Eigenbedarf des Vermieters als Kündigungsgrund im deutschen Mietrecht

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von Axel Wetekamp

Eigenbedarf für den Vermieter und andere Personen

Nach dem Gesetzeswortlaut kann der Vermieter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zunächst für sich selbst geltend machen, das heißt, er will die Räume selbst beziehen. Hierbei kommt es auf die Eigenschaft als Vermieter an. Ist der Eigentümer nicht Vermieter, kommt es nur auf den Eigenbedarf des Vermieters, nicht des Eigentümers an.

Zwar bestimmt das Gesetz, dass der Vermieter die Räume als „Wohnung“ benötigen muss, doch schließt dies nicht aus, dass er Räume beansprucht, die er teilweise als Büro nutzen will. Handelt es sich um mehrere Vermieter, so genügt es, wenn Eigenbedarf für einen der Vermieter besteht (LG Karlsruhe, WuM 1982, 210). Dies gilt auch, wenn Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist hinsichtlich des Eigenbedarfs eines der Gesellschafter (BGH Urt. v. 27.06.2007, VIII ZR 271/06 ). Nachdem auch ein Untermietvertrag ein Mietvertrag im Sinne von § 573 BGB ist, kann auch der Untervermieter Eigenbedarf haben.

Keinen Eigenbedarf können juristische Personen geltend machen, dies ergibt sich schon daraus, dass Eigenbedarf nach dem Gesetz bedeutet, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Bei einer Kommanditgesellschaft kommt Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht (BGH Urt. v. 23.05.2007 VIII ZR 122/06 und VIII ZR 113/06 ). Möglich ist jedoch hier, dass der so genannte Betriebsbedarf, also ein weiteres berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht wird, entweder für Arbeitnehmer einer Firma oder zum Beispiel für den Geschäftsführer einer GmbH, also einer juristischen Person. Das Wohnen dieser Person in dieser Wohnung muss aber nach ihrer betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sein für den Geschäftsführer der Komplementärin einer KG).

Als Eigenbedarfspersonen, also Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, zählen nach dem Gesetz neben dem Vermieter selbst die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen. Haushaltsangehörige in diesem Sinne können Hausangestellte oder auch Pflegepersonen sein, die sich im Gegensatz zu den Familienangehörigen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits im Haushalt des Vermieters befinden müssen.

Der Begriff Familienangehörige ist ausfüllungsbedürftig. Darunter fallen zunächst die Verwandten der auf- und absteigenden Linie, das heißt Kinder des Vermieters und zwar auch nichteheliche Kinder und deren Mutter, Enkel, Eltern und Großeltern des Vermieters. Weiter kommen in Betracht Verwandte in der Seitenlinie, so Geschwister des Vermieters. Dies wurde für einen Bruder des Vermieters durch Rechtsentscheid des BayObLG vom 24.11.1983 ausdrücklich entschieden (WuM 1984, 14).

Als Familienangehörige kommen aber auch weiter entfernte Verwandte oder Verschwägerte des Vermieters in Betracht.

Beispiel:  Eigenbedarf kann der Vermieter bei vorliegenden Voraussetzungen geltend machen für seine Schwiegermutter, sein Stiefkind, eine Cousine des Vermieters , Nichten und Neffen des Vermieters.

Bei weiter entfernten Verwandten oder Verschwägerten muss eine besondere Verantwortung des Vermieters für diese Personen vorliegen.  Der BGH hat für den Fall des Eigenbedarfs entschieden, dass für Nichten und Neffen des Vermieters, also die Kinder seiner Geschwister, es nicht darauf ankommt, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH Urt. v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09).

Der Begriff des Benötigens

Zwar enthält das Wort „Benötigen“ den Begriff der „Not“, doch erweckt dies den unzutreffenden Eindruck, dass eine unzureichende Unterbringung der Eigenbedarfsperson, sei es der Vermieter selbst oder einer Person aus dem privilegierten Personenkreis, gegeben sein müsste. Dies wurde bereits durch Rechtsentscheid des OLG Hamburg dahin entschieden, dass es auf eine unzureichende Unterbringung der betreffenden Person nicht ankäme, sondern ein Wohnraumbedarf als solcher genüge.

Nach dem Urteil des BVerfG vom 14.02.1989 sind im Ergebnis nur vernünftige und nachvollziehbare Eigennutzungsgründe erforderlich und ausreichend, um Eigenbedarf zu rechtfertigen. Die Gerichte haben lediglich zu prüfen, ob dem Vermieter solche vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe, sei es in Bezug auf ihn selbst oder die Person aus dem privilegierten Personenkreis, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, vorliegen. Weiter ist zu prüfen, ob kein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird und die gekündigte Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Entscheidend ist hier, dass die Gerichte nicht ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle der Vorstellungen des Vermieters setzen dürfen. Sie müssen die subjektive Entscheidung des Eigentümers und Vermieters über seinen Wohnbedarf achten (BVerfG, NZM 1999, 660) und dürfen ihre Vorstellungen nicht verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers setzen. Grenze ist hier lediglich eine missbräuchliche Geltendmachung des Nutzungswunsches durch den Vermieter.

