Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Wohnraummietverhältnis nach deutschem Mietrecht

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von Axel Wetekamp

Rechte und Pflichten des Vermieters

Allgemeines

Der Vermieter hat das Recht auf Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB, dem die Mietzahlungspflicht des Mieters entspricht. Er muss die Mieträume dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB überlassen. Dazu gehört die Übergabe der Schlüssel und bezugsfertige Herstellung der Mieträume (BGH NJW 1976, 105).

Instandsetzungspflicht

Ist der vertragsgemäße Zustand beeinträchtigt, hat der Vermieter, soweit die Beeinträchtigung nicht auf Verschulden des Mieters zurückzuführen ist, eine Instandsetzungspflicht nach § 535 Satz 2 BGB. Diese gilt auch bei Mängeln, deren Ursache der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, die der Mieter aber nicht zu vertreten hat, da der vertragsgemäße Gebrauch nicht überschritten ist (BGH Urt. v. 28.05.2008, VIII ZR 271/07 für „Fogging“).  Die Instandsetzungspflicht findet ihre Grenze in der völligen Zerstörung der Mieträume und auch im übrigen dann, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung unverhältnismäßig hoch sind, also die Opfergrenze überschritten ist. Dies ist dann der Fall, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und Mieteinnahmen und Wert des Mietobjekts andererseits besteht (BGH Urt. v. 20.07.2005, VIII ZR 342/03).

Verkehrssicherungspflicht

Als Nebenpflicht des Vermieters ist zu nennen die Verkehrssicherungspflicht (z. B. Streuen im Winter), soweit sie nicht zulässigerweise auf Mieter übertragen ist. Die Beauftragung eines Pförtner- oder Wachdienstes erscheint nicht ausgeschlossen, hier hat sich die Rechtsprechung nur mit der Frage beschäftigt, inwieweit derartige Kosten als Betriebskosten auf Mieter umlegbar sind.  Es verletzt jedoch die Überwachung durch eine Videokamera im Aufzug das Persönlichkeitsrecht der Mieter. Dies dürfte auch dann gelten, wenn es sich bei der Kamera nur um eine Attrappe handelt. Die Abwälzung der Verkehrssicherungspflicht auf Mieter ist grundsätzlich zulässig (OLG Frankfurt/Main, WuM 1988, 399 in Bezug auf den Winterdienst).

Benutzungsregelungen in Mietverträgen oder als Sondervereinbarung sind eine Ausprägung der allgemeinen Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und der Obhutspflicht, die sich aus allgemeinen Grundsätzen bei einem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis ergibt. Auf ihre Verletzung kann gegebenenfalls bei entsprechendem Gewicht und nach vorausgehender Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 BGB oder die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB gestützt werden.

Prüfungspflicht

Eine Prüfungspflicht besteht z. B. bei Gasleitungen, Abflussrohren und Aufzügen. Die Anforderungen an die Prüfungspflicht dürfen nicht überspannt werden. So geht z. B. das LG Berlin  davon aus, dass eine Prüfung von Abflussrohren nur dann erforderlich ist, wenn es schon häufiger Verstopfungen gegeben hat. Ebenso meint das AG Menden (ZMR 1999, 34), dass Wasser- und Abwasserrohre dann nicht regelmäßig kontrolliert werden müssen, wenn sich an ihnen keine Unregelmäßigkeiten zeigen. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Inspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht (BGH Urt. v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07).

Beheizungspflicht

Die Pflicht zur Beheizung der Mieträume gehört zur Verfügungstellung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dies bedeutet, dass auch dann, wenn der Vermieter vom Wärmecontracting Gebrauch macht, also eine eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser im Sinne von §§ 2 Nr. 4 c, 5 b der Betriebskostenverordnung durch eine Drittfirma stattfindet, er nicht von seiner Verpflichtung, die Beheizung der Mieträume sicherzustellen, frei wird, falls die Drittfirma ausfällt.

