Eine wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Thema Schönheitsreparaturen

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von
Axel Wetekamp 

Der Leitsatz der BGH - Entscheidung

Eine in Formularverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen”, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.

BGH Urteil vom 9.6.2010, Aktenzeichen VIII ZR 294/09

Der Sachverhalt :

 Die Beklagten waren von 1963 bis 2007 Mieter einer Wohnung. Der Formularvertrag aus dem Jahre 1963 enthält u.a. folgende Regelung :
Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen …..in der Wohnung ausführen zu lassen….., sowie die Rollläden, Licht - und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch - und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.

Dem Mieter obliegt auch die Instandhaltung, also kostenmäßige Übernahme der während der Mietzeit notwendig werdenden Reparaturen an den in der Wohnung evtl. vorhandenen elektrischen oder Gas-Geräten….und an den evtl. in der Wohnung befindlichen Einbaumöbeln.

Kommt der Mieter seinen vorstehend angegebenen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so hat der Vermieter das Recht, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen.

 Die Vermieterin als Klägerin verlangt von den Beklagten als Mieter Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses.

 
Die Entscheidung

Den von der Vermieterin geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen am Ende des Mietverhältnisses unterlassenen Schönheitsreparaturen hat das Amtsgericht abgewiesen. Berufung zum Landgericht und - zugelassene - Revision zum BGH hatten keinen Erfolg.

Kern der Entscheidung ist die Frage, wie die Klausel zu verstehen ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen” hat. Der BGH hat festgestellt, dass der Grundsatz der mieterfeindlichsten Auslegung hier zu einer für den Mieter günstigen Unwirksamkeit der Klausel führe. Der Mieter werde durch die Klausel unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt.

Der Anwendung des § 307 BGB steht nicht entgegen, dass der Vertrag bereits im Jahre 1963 geschlossen wurde, also vor Inkrafttreten des AGB - Gesetzes. Gemäß § 28 Abs. 2 AGBG hätte die Klausel bereits an § 9 AGBG gemessen werden müssen, der Vorgängervorschrift des § 307 BGB.
Der BGH weist insoweit noch darauf hin, dass z.B. die Unklarheitenregelung des § 5 AGBG in der Rechtspraxis auch schon lange vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes bestanden habe und durch dieses Gesetz nur aufgegriffen worden sei (BT-Drucksache 7/3919, S. 47).

Im weiteren entscheidet der BGH, dass die in der Renovierungsklausel enthaltene Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, so verstanden werden könne, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen dürfe. Eine solche Fachhandwerkerklausel sei jedoch unwirksam, wenn sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nehme. Hierzu gehöre auch die fachgerechte Ausführung der Renovierungsarbeiten durch Verwandte und Bekannte des Mieters.

Der BGH weist hier insbesondere darauf hin, dass der Mieter nur eine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen schulde, wozu auch viele Laien in der Lage seien. Wichtig ist hierbei, dass auch der Vermieter selbst im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB nur eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte schuldet (BGH 26.5.04, VIII ZR 77/03). Mehr kann er auch bei einer Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter von diesem nicht verlangen.

Das heißt : Die vertragliche Klausel „ausführen zu lassen” ist zunächst dahin auszulegen, wie sie den Mieter am meisten belastet (kundenfeindlichste Auslegung). Dann ist sie unter Zugrundelegung dieser Auslegung an § 307 BGB zu messen (Inhaltskontrolle). Damit kann die Klausel dahin verstanden werden, dass eine Eigenleistung des Mieters, auch wenn sie fachgerecht erfolgt, ausgeschlossen ist.
Selbst wenn diese Auslegung nicht zwingend ist, ist sie immerhin möglich. Dies genügt, da hier die Unklarheitenregelung (siehe oben) greift. Folge : Nicht behebbare Zweifel wie die Klausel auszulegen ist, gehen zu Lasten des Verwenders, also des Vermieters (BGH 15.11.06, VIII ZR 166/06). Für den Mieter ist die beste Auslegung die, die zur Unwirksamkeit der Regelung führt.
Es liegt Unwirksamkeit de Gesamtregelung über die Schönheitsreparaturen vor, da bei einer Streichung der Worte „ausführen zu lassen” kein sprachlich sinnvoller Klauselrest bleibt.

 
Folgerungen aus der Entscheidung

Zum wiederholten Male zeigt sich, dass der Vermieter mit einem „alten” Mietvertrag oft schlecht bedient ist. Dies gilt auch dann, wenn er den Vertrag nicht selbst abgeschlossen hat, sondern sein Rechtsvorgänger. Ändert sich nämlich die höchstrichterliche Rechtsprechung, so billigt der BGH dem Klauselverwender keinen Vertrauensschutz zu (BGH 5.3.08, VIII ZR 95/07). Das heißt : Selbst wenn der gegenständliche Vertrag seinerzeit so ausgelegt worden wäre, dass im Zweifel nur der Teil der Renovierungsklausel entfiele, der bei mieterfeindlichster Auslegung diesem die Selbstdurchführung der Schönheitsreparaturen untersagt und die Schönheitsreparaturverpflichtung im übrigen bestehen bliebe (so OLG Stuttgart WuM 1993, 528), wäre nur die aktuelle BGH - Rechtsprechung maßgebend, also Gesamtunwirksamkeit der vertraglichen Renovierungsverpflichtung.

Im übrigen mag es zwar zutreffen, dass viele Vermieter von der Eigenleistung der Mieter nichts halten und letzteren gerne von vorneherein die Einschaltung eines Fachbetriebes bei der Durchführung der Renovierung vorschreiben würden, doch ist der Grundsatz der kostensparenden Eigenleistung des Mieters ein wesentlicher Teil der BGH-Rechtsprechung. Den Interessen des Vermieters wird durch die Anforderung Rechnung getragen, dass die Leistung fachgerecht sein muss.

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