Parteivereinbarungen im Wohnraummietrecht

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von

Axel Wetekamp

Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen können in Wohnraummietverträgen nur in begrenztem Umfang getroffen werden. Neben allgemeinen Vereinbarungen über den Mietgebrauch oder Hausordnungsregelungen, die für sich wiederum an den § 307 ff. BGB gemessen werden müssen, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, können Vereinbarungen über folgende Regelungsgegenstände getroffen werden:a) Vereinbarungen über die Vertragsdauer

Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, es kann jedoch auch nach § 542 Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. Dies ist allerdings nur in Form des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB unter den dort geregelten und nach § 575 Abs. 4 BGB zwingenden Voraussetzungen zulässig.
Formularmäßige beiderseitige Ausschlussvereinbarungen hinsichtlich des Rechts der Vertragsparteien auf ordentliche Kündigung des Mietvertrags sind unwirksam, wenn sie einen längeren Zeitraum als vier Jahre umfassen (so auch BGH Urt. v. 25.01.2006 VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152 und Urt. v. 03.05.2006 VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, wobei hier zusätzlich ausgeführt ist, dass die Kündigungsausschlussfrist mit Vertragsschluss, nicht mit Mietbeginn beginnt). Ebenso jetzt BGH Urt. v. 08.12.2010, VIII ZR 86/10, wobei der Mieter den Vertrag zum Ende des Vierjahreszeitraums tatsächlich beenden können muss, nicht also erst nach Ablauf des Zeitraums die Kündigungsfrist sich anschließt. Eine geltungserhaltende Reduktion soll nicht möglich sein.
Im Falle einer Individualvereinbarung soll ein Kündigungsverzicht auch für längere Zeit als vier Jahre möglich sein (BGH Urt. v. 14.06.2006 VIII ZR 257/04, WuM 2006, 445).

Liegt ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters vor, ist dieser nur dann wirksam, wenn er zusammen mit einer wirksamen Staffelmietvereinbarung vereinbart worden ist  und nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung dauert (BGH, WuM 2006, S. 97).
Bei möbliertem Einliegerwohnraum  nach § 549 Abs.2 Nr.2 BGB dürfte ein formularvertraglicher befristeter Kündigungsausschluss immer unwirksam sein (AG Hamburg mit Anm. Blank WuM 2006, 668). 

b) Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter

Der gesetzliche Grundsatz nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt, ist nicht zwingend. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung trägt. Dies kann ganz oder teilweise geschehen, es können Pauschalen, die nicht abgerechnet werden, vereinbart werden oder abzurechnende Vorauszahlungen auf einzelne oder alle Betriebskosten.
Soweit die Parteien Vereinbarungen darüber treffen, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, sind die weiteren Modalitäten, betreffend den Umfang der zulässigerweise abwälzbaren Betriebskosten und der zu leistenden Vorauszahlungen und die Abrechnung der Vorauszahlungen zwingend.

c) Die Höhe der Miete

Vereinbart werden kann die Miethöhe im Rahmen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, das heißt, die vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % („Wesentlichkeitsgrenze“) nicht übersteigen. Dies gilt allerdings nur, soweit  in dem Ort, in dem die Wohnung sich befindet, eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen besteht. Vereinbart werden kann weiter eine Staffelmiete nach § 557 a BGB oder eine Indexmiete nach § 557 b BGB.
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, §§ 558 ff. BGB. Insoweit kann er vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren verlangen.

d) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter

Die gesetzliche Regelung, betreffend die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, ist nicht zwingend. Eine anderweitige Vereinbarung ist zulässig, allerdings beschränkt auf den Begriff der Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hier ist zu ergänzen, dass anstelle des Streichens der Fußböden mittlerweile das Reinigen von Teppichböden und Parkett getreten ist 
Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur nach bestimmten Fristen, gerechnet nach der Nutzungszeit des Mieters verlangen, der Einwand der geringeren oder intensiveren Nutzung muss möglich sein.