Auch außerhalb der Heizperiode, die üblicherweise für die Zeit vom 1.10. bis 30.04 des Folgejahres oder vom 15.9. bis 15.5. des Folgejahres angenommen wird, muss die Beheizung sichergestellt werden, wenn an drei aufeinander folgenden Tagen die Außentemperatur um 21 Uhr auf unter 12 Grad absinkt. Für die zu erreichenden Temperaturen kann die DIN 4701 herangezogen werden, die für zum Aufenthalt von Personen bestimmte Räume 20 Grad, Bäder und Duschräume 22 Grad festsetzt. Dies gilt für die Zeit von 7 Uhr bis 23 Uhr. Nachts kann die Temperatur bis auf 17 Grad abgesenkt werden (vgl. im Übrigen zu Temperaturen in Mietwohnungen Pfeiffer GE 2003, 1310). Die Pflicht des Vermieters zur Beheizung der Wohnung kann grundsätzlich auch nicht für die Zeit außerhalb der Heizperiode ganz ausgeschlossen werden.

Herstellung eines Mindeststandards

Die Verstärkung der Elektroleitungen gehört zu den Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB, auf die grundsätzlich kein Anspruch des Mieters besteht (BGH Urt. v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Andererseits kann auch der Mieter einer Altbauwohnung hinsichtlich der Elektroausstattung einen Mindeststandard erwarten (BGH WuM 2004, 527). Dies bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit haben muss, neben einem elektrischen Großgerät zumindest noch ein weiteres haushaltsübliches Elektrogerät zu betreiben. Vgl. auch BGH Urt.v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08. Parallelen zu anderen Modernisierungsmaßnahmen oder Ausstattungsverbesserungen zu ziehen, ist nicht möglich. Der Mieter kann also z. B. nicht verlangen, dass der Schallschutz eines Altbaus, der den zur Zeit der Erbauung des Gebäudes geltenden Vorschriften entsprochen Hat, verbessert wird. Dies gilt auch dann, wenn z. B. durch Einbringung eines Laminat- oder Parkettbodens die Schallübertragung verändert wird.

Rechte und Pflichten des Mieters

Allgemeine Nutzung der Mieträume

Der Mieter hat das Recht zur umfassenden Nutzung der Mieträume und insbesondere als Besitzer das Recht, jeden Dritten vom Besitz auszuschließen, auch den Vermieter. Dem steht die Pflicht des Mieters, in regelmäßigen Abständen oder bei besonderem Anlass dem Vermieter die Besichtigung der Mieträume zu gestatten, nicht entgegen (vgl. unten). Weiter hat der Mieter das Recht, Besucher zu empfangen, ein Recht auf Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung auf Dauer besteht jedoch nur im Rahmen des § 553 BGB, soweit es sich nicht um zulässige Mitnutzung durch Verwandte oder Ehepartner handelt. Eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnräume muss der Vermieter dulden und die Erlaubnis hierzu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs – und Beweislast (BGH Urt. v. 14.07.2009, VIII ZR 165/08,  für den Fall einer teilgewerblichen Nutzung als selbstständiger Immobilienmakler).

Einbeziehung von Hausordnungen in den Mietvertrag

Liegt eine Hausordnung vor, muss sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen sein, was durch eine Vertragsklausel, die etwa lautet: „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages“ nicht der Fall ist . Hier handelt es sich um eine Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters nach § 309 Nr. 12 BGB. Will sich der Mieter nämlich auf die nicht erfolgte Vereinbarung einzelner Regeklungen der Hausordnung berufen, da er diese nicht erhalten hat, ist er angesichts der vertraglichen Klausel beweispflichtig. Unwirksam sind auch Vereinbarungen in einem Mietvertrag, die lauten:„Die bestehende Hausordnung ist Gegenstand des Mietvertrages“, jedenfalls falls insoweit auf eine Hausordnung Bezug genomen wird, die mit wechselndem Inhalt durch Aushang bekannt gegeben wird (LG München I NZM 1998, 32: Verstoß gegen das Transparenzgebot und unklarer Regelungsgehalt).

