§ 562 Abs.1 S.1 BGB: Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen.

Eine zentrale Sicherungsrolle spielt das Pfandrecht des Vermieters an Gegenständen, die der Mieter in das Mietobjekt gebracht hat. Das Vermietpfandrecht kann sich als gesetzliches Pfandrecht allerdings nicht auf Gegenstände beziehen, die nicht dem Mieter selbst gehören. Entscheidend ist zuerst, dass der Mieter eigene Sachen in das Mietobjekt bringt (RG in RGZ 132, 116). Insbesondere bei Mietnomaden sollte der Vermieter darauf achten, dass dieser keine Gegenstände aus dem Mietobjekt entfernt, weil damit auch das Vermieterpfandrecht nach § 562a BGB erlischt. In einem solchen Fall hat der Vermieter sogar ein Selbsthilferecht und darf die Entfernung der Sachen gemäß § 562b BGB verhindern.

§ 570 BGB: Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu.

Diese Vorschrift ist im Zusammenhang mit den anderen Vorschriften zur Rückgabepflicht des Mieters zu sehen. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass er noch Gegenansprüche gegen den Vermieter hat, also beispielsweise der Kautionsrückzahlungsanspruch.

§ 571 Abs.1 S.1 BGB: Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs.2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat.

Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine Spezialvorschrift für Wohnraummietverhältnisse, die die Schadenersatzpflicht des Wohnraummieters etwas einschränkt, wenn es um eine Verletzung der Rückgabepflicht geht. Allerdings betrifft diese Fallgestaltung selten die Situation eines Mietnomaden, da dieser regelmäßig absichtlich dem Vermieter das Leben schwer macht.

§ 572 Abs.1 BGB: Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

Als Vermieter kann man versucht sein, dass im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart wird. Hierdurch könnte dieser sich die Möglichkeit vorbehalten, beispielsweise schon bei einem geringen Zahlungsrückstand des Mietnomaden vom Mietvertrag zurückzutreten, um seinen Schaden zu reduzieren. Diese Situation hat der Gesetzgeber ausdrücklich ausgeschlossen und festgehalten, dass der Mietvertrag mittels einseitiger Erklärung in einem solchen Fall nur durch Kündigung beendet werden kann.

§ 572 Abs.2 BGB: Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist. 

Ganz ähnlich wäre es mit einer auflösenden Bedingung. So könnte der Vermieter regeln, dass der Mietvertrag endet, wenn der Mieter nicht mehr zahlt. Die Nichtzahlung wäre dann auflösende Bedingung mit Blick auf den Mietvertrag. Auch diese Möglichkeit hat der Gesetzgeber ausgeschlossen.

Die Übersicht zeigt, dass es viele Vorschriften gibt, die einem Vermieter gegen den Mietnomaden zustehen. Das Problem in der Praxis ist aber ein anderes. Dadurch dass erst ein Zahlungsverzug innerhalb von zwei Monaten einen Kündigungsgrund liefert und danach noch ein Räumungsurteil bei oft überlasteten Amtsgerichten erwirkt werden muss, vergeht viel Zeit. Und das kostet Geld. Dann können weitere Probleme im Bereich der Vollstreckung auftreten. Den Vermieter treffen nicht nur die Verfahrenskosten, sondern in der Regel auch die Kosten der Zwangsräumung und die anschließenden Sanierungs- und Renovierungskosten. Oft bleibt der Vermieter auf diesem Geld sitzen, weil der Mietnomade sich als mittellos darstellt.

C. Die Rechtsprechung zum Mietnomadentum

Natürlich gibt es zu vielen Fallgestaltungen des Mietnomadentums Rechtsprechung. Die jeweiligen Gerichtsentscheidungen sind allerdings am Einzelfall orientiert und es gibt sicherlich auch regionale Unterschiede für Vermieter, wenn es um Schutz vor zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietern geht. Deshalb werden nur Beispiele aus der umfangreichen Rechtsprechung wiedergegeben, die keinesfalls eine am Einzelfall orientierte Beratung durch einen Rechtsexperten ersetzen können.

Urteil des Amtsgerichts Wolfsburg (1999), AZ 22 C 498/99:

In diesem Fall hatte der Vermieter mit einem Ehepaar einen Mietvorvertrag abgeschlossen, der den Vermieter verpflichtete, die Mietinteressenten als künftige Mieter zu akzeptieren. Einige Wochen bevor diese Mieter einziehen konnten stellte sich heraus, dass diese nicht zahlungsfähig waren. Es war zu erwarten, dass sie den Mietzins von Anfang an nicht hätten entrichten können. Der Vermieter trat deshalb von dem Mietvorvertrag zurück und schloss keinen Mietvertrag mit den Mietinteressenten ab. Die Mietinteressenten verklagten den Vermieter daraufhin, um den Abschluss des gewünschten Mietvertrags zu erreichen. Das Gericht hat allerdings dem Vermieter Recht gegeben, da die Mietinteressenten über ihre Zahlungsfähigkeit getäuscht hatten.

