Neueste Rechtsprechung zum Thema Kündigung und Vollstreckung

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von
Axel Wetekamp

1. Umfang der Begründung

Alle Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen müssen begründet werden. Dies gilt nunmehr auch für die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 4 BGB, für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 3 BGB.

Bei der ordentlichen Kündigung, insbesondere gilt dies für die Kündigung wegen Eigenbedarfs, gilt, dass der Mieter anhand des Kündigungsschreibens die Erfolgsaussichten einer Verteidigung beurteilen können muss. Der Kündigungsgrund muss unabhängig von vorhergehenden mündlichen Erklärungen aus dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein (LG Detmold WuM 1990, 301), dies gilt auch dann, wenn dem Mieter die Kündigungsgründe bekannt gewesen sind (LG Gießen WuM 1990, 301). Zwar hat der BGH entschieden, dass es „im Allgemeinen“ genüge, wenn der Kündigungsgrund so bezeichnet werde, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne (Urt. v. 17.03.2010, VIII ZR 70/09, WuM 2010, 301), doch werden im Einzelfall hinsichtlich der Darlegung der Gründe im Kündigungsschreiben durchaus hohe und spezielle Anforderungen gestellt.

Hat bei der Eigenbedarfskündigung der Vermieter weiteren Grundbesitz, der für ihn zur Nutzung in Betracht kommt, muss er diesen im Kündigungsschreiben offen legen (LG Bielefeld WuM 1993, 539). Bei Eigenbedarf für Verwandte des Vermieters muss die Art der Verwandtschaft, der Name der Bedarfsperson (LG Berlin ZMR 1999, 32) und deren konkrete Wohnverhältnisse dargelegt werden (LG Frankfurt/Main WuM 2000, 606). Beansprucht der Vermieter eine Wohnung als „Altersruhesitz“, muss er selbstverständlich sein Alter im Kündigungsschreiben angeben.

Insbesondere für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gilt, dass es nicht ausreichend ist, einen Schuldsaldo in der Kündigung anzugeben, aus dem nicht ersichtlich ist, welche unterlassenen Zahlungen diesem zugrunde liegen (LG Hamburg, NZM 2003,799).

Der BGH hat durch Beschluss vom 22.12.2003 VIII ZB 94/03, NZM 2004, 187 entschieden, dass bei „einfachen Fällen“ , bei denen die Kündigung auf aktuelle Rückstände gestützt wird, es genügt, wenn der Gesamtbetrag der geschuldeten Miete beziffert wird und die Kündigung auf Zahlungsverzug gestützt ist (ebenso BGH Beschl. v. 30.06.2004, VIII ZB 31/04, WuM 2004, 489). Für die Begründung bei „schwierigen“ Fällen, bei denen die Kündigung auf frühere Rückstände gestützt wird,  vgl. AG Dortmund, NZM 2004,189 und  BGH Urt. v. 12.05.2010, VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548. Hiernach  genügt es hier, wenn die jeweiligen Mietrückstände aufgelistet werden, die Verrechnung muss nicht angegeben werden.

Liegt ein schwieriger Fall vor, z. B. unregelmäßige Zahlungen zu unterschiedlichen Zeiten, kann der Kündigungserklärung im übrigen ein Kontoauszug als Anlage beigefügt werden. Zur Wahrung der Schriftform muss dieser aber entweder fest mit der Erklärung verbunden sein oder es muss in der Erklärung auf die Anlage Bezug genommen werden (LG Mannheim WuM 2004, 204).

Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs.1 BGB muss zur Wirksamkeit der Kündigung  nicht in der Kündigung dargelegt werden (BGH Urt. v. 29.04.2009, VIII ZR 142/08, NZM 2009, 431 für den Fall der Mieterkündigung wegen des Mangels der erheblichen Flächendifferenz).

