Die Vorteilsausgleichung bei Beschädigung der Mietsache

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von
Axel Wetekamp

1. Begriff und Bedeutung der Vorteilsausgleichung

Hinsichtlich der Höhe eines Schadensersatzanspruchs bei Beschädigung der Mietsache  ist ein wichtiger Gesichtspunkt zu berücksichtigen:Es gilt, dass – unbeschadet des anzusetzenden Abzugs neu für alt – eine fiktive Berechnung betreffend den Wert des beschädigten Teils vorzunehmen ist und sich der Ersatzanspruch des Vermieters entsprechend reduziert.

Bei Gegenständen, denen nach der Verkehrsauffassung begrenzte Lebensdauer zugemessen wird, ist der Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Vom Schadensersatzanspruch des Vermieters ist daher ein Abzug „neu für alt“ zu machen, der sich nach dem Alter des Gegenstandes zum Zeitpunkt des Schadensfalles richtet (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 538 BGB, Rn. 373).

Nutzt der Mieter den Gegenstand nach dem Schadenseintritt weiter und dauert das Mietverhältnis an, so ist der Abzug nicht nach dem Zeitablauf bis zum Schadenseintritt, sondern nach der Gesamtnutzungsdauer bis zur Beendigung der Nutzung durch den Mieter und Geltendmachung des Schadens durch den Vermieter zu berechnen (Schmidt – Futterer/Langenberg, a.a.O., § 538 BGB, Rn. 374).

War der Gegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu, ist die Gesamtnutzungsdauer zugrunde zu legen.

Beispiel:
Ein Wohnungsmietvertrag wird im Jahre 2008 abgeschlossen. Das Haus wurde im Jahre 1995 erbaut. Die Sanitäreinrichtungen stammen aus der Erbauungszeit und sind seither nicht erneuert worden. Es ist bei Beginn des gegenständlichen Mietverhältnisses eine bereits abgelaufene Nutzungsdauer von 13 Jahren zugrunde zu legen.  Bei einer herkömmliche Badewanne (Gesamtnutzungsdauer etwa 30 Jahre) ist ab Mietbeginn eine Restnutzungsdauer von 17 Jahren anzunehmen. Entsprechend würde sich bei erheblicher Beschädigung der Wanne, die eine Erneuerung erfordert, der Schadensersatzanspruch des Vermieters reduzieren.

Was die rechtliche Begründung eines Abzugs neu für alt betrifft, so wird vertreten, dass der Gegenstand nach Ablauf seiner Nutzungszeit „wertlos“ sei, also ein Schaden nicht mehr entstehen könne (LG Münster, WuM 2002, 50), teilweise wird auch argumentiert, dass der Gegenstand „wirtschaftlich abgeschrieben“ sei, wobei allein dies für den Nichtansatz eine Restwerts noch nicht ausreichend sein soll (OLG Düsseldorf, MDR 1989, 353 bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4.Aufl. Rdn. XIII 49). Möglich ist auch anzunehmen, dass der Umgang des Mieters mit dem Gegenstand nach Ablauf der Nutzungsdauer nicht mehr kausal für die Notwendigkeit ist, den Gegenstand zu ersetzen (Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 BGB, Rn. 373). Der Vermieter müsste den Gegenstand bereits selbst auf eigene Kosten ersetzen.

2. Technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer

Grundsätzlich ist es schwierig, die Nutzungsdauer eines Bestandteils der Mietsache zu bewerten. Zu Recht wird darauf hingewiesen, dass es nicht nur auf das Alter, sondern auch auf die Qualität und den Pflegezustand des Gegenstands ankommt. Andererseits ist gerade, weil hinsichtlich der Qualität und der Pflege eines Bestandteils nach den Erfahrungen der Praxis die Meinungen der Parteien oft erheblich differieren, eine gewisse Pauschalierung unvermeidlich.

Vorsicht ist geboten, soweit der Begriff der „technischen Nutzungsdauer“ verwendet wird.

Unter technischer Nutzungsdauer versteht man einen Zeitraum, nach dessen Ablauf für die Bestandserhaltung mehr aufzuwenden ist, als die Kosten zur Herstellung des Bauteils ausmachen (www.expertebte.de). Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Die technische Nutzungsdauer liegt in aller Regel unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, die bei der Frage, von welchem Abzug beim Schadensersatzanspruch des Vermieters auszugehen ist, die realistischeren Ergebnisse liefert.

Beispiel:
Das Institut für Fenstertechnik in Rosenheim gibt die technische Nutzungsdauer von Doppelfenstern der 60er Jahre des letzten Jahrhunderts mit 30 bis 35 Jahren an (vgl. unten). Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann durchaus bei 40 oder 45 Jahren liegen. Die Kosten der Bestandserhaltung bei alten Doppelfenstern, die schon lange nicht mehr hergestellt werden, werden nach Ablauf von 30 Jahren die Kosten einer Erneuerung durch moderne Isolierglasfenster übersteigen. Trotzdem können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, z.B. die Frage, inwieweit Zuschüsse oder günstige Kredite für die Fenstererneuerung zu erlangen sind,  die wirtschaftliche Nutzungsdauer auf etwa 45 Jahre hinausschieben.
Das Problem zeigt sich auch deutlich bei der Berechnung von - die Fenstererneuerung betreffenden - Modernisierungskosten. Hier führt der von der Rechtsprechung verlangte Abzug der (fiktiven)  Instandsetzungskosten dazu, dass bei realistischer Betrachtungsweise kein umlegbarer Modernisierungsaufwand verbleibt (vgl. LG Berlin Grundeigentum 2003, 123).
 