Dieses Urteil zeigt, dass sich ein Vermieter nicht sehenden Auges auf einen Mietnomaden einlassen muss.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2004, AZ VIII ZR 243/03:

Der BGH entschied über einen Fall, in dem ein Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht sofort vollständig beglichen hatte. Das Gericht ließ es insoweit genügen, dass der Mieter diese Kaution innerhalb von drei monatlichen Raten zahlte und zwar unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine vollständige Sofortzahlung vereinbart sei. Dabei wird die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ein Mieter kann für den Fall, dass der Vermieter auf einer vollständigen Sofortzahlung besteht, sogar die Schlüsselübergabe einklagen.

Mit diesem Urteil werden die Rechte der Mieter, aber auch eines Mietnomaden gestärkt. Denn gerade die Kaution ist ja eigentlich ein Schutzmechanismus für den Vermieter. Vor Übergabe der Mietsache kann er aber nur ein Drittel der Kaution rechtswirksam verlangen.

Urteil des BGH vom 01.06.2005, AZ VIII ZR 216/04:

Es handelt sich um ein sehr wichtiges Urteil für Vermieter, die gegen Mietnomaden vorgehen wollen. Der BGH hat entschieden, dass Vermieter zur Durchsetzung ihrer Mietzinsansprüche auch den Weg der schnelleren Urkundenklage wählen können. In dieser Prozessart sind dem Mieter weitgehende Verteidigungsmöglichkeiten abgeschnitten.

Auf die prozessualen Möglichkeiten einer Urkundenklage weisen wir natürlich noch an anderer Stelle hin.

Urteil des LG Bonn vom 16.11.2005, 6 T 312/05, 6 S 226/05:

Das Gericht hat entschieden, dass ein potentieller Mieter gegenüber dem Vermieter eine Offenbarungspflicht hat, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Er muss den Vertragspartner ungefragt über diesen Umstand informieren. Gleiches gilt für den Fall, dass dem möglichen Mieter ein Vormietverhältnis deshalb gekündigt wurde, weil er den Mietzins nicht gezahlte hatte und er deshalb zur Räumung verurteilt wurde. Wenn der Mieter den Vermieter nicht auf diese Umstände hinweist, dann steht dem Vermieter ein Anfechtungsrecht zu.

Durch diese Entscheidung werden die Rechte des Vermieters gegenüber einem Mietnomaden deutlich gestärkt.

Urteil des BGH vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05:

Der BGH entschied über einen Fall, in dem es darum ging, ob ein Vermieter einen Teil der bei Vertragsschluss als Sicherheit geleisteten Kaution zurückbehalten darf. Das Gericht hat diese Frage für den Fall bejaht, dass der Vermieter konkret mit weiteren Nachforderungen gegen den Mieter, beispielsweise aus einer Betriebskostenabrechnung rechnen darf.

Auch dieses Urteil dient dem Vermieterschutz.

D. Wichtige Tricks für Vermieter

Sich auf einen Rechtsstreit mit einem Mietnomaden einzulassen kostet Geld und Geduld und birgt ein gewisses Prozessrisiko. Ein Vermieter sollte deshalb über die wesentlichen Möglichkeiten informiert sein, die es gibt, um eine Vermietung an einen Mietnomaden zu verhindern bzw. nachträglich gegen einen solchen vorzugehen. Die Autoren stellen als Rechtsexperten und Praktiker in diesem Bereich nachfolgend die wichtigsten Tricks zusammen, die ein Vermieter ausnutzen sollte.

Idee: Prüfung des potentiellen Mieters

Ein Vermieter sollte vor Abschluss des Mietvertrags die Zahlungsfähigkeit des möglichen Mieters genau prüfen. Hier kann der Vermieter beispielsweise wie folgt vorgehen:

 einen Gehaltsnachweis des Arbeitgebers vom Mieter verlangen,

 einen Nachweis von ordnungsgemäßen Mietzahlungen im Vormietverhältnis beispielsweise durch Überweisungsbeleg oder Kontoauszug vom Mieter verlangen,

 ein informatives Gespräch mit dem Vorvermieter führen,

 eine Auskunftei für Vermieter einschalten, der die Lebensgewohnheiten des Mieters prüft,

 vom Vermieter eine Schufa-Auskunft vorlegen lassen,

 Einholen einer Selbstauskunft vom Mieter,

 detaillierte Kontrolle und Dokumentation der Personalien,

 ggf. Einholen von Informationen über die Familie bzw. Partner des Mieters,

 ein längeres Gespräch mit dem Mieter führen und auf sein Erscheinungsbild achten,

 Schlüsselübergabe erst bei Zahlung der ersten Kautionsrate,

 ggf. die Einführung eines Mieterpasses unterstützen, der für die aufeinander folgenden Mietverhältnisse Informationen über den Vermieter als Ansprechpartner und das jeweilige Mietverhältnis enthält. Mit einem solchen Mieterpass kann sich ein Mieter von einem Mietnomaden abgrenzen.

Dieses Vorgehen ist mit Blick auf folgende Gesichtspunkte aber nicht ganz unproblematisch und wird dem Vermieter alleine nicht helfen. Gründe dafür sind folgende:

 Die Daten der Auskunfteien sind zersplittert, sodass sich ein Vermieter nicht alleine darauf verlassen kann.