2.  Unpünktliche Mietzahlung – Verschulden des Sozialamts

Seine finanzielle Leistungsfähigkeit hat der Mieter immer zu vertreten, auch dann, wenn er Sozialhilfe bezieht (AG Schwelm WuM 1983, 263), er kann sich grundsätzlich nicht darauf berufen, dass das Sozialamt die Mietzahlung übernommen hat und die¬ser Verpflichtung nicht nachkommt (LG Karlsruhe ZMR 1989, 421; LG Mönchen¬gladbach ZMR 1993, 571). Die Durchsetzung des Räumungsanspruchs kann gegen Treu und Glauben verstoßen, vor allem dann, wenn der Verzug durch interne Pro¬bleme der Behörde, z. B. Wechsel des zuständigen Sozialamts, verursacht ist: AG Frankfurt/M. NZM 1999, 21).

Ständige unpünktliche Mietzahlung kann ein Grund für die fristlose Kündigung nach  § 543 Abs.1 BGB sein. Erfolgt die unpünktliche Zahlung durch Verschulden des Sozialamts, ist dies dem Mieter nicht zuzurechnen, da das Amt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters nach § 278 BGB ist, sondern eigene hoheitliche Aufgaben wahrnimmt (BGH Urt. v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, NZM 2010, 37).

Wenn die Leistungsunfähigkeit z. B. auf Krankheit (LG Kiel WuM 1984, 55) oder Arbeitslosigkeit des Mieters beruht, hat dies der Mie¬ter zu vertreten.

3. Privilegierter Personenkreis bei Eigenbedarf

Nach dem Gesetzeswortlaut kann der Vermieter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zunächst für sich selbst geltend machen, das heißt, er will die Räume selbst beziehen. Hierbei kommt es auf die Eigenschaft als Vermieter an. Ist der Eigentümer nicht Vermieter, kommt es nur auf den Eigenbedarf des Vermieters, nicht des Eigentümers an.
Zwar bestimmt das Gesetz, dass der Vermieter die Räume als „Wohnung“ benötigen muss, doch schließt dies nicht aus, dass er Räume beansprucht, die er teilweise als Büro nutzen will.

Handelt es sich um mehrere Vermieter, so genügt es, wenn Eigenbedarf für einen der Vermieter besteht (LG Karlsruhe, WuM 1982, 210). Dies gilt auch, wenn Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist hinsichtlich des Eigenbedarfs eines der Gesellschafter (BGH Urt. v. 27.06.2007, VIII ZR 271/06 NZM 2007, 679).

Nachdem auch ein Untermietvertrag ein Mietvertrag im Sinne von § 573 BGB ist, kann auch der Untervermieter Eigenbedarf haben (LG Lüneburg, DWW 1999, 296).

Keinen Eigenbedarf können juristische Personen geltend machen, dies ergibt sich schon daraus, dass Eigenbedarf nach dem Gesetz bedeutet, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Bei einer Kommanditgesellschaft kommt Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht (BGH Urt. v. 23.05.2007 VIII ZR 122/06 und VIII ZR 113/06 NZM 2007, 639, 681). Möglich ist jedoch hier, dass der so genannte Betriebsbedarf, also ein weiteres berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht wird, entweder für Arbeitnehmer einer Firma oder zum Beispiel für den Geschäftsführer einer GmbH, also einer juristischen Person (LG Berlin, GE 1999, 506). Das Wohnen dieser Person in dieser Wohnung muss aber nach ihrer betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sein (BGH a.a.O. für den Geschäftsführer der Komplementärin einer KG).

Als Eigenbedarfspersonen, also Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, zählen nach dem Gesetz neben dem Vermieter selbst die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen. Haushaltsangehörige in diesem Sinne können Hausangestellte oder auch Pflegepersonen sein, die sich im Gegensatz zu den Familienangehörigen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits im Haushalt des Vermieters befinden müssen.

