Neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Thema Betriebskosten

Artikel gespeichert unter: Deutschland - Mietrecht


von

Axel Wetekamp

1.   Stillschweigende Vereinbarung

Umstritten ist die Frage, inwieweit länger dauernde Übung hinsichtlich der Betriebskosten zu einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung oder Vertragsänderung führen kann. Ist die Zahlung von Betriebskosten neben einer pauschalen Mietzahlung vertraglich nicht vereinbart, kann längere vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter zu einer konkludenten Vertragsänderung dahin führen, dass die Zahlung der geforderten Betriebskosten als vereinbart gilt (LG Detmold, WuM 1991, 701; LG Koblenz, WuM 1990, 312). Während üblicherweise bei einer einmaligen gesonderten Betriebskostenzahlung von der Abänderung einer vereinbarten Inklusivmiete noch nicht ausgegangen werden kann (LG Detmold, a.a.O.), kann nach Auffassung des LG Saarbrücken bei einer viermaligen Zahlung aufgrund einer nicht vereinbarten Nebenkostenabrechnung im Anschluss an einen Abrechnungszeitraum unter Umständen von einer konkludenten Vertragsergänzung ausgegangen werden (LG Saarbrücken, NZM 1999, 408).
Etwas anderes dürfte aber dann gelten, wenn ein Mieter, der nicht vereinbarte und damit auch nicht geschuldete Nebenkosten über einen gewissen Zeitraum hinweg bezahlt hat, der rechtsirrigen Auffassung ist, diese Kosten zu schulden. Der Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung oder Vertragsänderung steht hier das Fehlen des rechtsgeschäftlichen Willens entgegen (LG Kassel, WuM 1990, 159). Dies gilt grundsätzlich auch bei wiederholten nicht geschuldeten Zahlungen, es sei denn, ein Mieter ist in der Lage, die möglichen rechtlichen Auswirkungen derartiger Zahlungen zu beurteilen (LG Neuss, ZMR 1994, 571).
Der BGH Urt. v. 07.04.2004 VIII ZR 146/03, WuM, 2004, 292 meint, dass durch jahrelange Übung (hier 9 Jahre) davon auszugehen wäre, dass die Parteien sich stillschweigend auf eine Vertragsänderung geeinigt hätten (ablehnende Anmerkung von Kappus, NZM 2004, 411). Nach BGH Urt. v. 13.02.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008, 225, soll allerdings ein die Umlage der Betriebskosten betreffender stillschweigender Änderungsvertrag nicht allein durch Übersendung einer Abrechnung, auch wenn dies über einen längeren Zeitraum geschieht, zustande kommen, soweit nicht weitere Umstände hinzukommen. In dieser Entscheidung kann wohl eine Abkehr von der Entscheidung vom 07.04.2004 gesehen werden.
Zahlt der Mieter zu Unrecht verlangte Nebenkosten und ist von einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung nicht auszugehen, können die überzahlten Beträge vom Vermieter grundsätzlich zurückgefordert werden.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Änderungen der Betriebskostenvereinbarung in der Regel eine Umstellung der Mietvertragsstruktur darstellen. Wenn diese Änderungen in Form eines Angebotes zur Umstellung an den Mieter heran getragen werden, muss dieses Angebot eindeutig und klar sein. Andernfalls kommt in Betracht, dass der Vermieter den Mieter arglistig über die tatsächlichen Umstände und Absichten täuscht (vgl. hierzu AG München, NZM 2004, 422).

2.  Wasserversorgung, Tankreinigung, Versicherungen

Wichtig ist, dass der Vermieter nicht gehalten ist, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen (LG Berlin, GE 2003, 121; GE 2005, 737). Er darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH Urt. v. 15.07.2009, VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698).
Die Kosten der Öltankreinigung sind auch dann umlegbar, wenn sie nicht jährlich erforderlich ist (AG Karlsruhe DWW 2006,119). Es handelt sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten (BGH Urt. v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, NZM 2010, 79).
Der Vermieter darf die Kosten der Sach – und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen (BGH Urt. v. 16.09.2009, VIII ZR 346/08, NZM 2009, 906).