So, wie die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Abweichung von der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellt, handelt es sich auch bei der Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel in  Wohnraummietverträgen um eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB.
Bei kleinen Instandhaltungen soll durch eine verschuldensunabhängige Kleinreparaturklausel Streit darüber vermieden werden, ob ein eingetretener Schaden vom Mieter zu vertreten ist.
Die Regelung ist zulässig, wenn die vertragliche Klausel sich nur auf solche Teile der Wohnung bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, Bagatellschäden bis zu einem Wert von Euro 100,00 betrifft, einen Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum enthält, falls sich mehrere Kleinreparaturen häufen, und keine Beteiligungsklausel an teureren Reparaturen vorsieht (die im Einzelfall mehr als Euro 100,00 kosten). Auch dürfen teurere Reparaturen nicht in „Teilrechnungen“ in Höhe des Betrages der zulässigen Bagatellschadenshöhe aufgespaltet werden.
Hinsichtlich des Höchstbetrages auf einen bestimmten Zeitraum gerechnet wird üblicherweise eine summenmäßige Begrenzung der Reparaturkosten angenommen, die 8 bis 10 % der Jahresmiete (OLG Stuttgart, WuM 1988, 149) oder 6 % der Jahresbruttokaltmiete (BGH, WuM 1992, 355) ausmacht.

e) Die Leistung einer Mietkaution

Die Leistung einer Sicherheitsleistung (Kaution) ist als gesetzliche Regelung nicht vorgesehen.
§ 551 BGB beinhaltet lediglich Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse über die Begrenzung und Anlage von Mietkautionen, falls eine Kautionsvereinbarung erfolgt ist. Die Leistung einer Kaution bedarf  der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Kaution dient dazu,  dem Vermieter eine einfache Möglichkeit zu verschaffen, sich wegen seiner Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis aus der Kaution zu befriedigen.

f) Mietminderung, Untervermietung und Modernisierung

Zwingend ist bei Wohnraummietverhältnissen die Vorschrift des § 536 BGB, betreffend die Mietminderung, § 536 Abs. 4 BGB. Mietminderung bedeutet, dass die Miete bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume herabgesetzt ist, bei Aufhebung der Tauglichkeit die Mietzahlung entfällt.
Weiter ist zwingend die Vorschrift des § 553 BGB, betreffend die Gestattung der Untervermietung bei Wohnraummietverhältnissen. Auch die Vorschrift des § 554 BGB über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter vornimmt und die Vorschrift des § 554 a BGB, betreffend den Sonderfall der zulässigen Mietermodernisierung („Barrierefreiheit“) ist zwingend.

g) Die Beendigung des Mietverhältnisses

Keinerlei Vereinbarungen sind zulässig über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB gilt, dass diese Bestimmung sich zwar auf alle Arten von Mietverhältnissen bezieht und als solche nicht zwingend ist, diese Vorschrift jedoch für Wohnraummietverhältnisse durch § 569 BGB ergänzt wird. § 569 Abs. 5 BGB beinhaltet, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 543 BGB abweichen, unwirksam sind. Soweit § 569 BGB weitere Regelungen für Wohnraummietverhältnisse trifft, sind auch diese zwingend.
Auch hinsichtlich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gilt bei Wohnraummietverhältnissen, dass von der Vorschrift des § 573 BGB, betreffend die ordentliche Kündigung des Vermieters, zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, § 573 Abs. 4 BGB.
Möglich sind im Rahmen der Vertragsfreiheit auch bei Wohnraummietverträgen Aufhebungsvereinbarungen. Sie bedürfen keiner Schriftform, an die Ernsthaftigkeit des vertraglichen Bindungswillens sind aber strenge Anforderungen zu stellen (Wetekamp, Mietsachen, 4.Aufl. 2007, Kap.8 Rdn. 6). Die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel durch den Vermieter bedeutet z.B. grundsätzlich noch keine Vertragsaufhebung.

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