Tonwiedergabe und Musikausübung

Regelungen, die das Musik Ausüben oder den Betrieb von Tonwiedergabegeräten in Zimmerlautstärke vorschreiben, finden sich in der Regel in Hausordnungen. Derartige Vereinbarungen können aber auch im Mietvertrag selbst oder als Sondervereinbarung getroffen werden. Es ist zu beachten, dass die Beschränkung des Musizierens auf Zimmerlautstärke, also so, dass es in anderen Wohnungen nicht zu hören ist, einem völligen Ausschluss des Musizierens gleich kommen kann. Dies ist z. B. bei Klavierspielen nicht möglich. Dies bedeutet, dass, soweit sich das Musizieren in engem zeitlichem Rahmen und außerhalb der Nachtruhezeiten bewegt, es auch über den nach der Vereinbarung zulässigen Bereich der Zimmerlautstärke hinaus als hinnehmbar angesehen werden muss. Man wird davon ausgehen müssen, dass eine solche Vereinbarung, was das Musizieren betrifft, jedenfalls Appellcharakter für den Mieter hat. Immerhin nimmt das LG Frankfurt a.M. (WuM 2006, 142) an, dass ein Mieter nicht nur ein Klavier in eine dafür statisch geeignete Wohnung verbringen darf, sondern auch Klavierunterricht geben darf. Hinsichtlich des Betriebs von Tonwiedergabegeräten hingegen erscheint eine Beschränkung auf Zimmerlautstärke durchaus auch während der Zeiten, zu denen die Nachtruhe nicht gilt, zumutbar.

Im Übrigen gilt, dass lautstarke Tätigkeiten, die üblicherweise auch zur Nachtzeit ausgeübt werden, wie z. B. Duschen nach 22 Uhr, nicht verboten werden können (LG Köln WuM 1997, 323).

Nutzung von Gemeinschaftsflächen

Abstellen von Kinderwagen

Soweit eine Vereinbarung generell das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur oder auf sonstigen Gemeinschaftsflächen verbietet, ist diese unwirksam (LG Hamburg, WuM 1992, 188). Dies beruht darauf, dass Kinder und die für sie erforderlichen Einrichtungen generell von der Rechtsprechung gegenüber anderen Regelungsgegenständen privilegiert werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es generell als unzumutbar angesehen werden kann, Kinderwagen im Falle, dass ein Aufzug nicht vorhanden ist, in eine Etagenwohnung zu transportieren, ebenso, sie unter freiem Himmel abzustellen. Kinderwagen Hausfremder sollen durch die entsprechenden Entscheidungen nicht privilegiert werden, weswegen das LG Hamburg (a.a.O.) Kinderwagen fremder Kinder, die eine Mieterin als Tagesmutter betreut, ausnimmt.

Abstellen von Fahrzeugen

Dies gilt jedoch nicht z. B. für Motorräder, Mopeds oder Fahrräder, hier erscheint ein Abstellen im Freien und mit entsprechender Sicherung gegen Diebstahl zumutbar. Andererseits sind z. B. feuerpolizeiliche Vorschriften zu berücksichtigen, die die Freihaltung von Durchgangswegen beinhalten.

Abstellen von Gehhilfen

Handelt es sich statt eines Kinderwagens um einen sog. Rollator, also eine Gehhilfe für ältere und gehbehinderte Mieter, so kann das Abstellen im Treppenhaus nicht verboten werden (LG Hannover WuM 2006, 189 und NZM 2007, 245). Das Gericht geht hierbei allerdings davon aus, dass im Unterschied zu einem vollwertigen Kinderwagen ein Rollator zusammengelegt werden kann (vgl. hierzu auch Derleder in NZM 2006, 893).