3.   Wirtschaftlichkeitsgebot

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB ist bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dies soll nach der Begründung, die der Rechtsausschuss dieser Einfügung ins Gesetz gegeben hat, lediglich der Klarstellung dienen. Es soll darauf hingewiesen werden, dass der Umweltschutz einen sparsamen Umgang mit Energieressourcen gebietet und der Vermieter innerhalb eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, das heißt, unter Beachtung eines Kosten-Nutzen-Verhältnisses vorzugehen hat. Hierzu gehören zum Beispiel ein Versicherungsvergleich und der möglichst kostengünstige Einkauf von Heizmaterial. Dem Vermieter ist hier aber ein Spielraum zuzubilligen. Wird der Spielraum überschritten, sind die insoweit entstandenen Kosten nicht umlegbar (Kinne GE 2003, 711).
Wichtig ist, dass den Vermieter keine grundsätzliche Modernisierungspflicht trifft, die die Wirtschaftlichkeit verbessern könnte (BGH Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, NZM 2008, 35 für den Fall der Modernisierung einer alten, aber funktionstüchtigen Heizung).
Auch bei der Umstellung auf Energiecontracting muss der Vermieter keine Wirtschaftlichkeitsanalyse vornehmen (LG Berlin GE 2008, 1561).
Soweit Gerichte teilweise die Grenze der Wirtschaftlichkeit an Durchschnittswerten (z. B. aus Mietspiegeln oder Betriebskostenspiegeln) festmachen, dürfte dem nicht zu folgen sein. Der Mieter kann sich nicht dadurch, dass er auf Grund der Abweichung von Durchschnittswerten die Abrechnung für nicht fällig hält, die Belegeinsicht „ersparen“ (anders AG Demin WuM 2008, 337). .
Auch aus dem nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu erstellenden Energiepass dürften sich in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten keine Ansprüche gegen den Vermieter ableiten lassen, soweit der Pass nicht zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht worden ist und die in ihm enthaltenen Angaben zugesichert sind (so Brückner GE 2007, 153).
Andererseits gilt der Grundsatz, dass der Vermieter dann, wenn sich in Verbindung mit der Belegeinsicht bei einzelnen Positionen Abweichungen gegenüber dem Vorjahr nach oben von mehr als 10 % ergeben, hierfür nachvollziehbare Gründe darlegen muss. Kommt er dem nicht nach, schuldet der Mieter nach Auffassung des Kammergerichts (GE 2006, 382) wegen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nur die Kosten des Vorjahrs.
Darlegungs- und beweispflichtig für einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Mieter (BGH Urt. v. 13.06.2007, VIII ZR 78/06, NZM 2007, 563) für den Fall der Wirtschaftlichkeit des Wärmecontracting, auf das die Wohnung umgestellt worden ist.

4.  Verschulden der Post bei Versendung der Abrechnung

Der Vermieter ist für den Zugang der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist beweispflichtig (LG Düsseldorf NZM 2007, 328).
Grundsätzlich gilt, dass die Abrechnung allen vertraglichen Mietern zugehen muss (LG Berlin GE 2006, 1235) und auch an alle Mieter adressiert werden muss (LG Frankfurt/M. NZM 2009, 481). Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH (Urt. v. 28.04.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577) kann der Vermieter die Abrechnung aber auch nur einem von mehreren Mietern zugehen lassen und von diesem eine sich etwa ergebende Nachzahlung verlangen.  Ob der oder die Mieter tatsächlich innerhalb der Jahresfrist von der Abrechnung Kenntnis genommen hat, ist nicht erheblich. Nach AG Oldenburg (ZMR 2005, 205) muss der Vermieter zur Wahrung der Abrechnungsfrist die Abrechnung nur rechtzeitig postalisch versenden. Verzögerungen des Postlaufs gingen nicht zu seinen Lasten (ebenso LG Berlin GE 29006, 1407). Anders aber BGH Urt.v.21.01.2009, VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236 : Der Vermieter hat ein Verschulden der Post nach § 278 BGB zu vertreten.
Nach Auffassung des AG Köln (Urt. v. 10.11.2004 220 C 206/04) soll sich aus den Treuepflichten des Mietverhältnisses die Verpflichtung des Mieters ergeben, nach Erhalt einer Mahnung mitzuteilen, dass ihm bisher die Abrechnung nicht zugegangen ist. Voraussetzung ist allerdings, dass zumindest der Zugang der Mahnung feststeht.