Nachdem es somit nur auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe beim Vermieter ankommt, der bei der Entscheidung über seinen Wohnbedarf einen weiten Spielraum hat, da er lediglich eine diesbezügliche Lebensplanung darlegen muss, kommt es auf die entgegenstehenden Interessen des Mieters zunächst nicht an. Das heißt, es findet keine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den Interessen des Mieters statt, die zugunsten der einen oder anderen Seite ausgehen könnte. Die entgegenstehenden Interessen des Mieters sind ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB zu berücksichtigen.

Allgemeiner Raumbedarf des Vermieters

Ein allgemeiner Raumbedarf des Vermieters, der zwar keinen Eigenbedarf im Sinne der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im engeren Sinne darstellt, da der Vermieter die Räume nicht zum Wohnen für sich, Hausstandsangehörige oder Familienangehörige benötigt, ist möglich, soweit der Raumbedarf als berechtigtes Interesse dem Bedarfsgrund Eigenbedarf gleichsteht.

In Betracht kommt hier der Bedarf für eine Hilfs- und Pflegeperson für den Vermieter, die in einer vermieteten Wohnung untergebracht werden soll. Voraussetzung ist, dass die vermietete Wohnung für diesen Zweck geeignet ist. Hinsichtlich der Umstände, die in der Person des Vermieters vorliegen müssen, kommt in erster Linie bereits vorliegende Pflegebedürftigkeit in Betracht, die sich nicht nur auf eine stundenweise Pflege beschränken muss. Es kommt auch in Betracht, dass die Pflegebedürftigkeit des Vermieters noch nicht vorliegt, aber soweit absehbar ist, dass mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, dass der Vermieter die Dienste der Pflegeperson für seine Lebensführung in naher Zukunft benötigen wird.

Die Person, deren Dienste in Anspruch genommen werden sollen, muss im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht feststehen. Es müssen aber zumindest Indizien, sowie die konkrete Bemühung um eine Pflegeperson, vorliegen.

Beispiel:  Der Vermieter kündigt eine vermietete Wohnung, die sich in unmittelbarer Nähe der von ihm selbst bewohnten Wohnung befindet, wegen nahe bevorstehender ständiger Pflegebedürftigkeit. Eine Pflegeperson, die für die Pflege in Betracht kommt, kann er nicht benennen. Der Vermieter hat sich jedoch an eine karitative Einrichtung gewandt, die ihm zugesichert hat, bei Eintreten der Pflegebedürftigkeit kurzfristig eine Pflegeperson zu vermitteln. Dies reicht grundsätzlich aus, um Raumbedarf für eine Pflegeperson zu begründen.

Gerade beim Raumbedarf für eine Pflegeperson ist wichtig, dass das mit der Kündigung befasste Gericht nicht seine eigenen Vorstellungen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen darf. Diese Planung ist zu achten.

Beispiel:  Eine betagte und pflegebedürftige Vermieterin ist derzeit in einem Wohnheim untergebracht. Sie kündigt ein vermietetes Haus mit der Begründung, dass sie in diesem Haus durch ihre eigene Tochter und eine Pflegerin betreut werden möchte. Das Gericht kann den Eigenbedarf nicht mit der Begründung ablehnen, die betagte Vermieterin sei bereits in einem Wohnheim angemessen und würdig untergebracht und insoweit der Wunsch nach Betreuung durch die eigene Tochter und eine Pflegerin im eigenen Haus unerheblich.

Allgemeiner Raumbedarf kann nicht nur in Form des Bedarfs für einen privaten Vermieter für eine Pflegeperson, sondern auch als öffentlicher Bedarf wegen des öffentlichen Interesses an der Durchführung eines Bauvorhabens bestehen, das öffentlichen Zwecken dient.

Beispiel:  Raumbedarf einer Gemeinde ist möglich, die ein Gebäude zur Bereitstellung von Räumen für kulturelle und soziale Zwecke der Gemeinde beansprucht. Es muss sich um konkrete öffentliche Aufgaben handeln, die erfüllt werden sollen. Nicht darf es sich lediglich um Raumbedarf handeln, der darin besteht, dass anstelle der vermieteten Wohnung ein Mehrzweckgebäude mit Wohnungen und Geschäftsräumen errichtet werden soll.

Allgemeiner Raumbedarf wegen der Berufsfreiheit des Vermieters gegeben, wenn eine überwiegende Nutzung der Wohnung für eigene berufliche Zwecke des Vermieters beabsichtigt ist (BGH Beschl. v. 05.10.2005, VIII ZR 127/05).

