Die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Artikel gespeichert unter: Deutschland - Mietrecht


von
Axel Wetekamp

1. Die gesetzliche Regelung

Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen fristlosen und ordentlichen Kündigungen.
Bei der ordentlichen Kündigung sind Kündigungsfristen einzuhalten, die fristlose Kündigung wirkt sofort.  Während fristlose Kündigungen in der Regel die Vertragsverletzung einer Mietvertragspartei oder mindestens die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses voraussetzen,  gilt dies generell nicht für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Menschen, die sich in den Räumen bestimmungsgemäß aufhalten.Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB dient in erster Linie im öffentlichen Interesse der Volksgesundheit. Die Vorschrift ist zwingend, abweichende Vereinbarungen sind nichtig. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen als auch für AGB-Klauseln.
Bei den durch die Gesundheitsgefährdung betroffenen Räumen muss es sich nicht um Wohnräume handeln, es kann sich auch um andere nach ihrer Zweckbestimmung zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume handeln.

Beispiel: Es kann sich um Büroräume, eine Gaststätte oder das Wartezimmer eines Arztes handeln (OLG Koblenz, NJW-RR 1972, 1228).

Die Gesundheitsgefährdung, die mit der Benutzung der Räume verbunden ist, muss erheblich sein. Eine Schädigung muss jedoch noch nicht eingetreten sein (LG Mainz, DWW 1999, 295).

Beispiel:Der Mieter macht geltend, dass infolge der Ausdünstungen eines neu verlegten Teppichbodens mit einer gesundheitlichen Beeinträchtigung zu rechnen sei. Konkret kann er jedoch das Vorliegen einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht geltend machen.

Die Gesundheitsgefährdung muss objektiv vorliegen (AG München WuM 1986, 247). Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Eine besondere subjektive Empfindlichkeit des Mieters genügt nicht (LG Berlin, ZMR 1999, 614).

Beispiel: Der Mieter kündigt das Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung durch Wohnungsgifte. Diese lassen sich jedoch objektiv nicht nachweisen. Der Mieter macht geltend, gegen jede Art von verwendeten Lacken und Reinigungsmitteln allergisch zu sein.

Die besondere subjektive Empfindlichkeit des Mieters kann nicht berücksichtigt werden. Es ist jedoch auf eine Entscheidung des LG Oldenburg (ZMR 2000, 100) hinzuweisen, nach der eine Allergie des Mieters gegen Hausstaubmilben die Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigt.

Beispiele für Umstände, die zur Kündigung berechtigen:

• gesundheitsgefährdende Feuchtigkeitsschäden in den angemieteten Räumen,
• Schimmelbildung im Badezimmer, der nicht vom Mieter durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhaltens vertreten ist (AG Köln, WuM 1986, 94),
• wiederholter Ausfall der Zentralheizung wegen vom Vermieter zu vertretenden Ölmangels bei strengem Frost (AG Waldbröl, WuM 1986, 337), wobei hier Nachhaltigkeit gegeben in    muss,
• Formaldehyd-Konzentration oberhalb der durch das Bundesgesundheitsamt festgesetzten Grenzwerte (LG München I, NJW-RR 1991, 975), da hier die Gesundheitsgefährdung objektiv feststeht,
• infolge Hochwassers durchfeuchtete und nicht mehr beheizbare Wohnung (AG Regensburg, WuM 1988, 361),
• erhebliches Eindringen von Zugluft infolge mangelnder Isolierung (AG Schöneberg, ZMR 2000, 101),
• Innentemperaturen von mehr als 35 Grad über mehrere Monate hinweg in einem „Normal-Sommer“ (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 915).

Beispiele für nicht zur Kündigung berechtigende Umstände:

• keine objektiv vorliegende gefährdende Wohnungsbeschaffenheit, aber gegebenenfalls subjektive Empfindlichkeit des Mieters (LG Berlin, ZMR 1997, 97),
• Heizungsausfall, bei dem der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit und in der Lage ist (AG Miesbach, WuM 1987, 221), da hier Nachhaltigkeit nicht gegeben ist,
• durch Verhalten des Mieters verursachter Schimmelbefall in Mieträumen (AG Friedberg/Hessen, WuM 1985, 262).

 

2. Kündigungserklärung und Abhilfefrist

Auch die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung muss nach § 569 Abs. 4 BGB begründet werden. (BGH Urt. v. 22.06.2005, WuM 2005, 584). Sie muss bei Wohnraummietverhältnissen nach § 568 BGB schriftlich erfolgen. Eine Mangelanzeige im Sinne des § 536 c BGB der drohenden Gesundheitsgefährdung ist nicht erforderlich.

Grundsätzlich ist aber auch bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine Abmahnung oder das Setzen einer angemessenen Abhilfefrist erforderlich (BGH Urt. v. 18.04.2007 VIII ZR 182/06, NZM 2007, 439). Nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann gegebenenfalls die Abmahnung oder Abhilfefrist entfallen.

Nicht wird das Kündigungsrecht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter die Beschaffenheit der Mieträume bei Vertragsabschluss gekannt hat oder auf die Geltendmachung des Kündigungsrechts verzichtet hat.

Nachdem die Vorschrift der Volksgesundheit dient, ist fraglich, ob eine Verzögerung des Kündigungsrechtes zur Verwirkung führt.

Beispiel: Das LG Berlin (GE 1997, 553) geht davon aus, dass eine Kündigung, die viereinhalb Monate nach Auftreten einer Geruchsbelästigung erfolgt, wegen Verwirkung nicht mehr möglich ist.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

« Welche Rechte verleiht eine „option“?     IMMOBILIENERWERB IN ÖSTERREICH »

Themen

Links

Feeds