Der Begriff Familienangehörige ist ausfüllungsbedürftig. Darunter fallen zunächst die Verwandten der auf- und absteigenden Linie, das heißt Kinder des Vermieters und zwar auch nichteheliche Kinder und deren Mutter (LG Berlin, GE 1992,101), Enkel, Eltern und Großeltern des Vermieters. Weiter kommen in Betracht Verwandte in der Seitenlinie, so Geschwister des Vermieters. Dies wurde für einen Bruder des Vermieters durch Rechtsentscheid des BayObLG vom 24.11.1983 ausdrücklich entschieden (WuM 1984, 14).

Als Familienangehörige kommen aber auch weiter entfernte Verwandte oder Verschwägerte des Vermieters in Betracht.

Beispiele: Eigenbedarf kann der Vermieter bei vorliegenden Voraussetzungen geltend machen für seine Schwiegermutter (LG Köln, WuM 1994, 541), sein Stiefkind (LG Hamburg, WuM 1997, 177), eine Cousine des Vermieters (Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, WuM 1993, 731), Nichten und Neffen des Vermieters (AG Ludwigsburg, WuM 1990, 391).

Bei weiter entfernten Verwandten oder Verschwägerten muss eine besondere Verantwortung des Vermieters für diese Personen vorliegen (z.B. Cousin des Vermieters : LG Frankfurt/M. WuM 2004, 209).

Der BGH hat aber nunmehr für den Fall des Eigenbedarfs entschieden, dass für Nichten und Neffen des Vermieters, also die Kinder seiner Geschwister, es nicht darauf ankommt, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH Urt. v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09, NZM 2010,271). 

4. Sperrfrist bei Umwandlungsfällen – neue Konstellationen

 In den Fällen des § 577 a BGB kann der Vermieter sich auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach einer Wartefrist berufen. Im Falle des § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) gilt die Wartefrist allerdings nur bei Bedarf für eine Person des privilegierten Personenkreises, nicht z.B. bei Bedarf für eine Betreuungsperson (BGH Urt. v. 11.03.2009, VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 für den Fall eines Au-Pair Mädchens).
Die Voraussetzungen der Wartefrist sind:

  •  Überlassung der Wohnung an den Mieter
    Überlassung bedeutet, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, die Wohnung vertragsmäßig zu gebrauchen.
  • Begründung von Wohnungseigentum
    Nach der Überlassung an den Mieter muss das Wohnungseigentum begründet worden sein durch Abgabe der Teilungserklärung, dinglichen Vertrag und Eintragung in das    Grundbuch.
    Zwei Möglichkeiten bestehen:
    Der Eigentümer des Grundstücks teilt dieses, mit jedem entstehenden Miteigentumsanteil ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden, § 8 WEG.
    An dem Grundstück besteht eine Bruchteilsgemeinschaft, durch Vertrag wird jedem Miteigentümer nach Bruchteilen das Sondereigentum an einer bestimm¬ten Wohnung eingeräumt, § 3 WEG.
    Die Vorschrift über die Wartefrist ist also nicht, auch nicht entsprechend anwend¬bar, wenn der Mieter bereits eine Eigentumswohnung, nicht eine Mietwohnung anmietete (LG Berlin GE 1995, 495).
  • Veräußerung des Wohnungseigentums – Umgehungstatbestände
    Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis nach § 566 BGB ein. Ein Makler hat den Käufer einer derartigen Wohnung zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen auf die Sperrfrist hinzuweisen (BGH NJW 1981, 2685). Als Veräußerung ist auch der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung anzuse¬hen. Die Sperrfrist ist in diesem Fall auch dann anzuwenden, wenn das Mietverhält¬nis gemäß § 57 a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird (BayObLG WuM 1992, 424).
    Wird die Wohnung nicht veräußert, sondern wandelt der Vermieter nur Mietwoh¬nungen seines Hauses in Eigentumswohnungen um und macht selbst an einer Wohnung Eigenbedarf geltend, gilt für ihn die Sperrfrist nicht. Dasselbe gilt, wenn der Eigentumsübergang nicht durch Veräußerung, sondern durch Erbfall eintritt.
    Teilt eine Miteigentümergemeinschaft ein Grundstück nach § 8 WEG auf und überträgt jedem Eigentümer das Eigentum an einer Wohnung, so gilt § 566 BGB, also ein Vermieterwechsel (BayObLG WuM 1982, 46). Räumt eine Eigentümergemeinschaft jedem Miteigentümer das Sondereigentum gem. §§ 3, 8 WEG ein als mit jedem Miteigentumsanteil nach Bruchteilen verbunden, gilt die Wartefrist nicht (KG WuM 1987, 138; bestätigt durch BGH WuM 1994, 452).
    Ebenfalls gilt die Wartefrist nicht, wenn die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück in Gesellschaft erwerben und durch Gesellschaftsvertrag vereinbart haben, dass jedem Gesellschafter an je einer Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht zusteht (OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278).
    Wurde aber dem Miteigentümer bei Erwerb des Bruchteilseigentums eine bestimmte Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen und diese Nutzungsregelung
    ebenso wie der dauernde Ausschluss des Aufhebungsverlangens nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen, soll weiter nach dem Kaufvertrag innerhalb von drei Jahren nach § 3 WEG Wohnungseigentum gebildet werden, und hat bei Abschluss des Kaufvertrages die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorgelegen, so ist die Wartefrist des § 577 a BGB einzuhalten, da ein Umgehungsfall vorliegt (OLG Karlsruhe WuM 1992, 519).
    Nicht wird der Mieter geschützt, dem von einer Personenmehrheit (hier GbR) als Eigentümer wegen Eigenbedarfs für eine der Personen (Gesellschafter) gekündigt wird, auch wenn nach der Kündigung durch die Gesellschafter Wohnungseigentum erworben wird (BGH Urt. v. 16.07.2009, VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613).