3. Höhe des Abzugs im Einzelfall

  •  Bei Teppichboden wird üblicherweise von einer durchschnittlichen Lebensdauer von zehn Jahren ausgegangen (AG Böblingen WuM 1998, 33). 
    Beispiel: 
    Falls ein total beschädigter fünf Jahre alter Teppichboden ersetzt     werden muss, reduziert sich der Anspruch des Vermieters bei Ersatz durch einen gleichwertigen Teppichboden auf die Hälfte.
  • Bei PVC-Bodenbelägen geht das AG Kassel (WuM 1996, 757) von einer 20-jährigen, üblichen Nutzungsdauer aus. Es werden aber auch kürzere Zeiträume je nach Qualität des PVC-Bodens angenommen, so teilweise nur acht bis zehn Jahre (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540) oder 15 Jahre (AG Staufen, WuM 1992, 430).
  • Die Nutzungsdauer einer Fertigparkett-Versiegelung wird ebenfalls unterschiedlich angenommen. Teilweise wird von 15 bis 20 Jahren ausgegangen (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540), teilweise von nur zehn Jahren (AG München, Az. 453 C 3076/00, nicht veröffentlicht).
  • Das Abschleifen eines Parkettbodens soll nach LG Wiesbaden (WuM 1991, 540) alle 15 bis 20 Jahre erforderlich sein.
  • Die Nutzungsdauer einer Einbauküche wurde zwischen 14 und 20 Jahren, höchstens jedoch mit 25 Jahren angenommen (LG Berlin, Grundeigentum 2001,1404).
  • Bei der Erneuerung von Wandfliesen hat das LG Köln (WuM 1997, 41) bei einem Alter von 30 Jahren einen Abzug von 50 % vorgenommen, wobei hier einerseits eine erheblich höhere Lebensdauer, andererseits der sich verändernde Geschmack, was Fliesen betrifft, zu berücksichtigen ist.
  • Die technische Nutzungsdauer von Doppelfenstern der 60er Jahre wurde mit 30 bis 35 Jahre angegeben (AG München, Az. 413 C 4208/96, nicht veröffentlicht. Hier lag ein Gutachten des Instituts für Fenstertechnik in Rosenheim zu Grunde). Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird etwa um 5 bis 10 Jahre höher liegen (vgl. oben).
  • Drehkippbeschläge und Türschlösser sollen eine Lebensdauer von 25 Jahren haben, Markisen von 15 Jahren (www.baumarkt.de)
  • Bei Sanitärinstallationen, wie Badewannen und Waschbecken, kann eine 30-jährige Nutzungsdauer angenommen werden, wobei auch hier die Angaben zwischen 18 Jahren für WC-Becken und 27 Jahren für Spülbecken schwanken (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O. § 538 BGB, Rn. 377).
  • Bei herkömmlichen Stahlheizkörpern wurde eine technische Nutzungsdauer von 23 Jahren und eine wirtschatliche Nutzungsdauer von 30 Jahren angegeben, wobei man davon ausgehen muss, dass beide Werte in Hinblick auf die Haltbarkeit der Bauteile an sich zu gering angesetzt sind. Etwas anderes mag für Thermostatschalter gelten, da sie nach den Erfahrungen der Praxis einem stärkeren Verschleiß ausgesetzt sind. Hier wird man eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 15 Jahren ansetzen.
  • Bei elektrischen Leitungen werden 25 Jahre, bei Schaltern 15 Jahre durchschnittliche Nutzungsdauer angegeben (www.baumarkt.de)
  • Bei WC-Sitzen hat das LG München I eine nur dreijährige Nutzungsdauer angenommen, da nach dieser Zeit ein Austausch schon aus hygienischen Gründen erfolgen müsse.
    Vor allem, soweit Böden betroffen sind, wird sich die Frage stellen, ob überhaupt die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sind und Beschädigung vorliegt. Auch bei Beschädigung aber wird der Zweck, zu dem die Räume vermietet worden sind, beim Ansatz der Nutzungsdauer nicht unberücksichtigt bleiben können.

Beispiel:
Der PVC – Boden in einer Küche unterliegt angesichts der intensiven Nutzung durch fließendes Wasser und den Gebrauch von Lebensmitteln sowie dem Verschleiß durch das Aufstellen schwerer Küchengroßgeräte einer kürzeren durchschnittlichen Nutzungsdauer als z.B. der PVC  - Boden in einer Diele.

4. Rechtsfragen

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter dafür darlegungs – und beweispflichtig ist, dass die Voraussetzungen für den Abzug neu für alt nicht vorliegen (OLG Koblenz, WuM 2003, 445).
Es stellt sich weiter die Frage, ob der Mieter das Erfordernis des Abzugs überhaupt behaupten muss oder ob ein Schadensersatzanspruch des Vermieters hier nicht schlüssig geltend gemacht worden ist.

Beispiel:
Der Vermieter macht nach Ablauf eines langjährigen Mietverhältnisses Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Böden und Sanitäreinrichtungen geltend. Einen Abzug bei der Höhe seiner Forderungen nimmt er nicht vor. Ist schriftliches Vorverfahren angeordnet und reagiert der Mieter nicht auf die zugestellte Klage, kann das Gericht auf Antrag nach § 331 Abs. 3 ZPO Versäumnisurteil nur erlassen, wenn die Klage dies rechtfertigt, diese also schlüssig ist. Andernfalls müsste die Klage abgewiesen werden. Vgl hierzu auch BGH Beschl.v.18.10.2006 VIII ZB 111/05, WuM 2006, 696.

Der vorzunehmende Abzug bezieht sich nicht nur auf den Sachwert des beschädigten Bauteils, sondern auch auf die erforderlichen Arbeiten zur Herstellung der Verwendungsfähigkeit der neuen Sache (OLG Koblenz WuM 2003, 445).

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