Nutzung von Haushaltsgeräten

Die Benutzung moderner Haushaltsgeräte gehört üblicherweise zur Gebrauchsüberlassung. Das gilt z. B. für Waschmaschinen (AG Böblingen, WuM 1974, 239) ebenso wie für Geschirrspülmaschinen (AG Hildesheim, NJW 1973, 519) und Wäschetrockner. Für den Gebrauch der eigenen Waschmaschine des Mieters gilt dies auch dann, wenn die Pflicht zur Benutzung einer Gemeinschaftswaschmaschine mietvertraglich festgelegt ist (AG Hamburg, WuM 1994, 426). Sinnvoll ist jedoch, in die Vereinbarung aufzunehmen, dass derartige Geräte fachgerecht und standortgerecht angeschlossen werden müssen. Darüber hinaus kommt in Betracht, einen Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung vorzuschreiben, wenn auch bei Nichtabschluss Rechtsfolgen für den Vermieter nicht ableitbar sind. Fraglich ist, ob es zulässig ist, die Aufstellung von erheblich Strom verbrauchenden Geräten davon abhängig zu machen, dass die elektrischen Hausleitungen nicht überlastet werden. Die Verstärkung der Elektroleitungen gehört zu den Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB, auf die grundsätzlich kein Anspruch des Mieters besteht (BGH Urt. v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Andererseits kann auch der Mieter einer Altbauwohnung hinsichtlich der Elektroausstattung einen Mindeststandard erwarten (BGH WuM 2004, 527).

Parabolantennen

Mietverträge enthalten gelegentlich Regelungen über das Anbringen von Parabolantennen. Ist im Vertrag ein generelles formularmäßiges Parabolantennenverbot (mit Erlaubnisvorbehalt) enthalten, so ist dies unwirksam (BGH Urt. v. 16.05.2007, VIII ZR 207/04). Bei einem möglichen Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne sind verschiedene Grundgesetzartikel relevant:

  • Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG ist auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen, wonach jeder das Recht hat, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Unter den Schutz dieses Grundrechts fallen auch Hörfunk- und Fernsehsendungen. Es darf nicht auf bestimmte Arten von Informationen verwiesen werden, da jeder das Recht hat zu entscheiden, aus welchen allgemein zugänglichen Quellen er sich unterrichten möchte (BVerfG, NJW 1994, 1147).
  • Das Grundrecht des Mieters nach Art.5 GG und des Vermieters nach Art.14 GG gleichrangig (BGH Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05). Das Interesse des Vermieters nach Art. 14 GG betrifft die Unversehrtheit des Gebäudes. Zudem wird gelegentlich vertreten, dass mit der optischen Erscheinung zahlreicher Parabolantennen mindere Wohnqualität verbunden würde. Ist z. B. eine Parabolantenne im hinteren sichtgeschützten Bereich eines Balkons mobil aufgestellt, so sind die Vermieterinteressen überhaupt nicht berührt (BGH Urt. v. 16.05.2007, VIII ZR 207/04).
  • Beim Mieter kommt auch das Grundrecht der Glaubens – und Religionsfreiheit nach Art. 4 GG in Betracht, soweit über die Antenne spezielle Sender der Glaubensrichtung des Mieters zu empfangen sind (BGH Urt. v. 10.10.2007 VIII ZR 260/06).
  • Zuletzt kann noch der Grundsatz der Gleichbehandlung nach Art. 3 GG betroffen sein, soweit mehrere Mieter eines Hauses vergleichbare Antennen sichtbar aufgestellt haben. Hier muss der Vermieter darlegen, dass er auch von diesen Mietern die Beseitigung verlangt, soweit ein Anspruch auf Beseitigung bestünde (BVerfG Beschl. v. 27.10.2006, 1 BvR 1320/04, NZM 2007, 125 und BGH Urt. V. 17.04.2007, VIII ZR 63/04 sowie KG NZM 2008, 39 für den Fall, dass der Vermieter einem kurdischen Mieter die Antenne auf dem Balkon nicht gestattet, während er sie dem darunter wohnenden vietnamesischen Mieter gestattet hat.).

Ist das Vermieterinteresse überhaupt tangiert, ist zwischen einem Anbringungsrecht des „deutschsprachigen“ Mieters und des „fremdsprachigen“ Mieters zu unterscheiden. Bei einem möglichen Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne ist Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG zu berücksichtigen, wonach jeder das Recht hat, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Unter den Schutz dieses Grundrechts fallen auch Hörfunk- und Fernsehsendungen. Es darf nicht auf bestimmte Arten von Informationen verwiesen werden, da jeder das Recht hat zu entscheiden, aus welchen allgemein zugänglichen Quellen er sich unterrichten möchte (BVerfG, NJW 1994, 1147). Andererseits sind das Grundrecht des Mieters nach Art.5 GG und des Vermieters nach Art.14 GG gleichrangig (BGH Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05). Was Parabolantennen anbelangt, so ist zwischen einem Anbringungsrecht des „deutschsprachigen“ Mieters und des „fremdsprachigen“ Mieters zu unterscheiden.

