Keine Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Wohnraum zur Unterbringung einer Betreuungsperson

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Am 11.3.2009 entschied der Bundesgerichtshof darüber, ob die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen auch auf andere Kündigungsgründe Anwendung findet. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint.

Der BGH ist in der genannten Entscheidung der Ansicht, dass die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (Kündigung wegen Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung) Anwendung findet. Erfasst werden von der Kündigungsbeschränkung jedoch nicht andere Kündigungsgründe, die ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB darstellen.

So hat es der BGH in der genannten Entscheidung zugelassen, dass der Vermieter berechtigt ist, dem Mieter seiner erworbenen Eigentumswohnung, welche aufgrund der Umwandlung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung grundsätzlich der Kündigungsbeschränkung nach § 577 a BGB unterlag, zu kündigen. Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung wurde damit begründet, dass er die Wohnung für die Unterbringung einer Betreuungs- bzw. Pflegeperson für seine Kinder und einer weiteren Angehörigen benötigt.

Der BGH vertrat insoweit die Ansicht, dass die Unterbringung einer Betreuungsperson ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB darstellt.

Nachdem es sich damit nicht um eine Eigenbedarfskündigung und auch nicht um eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB handelt, vertrat der BGH die Ansicht, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577 a BGB in diesem Fall nicht greift und der Vermieter konnte mit seiner Kündigung durchdringen.

Der BGH geht in seiner Begründung davon aus, dass eine analoge Anwendung der Vorschrift von § 577 a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausscheidet, weil er insoweit keine planwidrige Gesetzeslücke in § 577 a BGB sieht. Der BGH ist weiterhin der Ansicht, dass Kündigungsgründe nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen, wie die Eigenbedarf- und die Verwertungskündigung.

Mit dieser Entscheidung dürfte zukünftig ein Vermieter in der Lage sein auch trotz grundsätzlich bestehender Kündigungssperrfrist ein Wohnraummietverhältnis beenden zu können, wenn er z. B. einen sog. Betriebsbedarf hat oder die Wohnung, wie im Falle der genannten Entscheidung für die Unterbringung einer Betreuungsperson benötigt wird.

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