 Die Voraussetzung einer Mindestbonität führt häufig zur Nichtvermietbarkeit einer Mietwohnung von einfacherer Qualität, da potentielle Mieter, die sich mit einer solchen Mietsache zufrieden geben, in der Regel gerade nicht die notwendige Bonität besitzen bzw. auf Sozialleistungen angewiesen sind.

 Durch das geschilderte Vorgehen des Vermieters werden viele potentielle Mieter abgeschreckt.

 Eine gewissenhafte und vollständige Bonitätsprüfung verursacht ebenfalls nicht unerhebliche Kosten.

 In der Regel führen Bonitätsprüfungen auch nicht zu einer abschließenden Sicherheit für den Vermieter, da insbesondere die Daten von Auskunfteien nur feststellen, dass bisher keine negativen Einträge bezüglich des potentiellen Mieters vorliegen. Diese Informationen geben aber keine Garantie für die Zukunft.

 Eine umfassende Durchleuchtung eines Mieters ist auch aus datenschutzrechtlichen Gründen bedenklich.

 In vielen Fällen gelingt es Mieter auch, ihre Identität zu verschleiern, beispielsweise mit falschen Ausweisen, gefälschten Selbstauskünften oder unrichtigen Lohn- und Gehaltsabrechnungen. Hier wird eine Überprüfung durch den Vermieter zusätzlich erschwert. In einem solchen Fall kann allerdings der Straftatbestand des Betrugs nach § 263 StGB vorliegen, der den Vermieter in gewissen Grenzen schützt.

Idee: Zwangsräumung bei Mietschulden

Häufig hat der Vermieter also keine Möglichkeit, bei Vertragsabschluss einen Mietnomaden zu erkennen. In diesem Fall muss er bei nicht erfolgenden Zahlungen das Mietverhältnis kündigen und den Mietnomaden ggf. zwangsweise aus der Mietsache räumen lassen. Das verursacht Kosten und alleine ein Räumungsurteil hilft in vielen Fällen nicht, wenn dem Vermieter nicht ausgewiesene Rechtsexperten zur Seite stehen. Denn es ist in der Regel nicht erforderlich, dass der Vermieter die Räumung an sich mit Entfernung, Einlagerung bzw. Entsorgung der Sachen des Vermieters veranlasst, was in der Regel zu sehr hohen Kosten führt.

Es genügt häufig, dass der Vermieter im Rahmen der Vollstreckung lediglich eine Besitzeinweisung durchsetzen lässt. Das heißt, dass die Schlösser der Mietsache ausgetauscht werden und der Mietnomade ausgesperrt ist. Das ist schon der wichtigste Schritt für den Vermieter. Denn bei einer Besitzeinweisung ist der Vermieter nicht auf ein durch den Gerichtsvollzieher beauftragtes Transportunternehmen beschränkt, sondern kann die Entfernung beispielsweise von Müll selbst durchführen. Gegenstände, die dem Vermieter werthaltig erscheinen, kann er bei einer öffentlichen Versteigerung versteigern. Gelingt das nicht, so erhält der Vermieter ein sog. Negativtestat, dass die Gegenstände als wertlos kennzeichnet. Diese kann der Vermieter dann wieder auf eigene Kosten entsorgen.

Neben dieser kaum bekannten Möglichkeit sollte man auch darauf achten, dass ggf. in einem Räumungsvergleich die Kosten für die Räumung für den Vermieter deutlich begrenzt werden können (Beschluss des BGH vom 17.11.2005, AZ I ZB 45/05). Das gelingt unter anderem dadurch, dass der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen kann, das sich auf alle beweglichen Sachen erstreckt. Über die Reichweite entscheidet dann das ohnehin mit der Sache befasste Gericht und nimmt dem Gerichtsvollzieher die Entscheidung hierüber ab, sodass eine Vollstreckung leichter durchgeführt werden kann.

Idee: Urkundenklage

Die Möglichkeit der Urkundenklage wurde bereits angesprochen und ist in der Praxis eine sehr wichtige Möglichkeit für den Vermieter ein schnelles Urteil zu bekommen.

In einem solchen Verfahren zählen nur Urkunden als Beweismittel, sodass der Vermieter den Mietvertrag vorlegen und erklären kann, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt worden ist. Der Mieter wird das Gegenteil nicht beweisen können und Einwendungen hiergegen im Urkundenprozess nicht geltend machen dürfen. In ein bis zwei Monaten dürfte dann der Vermieter einen Titel in Händen halten, mit dem er gegen den zahlungsunwilligen Mieter vorgehen kann. Mietmängel können hiergegen in der Regel nicht geltend gemacht werden.

Der Vermieter hat dann beispielsweise die Möglichkeit, das Konto des Mieters zu sperren. Hierdurch kann Druck auf den Mieter ausgeübt werden, der in einem solchen Fall ggf. einen Aufhebungsvertrag unterzeichnet. Ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers kann sich somit der Vermieter durchsetzen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

« Zwangsversteigerungsrecht     Mietrecht in Italien - Überblick »

Themen

Links

Feeds