Beim deutschsprachigen Mieter deckt ein vorhandener Breitbandkabelanschluss das verfassungsrechtlich garantierte Informationsbedürfnis in der Regel ab. Der deutschsprachige Mieter kann nämlich nach dem gegenwärtigen technischen Stand durch den Kabelanschluss über eine Vielzahl deutschsprachiger Programme unterschiedlicher Ausrichtung verfügen. Dasselbe gilt bei Vorhandensein einer Gemeinschaftsparabolantenne. Fremdsprachige Programme werden in das Kabel nur wenige eingespeist. Bei Nichtvorhandensein einer Gemeinschaftsparabolantenne oder eines Breitbandkabelanschlusses kann auch dem deutschsprachigen Mieter die Anbringung einer Parabolantenne grundsätzlich nicht verweigert werden (OLG Frankfurt/Main, NJW 1992, 2490). Auch hier kann jedoch die Interessenabwägung ergeben, dass trotz Vorhandensein des Kabelanschlusses ein zu berücksichtigendes Bedürfnis für eine Parabolantenne gegeben ist. Es kann zum Beispiel bei einer beruflichen Tätigkeit des deutschsprachigen Mieters als Dolmetscher in Betracht kommen, ebenso, wenn der deutschsprachige Mieter mit einer fremdsprachigen Ehefrau oder Lebensgefährtin zusammenlebt (LG Wuppertal, WuM 1997, 324).

Beim „fremdsprachigen“ Mieter ist zu unterscheiden:

  • Wenn über Kabel Programme in der Heimatsprache des Mieters überhaupt nicht angeboten werden, hat der fremdsprachige Mieter grundsätzlich Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne (OLG Karlsruhe, NJW 1993, 2815). Das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass in diesem Fall eine zusätzliche Interessenabwägung in Bezug auf die Interessen des Eigentümers nicht erforderlich ist (BVerfG, NJW 1994, 1147). Andererseits kann sich etwas anderes aufgrund von modernen technischen Entwicklungen ergeben (z.B. Decoder).
  • Ist über ein vorhandenes Kabel ein fremdsprachiges Programm in der Heimatsprache des Mieters zu empfangen, geht das Bundesverfassungsgericht davon aus, dass der Mieter ein Recht auf Auswahl zwischen verschiedenen Heimatprogrammen haben muss. Dieses Interesse sei zu berücksichtigen (BVerfG, WuM 1995, 693).
  • Wenn über den Kabelanschluss für den ausländischen Mieter ein ausreichender Zugang zu Programmen in seiner Heimatsprache besteht, hat er keinen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne, auch wenn über diese Antenne eine größere Anzahl von Programmen als über das Kabel zu empfangen ist. Aus europäischem Gemeinschaftsrecht (Mitteilung der Kommission der Europäischen Gemeinschaften vom 27.01.2001) ergibt sich nichts anderes (BGH Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05).

Das OLG Frankfurt/Main hat in seinem Rechtsentscheid vom 22.07.1992 (NJW 1992, 2490) verschiedene sachbezogene Voraussetzungen angeführt, bei deren Erfüllung der Vermieter die Installation einer Parabolantenne grundsätzlich nicht verweigern könne. Diese sachlichen Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, sie können zum Gegenstand einer Vereinbarung gemacht werden. Hierzu zählt, dass

  • die Anbringung der Parabolantenne baurechtlich zulässig sein muss
  • sie von einem Fachmann installiert werden muss
  • die Antenne selbst technisch geeignet sein muss
  • mit der Anbringung kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein darf (OLG Karlsruhe, NJW 1993, 2815)
  • die Antenne an einem vom Vermieter bestimmten, möglichst unauffälligen Ort aufgestellt werden muss
  • der Mieter den Vermieter von allen entstehenden Kosten und Gebühren freistellen muss
  • auf Verlangen des Vermieters der Mieter Sicherheit für die Beschädigungs- und Entfernungskosten verlangen kann