Betriebsbedarf des Vermieters

Falls Firmen Arbeitnehmern Werkswohnungen zur Verfügung stellen, kommt Betriebsbedarf als Kündigungsgrund nach § 573 BGB in Betracht. Die Werkswohnungen betreffenden Kündigungsvorschriften des BGB enthalten lediglich Regelungen hinsichtlich der Kündigungsfrist, vgl. § 576 BGB und hinsichtlich des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung, vgl. § 576 a BGB. § 576 b BGB, betreffend Wohnraum, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen ist, bestimmt die Umstände, unter denen für eine derartige Dienstwohnung nicht arbeitsrechtliche Vorschriften, sondern die mietrechtlichen Vorschriften des BGB, die für Wohnraum gelten, Anwendung finden. Das berechtigte Interesse für eine Kündigung bestimmt sich wie bei anderen Wohnraummietverhältnissen nach § 573 BGB.

Die Regelung des § 573 Abs. 1 BGB, was als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzusehen ist, ist nicht abschließend. In Betracht kommt neben dem Eigenbedarf des Vermieters als Person, der zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seiner Familienangehörigen allgemeiner Raumbedarf in Form des Bedarfs für eine Pflegeperson oder einer öffentlichen Einrichtung und auch Betriebsbedarf einer Firma für Arbeitnehmer. Ein Vermieter, der Arbeitnehmer beschäftigt, kann Betriebsbedarf auch hinsichtlich einer Wohnung geltend machen, die nicht selbst mit einem Dienstverhältnis verknüpft ist. Die Wohnung muss auch nicht dem Vermieter, der eine Firma betreibt, selbst gehören bzw. eine besondere Zweckbindung als Werkwohnung bestehen. Werden solche Wohnungen von Mietern genutzt, die nicht Arbeitnehmer des Vermieters sind, also nicht zu seinen Betriebsangehörigen gehören, werden sie als normale Mietwohnungen behandelt.

Beispiel:  Eine Firma verfügt über eine Reihe von Mietwohnungen, die teils an normale Mieter, teils an Betriebsangehörige der Firma vermietet sind. Wird eine der Wohnungen, die an einen Betriebsangehörigen vermietet ist, an einen anderweitigen Mieter, der außerhalb des Betriebes steht, vermietet, handelt es sich um ein normales Wohnraummietverhältnis. Umgekehrt wird eine Wohnung, die an einen Nichtbetriebsangehörigen vermietet ist, durch die Vermietung an einen solchen zur Werkswohnung.

Der Vermieter kann Betriebsbedarf insoweit geltend machen, als er eine Wohnung einem Arbeitnehmer zur Verfügung stellen will, der konkreten Wohnbedarf hat. Dies gilt auch dann, wenn es sich nicht um eine Werkswohnung im Sinne der §§ 576 ff. BGB handelt.

Grundsätzlich kann der Vermieter, der Arbeitnehmer beschäftigt, Betriebsbedarf für einen Arbeitnehmer auch an einer Wohnung geltend machen, die an einen Nichtbetriebsangehörigen vermietet ist. Dies soll angesichts des notwendigen Schutzes des Wohnraummieters, der nicht Betriebsangehöriger ist, nur eingeschränkt gelten. Insbesondere soll es dem Vermieter nur eingeschränkt möglich sein, nicht nur Betriebsangehörige auf diese Weise mit Wohnraum zu versorgen oder mit Hilfe der Zurverfügungstellung einer Wohnung neue Arbeitskräfte anzuwerben.

Es gilt, dass der Betriebsbedarf eines Unternehmers nicht zur Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung, die somit keine Werkswohnung ist, berechtigt, wenn der Vermieter diese Wohnung

  • neu anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und mit dem Wohnungsangebot seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern willoder
  • einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnungsbedarf zur Verfügung stellen will.

Handelt es sich um eine Werkswohnung, die an einen Betriebsangehörigen vermietet ist, so kann, sobald das Dienstverhältnis mit dem gegenwärtigen Bewohner beendet ist, Betriebsbedarf für einen anderen Bediensteten in Betracht kommen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der andere Bedienstete unzureichend untergebracht ist oder neue Bedienstete unter Wohnungszusage eingestellt werden. Nicht reicht es aus, wenn von Seiten des Vermieters darauf hingewiesen wird, dass die Wohnung dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt werde. Es müssen nähere Angaben über die derzeitige Unterbringung des anderen Bediensteten gemacht werden oder über die Umstände einer Neueinstellung.

Bedarf für Hausmeister

Ein besonders häufig vorkommender Fall des Betriebsbedarfs ist der Bedarf an einem Hausmeister für eine Hausmeisterwohnung. Dieser Betriebsbedarf kommt in Betracht, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die aufgrund der bisherigen Nutzung und ihrer besonderen Lage eine Hausmeisterwohnung darstellt. Ist in einer Wohnanlage bereits Hausmeister und Hausmeisterwohnung vorhanden, so stellt sich die Darlegung des Betriebsbedarfs in der Regel als unproblematisch dar. Anders, falls bisher weder Hausmeister noch Hausmeisterwohnung vorhanden waren. Hier muss ein gewichtiges Interesse an der Einstellung eines Hausmeisters vorliegen. Die Einstellung eines Hausmeisters muss objektiv erforderlich sein und die Wohnung für einen Hausmeister geeignet sein.

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