 5. Wirtschaftliche Verwertung durch Sanierung  

Soweit sich die wirtschaftliche Verwertung, auf die sich der Vermieter als Kündigungsgrund beruft, so darstellt, dass der Vermieter behauptet, das Mietverhältnis stünde von ihm geplanten umfangreichen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen entgegen, ist in aller Regel die Kündigung des Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt. Dies gilt bereits deshalb, weil üblicherweise Modernisierungsmaßnahmen dem Fortbestand des Mietverhältnisses nicht entgegenstehen. Nehmen Modernisierungsmaßnahmen einen Umfang an, dass die vorübergehende Räumung einer vermieteten Wohnung erforderlich ist, bedeutet dies, dass das Mietverhältnis nicht zu beenden ist, sondern lediglich eine vorübergehende anderweitige Unterbringung des Mieters erforderlich ist (LG Köln, WuM 1989, 255).

Insbesondere, soweit es sich um Erhaltungsmaßnahmen handelt, ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter nach § 535 BGB dazu verpflichtet ist, die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann er nicht einen aufgrund seiner Unterlassungen eingetretenen schlechten Zustand der Räume dazu benutzen, das Mietverhältnis zu kündigen. Dies gilt auch dann, wenn man die durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen durchaus als angemessene wirtschaftliche Verwertung ansehen kann.

Beispiel: Ein Vermieter unterlässt es über Jahre hinweg, die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten an einem Haus durchzuführen. Mit der Zeit ist ein Zustand eingetreten, der eine grundlegende Sanierung des Anwesens erforderlich macht. Diese erforderlichen Sanierungsarbeiten sind so umfangreich, dass das Anwesen auf einen Zeitraum von mindestens drei Monaten unbewohnbar ist. Erforderlich sind die Neueindeckung des schadhaften Daches, die Erneuerung der Regenrinnen und Fallrohre sowie die umfassende Sanierung des Treppenhauses und die Trockenlegung der Kellerräume.

Nachdem der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, kommt die Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht (LG Frankfurt/Main, WuM 1995, 441).