 5. Übersendung von Belegkopien

Für die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung ist die Beifügung von Belegen und Rechnungen nicht erforderlich (KG, WuM 1998, 474; OLG Brandenburg, WuM 1999, 107). Auch die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung wird nicht davon berührt, dass der Mieter trotz Verlangens Belegeinsicht nicht erhalten hat.
Folge einer vom Vermieter verweigerten Belegeinsicht ist jedoch, dass der Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Tatsachen mit Nichtwissen bestreiten und einen sich ergebenden Nachforderungsbetrag zurückbehalten kann, bis er die Belegeinsicht erhält (LG Frankfurt/Main, WuM 1997, 52). Die Nachzahlung ist dann nicht fällig (AG Köln, WuM 1996, 629). Der Vermieter kann sich auch nicht hinsichtlich einzelner Belege (z. B. Hausmeisterdienstvertrag, Lohnabrechnungen) auf Datenschutz berufen (LG Berlin GE 2006, 849).
Hinsichtlich des Ortes der Belegeinsicht ist davon auszugehen, dass diese am Sitz des Vermieters bzw. einer beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen ist. Hier kann der Mieter das ihm grundsätzlich nur zustehende Recht, die Originalbelege einzusehen, wahrnehmen (LG Berlin GE 2003, 121; LG Leipzig NZM 2005, 944).
Nach BGH Urt. v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 kann der Mieter die
Überlassung von Fotokopien der Belege gegen Erstattung der Kosten verlangen, wenn der Mieter nicht am Ort des Sitzes der Hausverwaltung bzw. des Vermieters wohnt und insoweit ihm unzumutbar ist, die Originalbelege einzusehen (ebenso AG Köln, WuM 1999, 550). Auf eine Belegeinsicht durch einen beauftragten Rechtsanwalt oder einen Mieterverein muss sich der Mieter nicht verweisen lassen (BGH Beschl. v. 13.04.2010, VIII ZR 80/09, NZM 2010, 576).
Nach Auffassung des OLG Düsseldorf (GE 2006, 1231) kann Unzumutbarkeit auch darin bestehen, dass Vermieter und Mieter heillos zerstritten sind. Darüber hinaus besteht ein Anspruch auf die Überlassung von Fotokopien nicht (OLG Düsseldorf, WuM 1993, 411; LG Berlin, GE 2003, 121), da die Einsicht in die Originalbelege dem Mieter zumutbar ist (AG Frankfurt/Main, DWW 1999, 158).

6. Erhöhung der Vorauszahlungen

§ 560 Abs. 4 BGB sieht vor, dass jede Partei nach einer Abrechnung (auch in einer Abrechnung) eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auch ohne vertragliche Vereinbarung auf eine angemessene Höhe durch Erklärung in Textform vornehmen kann. Wie lange nach einer Abrechnung diese Anpassung noch vorgenommen werden kann, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.
Falls sich der Vermieter weigert, eine einseitige Herabsetzung von Vorauszahlungen durch den Mieter hinzunehmen oder der Mieter eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nicht hinnehmen will, muss jeweils der Klageweg beschritten werden.
Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, so dass keine Nachforderung möglich ist, sollte nach Auffassung des LG Berlin (NZM 2004, 339) er eine Erhöhung der Vorauszahlungen nicht durchsetzen (ablehnende Anmerkung von Derckx, NZM 2004, 325). Der BGH (Urt. v. 16.06.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736) hat nunmehr entschieden, dass die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist einer Erhöhung der Vorauszahlungen nicht entgegensteht. Einzige Sanktion gegen den Vermieter sei nämlich bei Überschreitung der Abrechnungsfrist nach dem Gesetz der Ausfall der Nachzahlung.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

« Schutz des Mieters vor missbräuchlichem Mietzins     Stockwerkeigentum: Rechte und Pflichten der Eigentümer »

Themen

Links

Feeds