Alle diese Anforderungen können grundsätzlich nur durch einen Fachmann erfüllt werden. Andererseits soll nach verschiedenen Gerichtsurteilen es dem Mieter erlaubt sein, eine nicht fest installierte bewegliche Antenne auf dem Balkon der Wohnung aufzustellen, wenn diese von außen nicht sichtbar ist (vgl. z. B. AG Neukölln, GE 2004, 1097). Auch nach den Anforderungen des OLG Frankfurt/Main muss die Antenne selbst möglichst unauffällig sein und nach den Anforderungen des OLG Karlsruhe darf mit der Anbringung kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein.

Das OLG Frankfurt/Main hat die Anforderung für die Installation einer Parabolantenne aufgestellt, dass unter anderem der Vermieter vom Mieter von allen bei der Installation der Antenne anfallenden Kosten und Gebühren freigestellt werden muss. Dies ist in der Vereinbarung festzuhalten. Die Anforderung, dass der Mieter das Haftungsrisiko des Vermieters abzudecken hat, hat das OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 24.08.1993 aufgestellt. Aus den Gründen der Entscheidung ergibt sich, dass auf Verlangen des Vermieters dieses Risiko durch Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter abzudecken ist (vgl. auch LG Düsseldorf, ZMR 1997, 423).

Das OLG Karlsruhe sieht für den Vermieter zusätzlich die Möglichkeit, neben dem Abschluss einer Haftpflichtversicherung zu verlangen, dass der Mieter eine Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung der Anlage leistet. Hierbei handelt es sich um eine Sonderkaution zur Abdeckung eines Sonderrisikos, wobei davon auszugehen ist, dass neben der allgemeinen Kaution nach § 551 BGB Sonderkautionen bis auf den gegenständlichen Fall und die Sonderkaution im Rahmen der Barrierefreiheit nach § 554 a BGB nicht zulässig sind. Das LG Hanau (NZM 1999, 367) hat eine Sicherheitsleistung von bis zu DM 1.000,00 als angemessen angesehen. Wegen der Zweckbindung der Sonderkaution ist eine Aufrechnung mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht zulässig (AG Köln NZM 2009, 433).

BGH (NZM 2005, 335) und BVerfG (NZM 2005, 252) haben sich jeweils mit der Frage beschäftigt, inwieweit der Mieter statt einer Parabolantenne auf den Kabelanschluss in Verbindung mit einem zusätzlich zu installierenden Decoder verwiesen werden kann, mit dem er im Falle des BGH fünf russische Fernsehprogramme und im Falle des BVerfG „zahlreiche“ türkische Programme empfangen kann. Auf die nicht unbeträchtlichen Anschaffungskosten des Zusatzpakets mit ca. € 300,– und die laufenden Kosten mit € 6,– monatlich komme es nicht an. Das LG Krefeld (WuM 2006, 676) sieht im Falle eines polnischen Mieters ein mittels Zusatzdecoder zu empfangendes heimatsprachliches Vollprogramm als ausreichend an. Der Streitwert des Verfahrens betreffend die Entfernung einer Parabolantenne beträgt, soweit es um eine optische Beeinträchtigung geht, € 300,– (BGH Beschl. v. 17.05.2006 VIII ZB 31/05, GE 2006,902). Ein höherer Streitwert käme bei höheren Entfernungskosten und Substanzschäden in Betracht.

Tierhaltung

Tierhaltungsvereinbarungen haben erhebliche Bedeutung. Für das Jahr 2006 sollen in Deutschland 6,2 Millionen Katzen, 5,1 Millionen Ziervögel, 5,1 Millionen Hunde sowie 4 Millionen Kleintiere gehalten worden sein (Auskunft des Zentralverbands Zoologischer Fachbetriebe). Zwar soll auch nach der Rechtsprechung des BGH ein formularvertraglicher Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH, NJW 1993, 1061), doch kommt in erster Linie eine Vereinbarung in Betracht, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht. Die Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters nicht Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg, WuM 1997, 175). Weiter muss die Vereinbarung Ziervögel, Zierfische und andere Kleintiere  ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.