Soweit zwar nicht ein Sanierungsfall gegeben ist, aber eine Luxusmodernisierung geplant ist, dürfte es bereits an der Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung fehlen.
Im Zweifel wird man bei derartigen Kündigungsfällen davon ausgehen können, dass der Vermieter, der ein sanierungsbedürftiges Anwesen kauft und dies zu modernisieren beabsichtigt, die Mietverhältnisse deshalb kündigen will, um die Wohnungen nach Modernisierung neu und besser zu vermieten oder zu verkaufen (LG Augsburg, WuM 1992, 614). Die Kündigung ist hier nicht gerechtfertigt.

Beschränkt sich die geplante Modernisierung nur auf Maßnahmen, die zwar einzelne Wohnungen betreffen, diese aber in ihrem Bestand nicht antasten, ist ein Kündigungsgrund in der Regel nicht gegeben. Etwas anderes kann dann gelten, wenn ein geplanter Umbau soweit geht, dass eine Wohnung durch die Baumaßnahme wegfällt. Hier kommt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht (Rechtsentscheid des BayObLG, NJW 1984, 372).

Beispiel: Ein Altbau weist Wohnungen auf, die weder mit Bad noch mit eigenem WC ausgestattet sind. Es befindet sich lediglich auf jedem Stockwerk ein Bad und ein WC für drei auf diesem Stockwerk befindliche Wohnungen. Der Vermieter plant jede Wohnung mit Bad und eigenem WC zu versehen. Dies ist nur dann möglich, in dem der Umbau in der Form stattfindet, dass eine der drei Wohnungen wegfällt und die Fläche dieser Wohnung den beiden anderen Wohnungen zuwächst, die hierdurch ein eigenes Bad und WC erhalten.

Bei dieser Form der wirtschaftlichen Verwertung wird man davon ausgehen müssen, dass auch die Vermietung der Wohnungen im bisherigen Zustand unrentabel war, da sich Wohnungen ohne Bad und WC in aller Regel nur zu einem sehr niedrigen Mietzins vermieten lassen.

Dasselbe gilt, wenn in einem Anwesen vorhandene große Wohnungen in mehrere kleinere Wohnungen umgebaut werden sollen, wodurch die Großwohnung entfällt.

Beispiel: Ein Altbau weist mehrere Sechs-Zimmerwohnungen mit einer Größe von jeweils 150 qm auf. Der Vermieter plant, die Sechs-Zimmerwoh¬nungen in drei Zwei-Zimmerwohnungen mit einer Größe von je etwa 50 qm umzubauen. Ein Kündigungsgrund kann in diesem Fall dann gegeben sein, wenn der Umbau angemessen ist und der Vermieter bei einer Hinderung erhebliche Nachteile erleiden würde (LG Hamburg, WuM 1989, 393).
 Dies setzt voraus, dass die Vermietung der Sechs-Zimmerwohnungen für den Vermieter Verluste erwirtschaftet und dass diese Verluste nach dem Umbau und der anschließenden Vermietung der kleineren Wohnungen vermieden werden könnten.

Nachdem die Rechtsprechung davon ausgeht, dass die Sozialbindung des Eigentums im Sinne des Art. 14 GG bedeutet, dass der Vermieter, der eine Wohnung vermietet hat, nicht Anspruch darauf hat, aus der Vermietung eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften, gilt, dass soweit ohne den Umbau eine zumindest noch geringere Rendite erwirtschaftet werden kann, der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses keinen erheblichen Nachteil erleidet (LG Bonn, WuM 1987, 225).

Hieraus ergibt sich, dass bereits im Kündigungsschreiben der Vermieter verpflichtet ist, seine wirtschaftliche Kalkulation offen zu legen. Er muss die Rentabilität der Maßnahme zur Feststellung ihrer Angemessenheit und gegebenenfalls eine vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen (LG Arnsberg, WuM 1992, 21).

Der Abbruch eines Hauses kann die Kündigung eines in dem Haus bestehenden Mietverhältnisses rechtfertigen. Naturgemäß kann das Mietverhältnis bei Abbruch des Hauses nicht weiter bestehen. Gegebenenfalls muss jedoch der Abbruch des Hauses unterbleiben, wenn entweder die formalen Voraussetzungen für den Abbruch oder die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen des Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gegeben sind.

Grundsätzlich ist erforderlich eine baupolizeiliche Abbruchgenehmigung, deren Vorliegen Inhalt des Kündigungsschreibens nach § 573 Abs. 3 BGB sein muss (LG Berlin, ZMR 1991, 346). Soweit der Abbruch des Hauses je nach den örtlichen Verhältnissen von einer Zweckentfremdungsgenehmigung abhängig ist, muss diese ebenfalls vorliegen (LG München II, WuM 1997, 115).

Dasselbe würde gelten, falls nicht der Abbruch, sondern z. B. die gewerbliche Nutzung des Anwesens beabsichtigt ist.

Beispiel: Ein Vermieter besitzt ein Mietshaus mit fünf Wohnungen. Er kündigt die Erdgeschoßwohnung mit der Begründung, dass die geringe erzielte Miete seine Unkosten nicht deckt. Er beabsichtigt deshalb, die Räume nach Freimachung als Arztpraxis neu zu vermieten. Neben der Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die in diesem Fall jedenfalls erforderlich wäre, muss, soweit eine Zweckentfremdungsverordnung am Ort existiert, das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Die öffentlich-rechtlich nicht erlaubte Verwertung ist nicht angemessen (AG Düsseldorf, WuM 1991, 168).
 Soweit die Kündigung erfolgt um eine anderweitige gewerbliche Nutzung vorzunehmen, ist auch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beachten, der die Eigenbedarfskündigung nur bei Wohnbedarf vorsieht.

Die Frage, ob eine angemessene wirtschaftliche Verwertung vorliegt, ist an den wirtschaftlichen Gegebenheiten zu messen. Damit soll vermieden werden, dass Wohnraummietverhältnisse lediglich deshalb beendet werden können, weil sich der Vermieter aus einer Neuvermietung nach Sanierung oder nach anderweitiger Nutzung des Grundstücks eine höhere Rendite verspricht.

Zwar muss die Genehmigung für die Errichtung eines Neubaus nach Abriss eines Gebäudes zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht vorliegen (Rechtsentscheid des BayObLG, ZMR 1993, 560), doch ergibt die Erforderlichkeit einer vergleichenden Ertragsrechnung vor Abriss des Gebäudes und nach Neubau, die z. B. vom LG Wiesbaden verlangt wird (WuM 1997, 496), dass die anderweitige Nutzung des Grundstücks nach Abriss des bisherigen Gebäudes sehr genau dargelegt werden muss. Spekulationszwecke sind keine angemessene wirtschaftliche Verwertung.

Beispiel: Der Vermieter besitzt ein älteres Mietshaus. Er kündigt den Mietern der in dem Haus befindlichen Wohnungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, dass der Abbruch des Gebäudes beabsichtigt ist. Im weiteren ist ausgeführt, dass beabsichtigt ist, auf dem Grundstück Eigentumswohnungen zu errichten, die anschließend verkauft werden sollen. Hier handelt es sich um Spekulationszwecke, die die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung nicht rechtfertigen (AG Wiesbaden, WuM 1972, 194). Dasselbe würde gelten, falls beabsichtigt ist, das nach Abriss unbebaute Grundstück gewinnbringend zu verkaufen (AG Bonn, WuM 1979, 150).

Dies bedeutet nicht, dass der Abbruch eines unrentablen Gebäudes in keinem Fall die Kündigung der in dem Gebäude befindlichen Mietverhältnisse rechtfertigen kann. Man muss sehen, dass bei einem Gebäude, das nicht die Mindeststandards für zeitgemäßes Wohnen erfüllt, der erforderliche Sanierungsaufwand in keinem Verhältnis zur erzielbaren Rendite steht. Auch hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass es zu Lasten des Vermieters geht, wenn er schon längere Zeit im Besitz des Gebäudes ist und erforderliche Instandsetzungsarbeiten unterlassen hat. Soweit es sich um alte Gebäude handelt, können auch denkmalspflegerische Gesichtspunkte dem Abriss des Gebäudes entgegenstehen.
Ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann darin liegen, dass dann, wenn wegen des Alters und schlechten baulichen Zustandes des Gebäudes eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließendem Neubau geboten wäre, er andernfalls auf eine „Minimalsanierung“ ohne Verlängerung der kurzen Restlebensdauer des Gebäudes verwiesen wird (BGH Urt. v. 28.01.2009, VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234).