Nach OLG Hamm (WuM 1981, 53) soll die Entscheidung des Vermieters, ob er die Zustimmung zur Haltung eines Haustieres erteilen will, im freien Ermessen des Vermieters liegen. Grenze des Ermessens soll lediglich der Einwand des Rechtsmissbrauchs sein. Man wird davon ausgehen müssen, dass die Grenzziehung bereits vor dem Einwand des Rechtsmissbrauchs anzusetzen ist, der z. B. dann gegeben wäre, wenn einem Blinden ohne triftigen Grund ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Mit Blank (NZM 1998, 9) wird man davon ausgehen müssen, dass im Falle des Zustimmungserfordernisses wie auch bei Fehlen einer wirksamen Tierhaltungsvereinbarung (BGH Urt. v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06) eine Interessenabwägung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter stattzufinden hat (so auch Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl. 2007, Kap. 1, Rn. 114). Bei dieser Interessenabwägung dürften folgende Umstände zu berücksichtigen sein:

  • Art des zu haltenden Tieres
  • Zahl der Tiere, die gehalten werden sollen
  • Größe der Mietwohnung
  • Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage
  • Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere
  • Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern)
  • besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund, Hund als Gefährte alter Menschen)
  • Verhalten des Vermieters in anderen Fällen (Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl. 2007 Kap. 1, Rn. 114)

Kleintiere müssen in jedem Fall von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden. Hierbei handelt es sich um übliche Kleintiere, wie Ziervögel, Zierfische, Goldhamster u. ä., wobei z. B. Ratten, obwohl sie auch „klein“ sind, nicht zu den üblichen Haustieren zählen und daher auch nicht unter die Ausnahme fallen, die für Kleintiere gilt (LG Essen, WuM 1991, 340). Dasselbe gilt, soweit es sich um die Haltung gefährlicher Tiere handelt, die immer vertragswidrig ist. Bestimmte Tiere wildlebender Art gelten hierbei generell als gefährlich (Blank, NZM 1998, 6). Hierzu gehören, soweit Kleintiere betroffen sind, z. B. giftige Spinnen und Skorpione. Hinzu kommt, dass sich die Haltung auch der Kleintiere auf einen zuträglichen Umfang beschränken muss, andernfalls vertragswidriger Gebrauch vorliegen kann.

Nimmt eine Vertragsklausel nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungserfordernis aus, ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH Urt. v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06, NZM 2008, 78).

Es ist davon auszugehen, dass die erteilte Erlaubnis unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleich bleibender Verhältnisse steht. Dies bedeutet, dass der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis aus wichtigem Grund möglich sein muss. Sinnvoll ist, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen (LG München I, WuM 1993, 669; LG Berlin, GE 1993, 97).

Der völlige formularvertragliche Ausschluss der Tierhaltung soll zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere im üblichen Umfang von der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH, NJW 1993, 1061; BVerfG, WuM 1981, 77). Es wird angenommen, dass durch Individualvereinbarung sogar ein vollständiger Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein soll (vgl. Steinig, ZMR 1991, 285). Mit Recht weist Blank (NZM 1998, 8) darauf hin, dass bei jeder Formularvereinbarung nach § 307 BGB die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden müssen. Eine Durchbrechung des sich aus der Vereinbarung ergebenden vollständigen Ausschlusses der Haustierhaltung müsste daher zumindest in Fällen gelten, bei denen sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluss verändert hat (Beispiel bei Blank, NZM 1998, 8: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).

Rechtsfolge der vertraglich nicht gedeckten und nicht genehmigten Tierhaltung kann ein Anspruch auf Unterlassung der Haltung eines bestimmten Tiers, gegebenenfalls sogar die Kündigung des Mietverhältnisses als fristlose Kündigung bei erheblichen Verstößen oder die ordentliche Kündigung sein, wenn die Tierhaltung trotz Abmahnung oder Gerichtsurteil fortgesetzt wird (LG Hildesheim WuM 2006, 525).

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