6. Probleme der Zwangsvollstreckung

6.1. Fortsetzungswiderspruch

Ist die Anwendung des § 545 BGB (stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses) nicht vertraglich ausgeschlossen, muss der Vermieter Fortsetzungswiderspruch erheben, falls der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht. Der Fortsetzungswiderspruch kann  bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein, ist eine längere Kündigungsfrist einzuhalten, muss der Widerspruch entgegen der bisherigen Meinung nicht zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederholt werden. Eine etwaige Räumungsklage, die die Widerspruchsfrist einhalten soll, muss innerhalb der Zwei-Wochen-Frist des § 545 S. 1 BGB zugestellt werden. Der Eingang bei Gericht genügt nicht (LG Berlin ZMR 2000, 535)

6.2.    Mehrere Personen in den Mieträumen

Werden die Mieträume von mehreren Personen bewohnt, ist zu differenzieren. Die Räumungsklage muss grundsätzlich von allen Vermietern gegenüber allen Mietern und darüber hinaus gegenüber allen erwachsenen Personen in der Wohnung, auch wenn diese nicht selbst Mieter sind, erhoben werden (OLG Schleswig WuM 1992, 674). Gegenüber minderjährigen Kindern des Mieters besteht für die Erhebung der Räumungsklage kein Rechtsschutzbedürfnis (LG Lüneburg NZM 1998, 232). Allerdings gilt nach BGH (Beschl. v. 19.03.2008, I ZB 56/07, NZM 2008,400), dass ein Räumungstitel gegen alle erwachsenen Personen, die eine Wohnung bewohnen, bestehen muss. Gegen erwachsene Kinder, die die Wohnung bereits als Minderjährige bewohnt haben, ist kein Titel erforderlich.
Befindet sich ein Dritter im Besitz der Mieträume, gegen den kein Titel vorliegt, ist gegen diesen die Zwangsräumung nicht zulässig. Dies gilt auch dann, wenn der Verdacht besteht, dass dem Dritten der Besitz eingeräumt wurde, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH Beschl. v. 14.08.2008, I ZB 39/08, NZM 2008, 805).

6.3.    Räumungsfrist und Räumungsschutz

Im Falle der erfolgreichen Räumungsklage kann das Gericht nach § 721 ZPO dem Wohnraummieter auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren und diese gegebenenfalls verlängern. Die Räumungsfrist darf auch bei Verlängerung ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils oder ab dem Tag einer künftigen Räumung nicht übersteigen. Eine Räumungsfrist kommt bei Mietverhältnissen nach § 549 Abs. 2, Nr. 3 BGB sowie bei Zeitmietverträgen nach § 575 BGB nicht in Betracht. Endet ein Zeitmietvertrag durch außerordentliche Kündigung, kann jedoch eine Räumungsfrist bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden, § 721 Abs. 7 Satz 2 ZPO.

Bei der Prüfung der Gewährung von Räumungsfrist sind die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen. Beim Mieter kommt es u.a. auf das Bereitstehen von Ersatzwohnraum an (Unzumutbarkeit eines Zwischenumzugs). Dem Vermieter ist die Gewährung von Räumungsfrist nicht zumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Mieten für die Dauer einer beantragten Räumungsfrist nicht gesichert ist (OLG Stuttgart NZM 2006, 880).

Für den Mieter ist wichtig, dass er dann, wenn er vor Schluss der mündlichen Verhandlung keinen Antrag auf Räumungsfrist gestellt hat und im Urteil nicht von Amts wegen eine Räumungsfrist gewährt worden ist, nachträglich Räumungsfrist nicht mehr beantragen kann, da ein Fall des § 721 Abs. 2 ZPO in der Regel nicht gegeben ist. Möglich ist lediglich die sofortige Beschwerde gegen die Versagung von Räumungsfrist im Urteil, die jedoch zeitgerecht innerhalb von 2 Wochen ab Zustellung des Urteils eingelegt werden muss oder ein Räumungsschutzantrag im Vollstreckungsverfahren nach § 765 a ZPO, für den das Vollstreckungsgericht zuständig ist.

Bei einem Räumungsvergleich gilt § 794 a ZPO. Die Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Liegt ein Räumungsvergleich zugrunde, kann die Räumungsfrist nur aufgrund von nach Vergleichsabschluss entstandenen neuen Gründen verlängert werden.

6.4. Räumungsvollstreckung

Die Vollstreckung eines Räumungsurteils findet dadurch statt, dass der Vermieter den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des rechtskräftigen oder vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils beauftragt. Grundsätzlich vollstreckt der Gerichtsvollzieher das Räumungsurteil im Wege der Zwangsvollstreckung durch Räumung der Wohnung, Einweisung des Vermieters in die Räume, Herausschaffung und gegebenenfalls Einlagerung der Möbel und sonstigen beweglichen Gegenstände des Mieters.

Angesichts der erheblichen Kosten einer Zwangsräumung mit einem Kostenvorschuss von gegebenenfalls mehreren tausend Euro gibt es auch die Möglichkeit, den Vermieter, der an den beweglichen Gegenständen des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend macht, lediglich in den Besitz der Räume einzuweisen. Die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO beschränkt sich dann nur auf die Herausgabe der Wohnung ( BGH Beschl. v. 17.11.2005, GE 2006, 110 und Beschl. v. 10.08.2006 NZM 2006, 817; LG Berlin GE 2006, 191 „Berliner Räumung“).Dies hat allerdings zur Folge, dass die weitere Behandlung der Möbel und anderen Gegenstände des Mieters Sache des Vermieters selbst ist, der auch berücksichtigen muss, inwieweit es sich um unpfändbare Gegenstände handelt. Diesbezüglich kann natürlich auch der Mieter seine Rechte geltend machen. Sache des Gerichtsvollziehers selbst ist es nicht, über die Pfändbarkeit oder Unpfändbarkeit der Gegenstände des Mieters eine Entscheidung zu treffen.

In Betracht kommen auch andere Modelle der Räumungsvollstreckung, so die „Frankfurter Räumung“ mit Vollstreckung durch Personal des Gläubigers, Haftungsfreistellung des Gerichtsvollziehers, vom Gläubiger gestellte Verwahrungsräume mit Zugangsmöglichkeit für den Gerichtsvollzieher und die „Hamburger Räumung“ mit Besitzeinweisung und Herausschaffung und Einlagerung des beweglichen Guts in zwei Schritten (vgl. Riecke GE 2006, 623 und NZM 2006, 919).

Nimmt der Vermieter die Wohnung ohne gerichtlichen Titel eigenmächtig in Besitz und räumt sie aus, haftet er verschuldensunabhängig nach § 231 BGB auf Schadensersatz (BGH Urt. v. 14.07.2010, VIII ZR 45/09, NZM 2010, 701):

Im Vollstreckungsverfahren hat der Mieter die Möglichkeit, beim Vollstreckungsgericht nach § 765 a ZPO die Aufhebung der Vollstreckungsmaßnahme oder die Einstellung der Zwangsvollstreckung zu beantragen, falls die Maßnahme wegen besonderer Umstände für ihn eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. In Betracht kommt hier zum Beispiel eine akute Erkrankung oder Suizidgefahr. Die Interessen des Vermieters als Gläubiger sind zu berücksichtigen.

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