Die Auswirkung von Mängeln des vermieteten Gebäudes auf die Miete nach deutschem Mietrecht

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von Axel Wetekamp

Arten von Gebäudemängeln

Baumängel können vorliegen bei:

  • unzureichender Wärmedämmung der Außenwände, so dass der Mieter Feuchtigkeitsschäden nur durch extremes, für ihn nicht zumutbares Lüften und Heizen vermeiden kann
  • Eindringen von Feuchtigkeit infolge eines schadhaften Daches
  • erheblichen Rissen im Außenputz des Hauses, was ebenfalls zu Feuchtigkeitsschäden führt
  • Eindringen von Zugluft und Feuchtigkeit durch undichte Fenster
  • Wasseraustritt in einer Wohnung durch undichte Rohre
  • schadhaften Fußböden in einer Mietwohnung
  • uneben verputzten Wänden in Mieträumen (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 17.12.1976, nicht veröffentlicht)
  • unzureichendem Schallschutz eines Gebäudes

Baumängel können sich auch in einer optischen Beeinträchtigung der Mieträume auswirken. Die Mängel können auch in Bereichen bestehen, die nicht unmittelbar vermietet sind, zum Beispiel schlechte Zugangswege, schadhafte Treppen, schlechter Zugang von Durchgangsfluren oder Kellerräumen (z.B.  Unbefahrbarkeit einer Garageneinfahrt). Soweit es sich um anfängliche Mängel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, liegt dann ein Mangel vor, wenn die Bauvorschriften, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes gegolten haben, nicht eingehalten worden sind.

Einhaltung der Bauvorschriften

Soweit Gebäude zwar zur Zeit ihrer Errichtung den damals geltenden DIN-Vorschriften oder anderen Bauvorschriften entsprochen haben, sind sie auch angesichts heute geltender höherer Anforderungen an Gebäude nicht mangelhaft (BGH Urt.v.26.07.2004 VIII ZR 281/03). Auch wenn sich Umstände (hier: der Schallschutz) durch den Austausch des Fußbodenbelags verschlechtert haben, liegt dann kein Mangel vor, wenn immer noch die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen eingehalten werden (BGH Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08).

Richtigerweise dürfte hier gelten, dass dann, wenn ein Gebäude erhöhtes Heizen aufgrund einer heutigen Vorschrift nicht mehr entsprechenden Wärmedämmung erfordert, ein Mangel nicht vorliegt, ebenso, wenn die heute geltenden Schallschutzvorschriften nicht eingehalten sind. Als Begründung wird angeführt, dass der Mieter keinen Anspruch darauf hat, dass das Gebäude dem jeweils geltenden optimalen Baustandard angeglichen wird. Eine allgemeine Modernisierungspflicht des Vermieters besteht nämlich nicht (Sternel, Mietrecht II, Rn. 43; BGH Urt.v.06.10.2004 VIII ZR 355/03).

Auch dann, wenn der Schallschutz des alten Gebäudes durch Austausch des Fußbodenbelages verschlechtert wird, liegt kein Mangel vor, wenn immer noch die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen eingehalten werden (BGH Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08).

Gesundheitsgefährdende Belastungen als Mangel

Durchbrochen wird der Grundsatz, dass es genügt, wenn die Bauvorschriften zur Zeit der Gebäudeerrichtung eingehalten sind, in Fällen gesundheitsgefährdender Schadstoffbelastung der Räume. Hier gilt, dass die Mangelhaftigkeit objektiv bereits gegebenenfalls zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes vorgelegen hat, lediglich oft als solche nicht erkannt worden ist.

Beispiel: Belastung der Räume durch Asbest, Gesundheitsbeeinträchtigung durch Wasserleitungen aus Blei, Belastung durch Holzschutzmittel.

Gebrauchsmindernde Umstände müssen in derartigen Fällen jedenfalls ab dem Zeitpunkt, ab dem die Gefährlichkeit zum Beispiel eines verwendeten Baustoffes in Form eines Richtwertes festgelegt worden ist, berücksichtigt werden. Dies erscheint jedoch nicht konsequent, soweit in solchen Fällen die Mangelhaftigkeit auch für Zeiträume anerkannt wird, zu denen der Mangel mangels entsprechender wissenschaftlicher Erkenntnis noch nicht erkannt war, aber tatsächlich vorhanden war (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536 BGB, Rn. 22).

Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters

Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmelbildung treten oft dann auf, wenn Gebäude nachträglich mit modernen, luftdichten Fenstern versehen werden. Soweit aufgrund dieser neuen Ausstattung ein gesteigertes Lüftungsverhalten der Mieter erforderlich ist, soll den Vermieter darüber eine Aufklärungspflicht treffen. Unterlässt er diese Aufklärung, wird vertreten, dass ihn zumindest ein Mitverschulden an auftretender Feuchtigkeitsbildung in den Mieträumen trifft. Diese würde gegebenenfalls auch dann, wenn das Gebäude mangelfrei ist, und somit grundsätzlich der Mieter auftretende Feuchtigkeitsschäden zu vertreten hat, dazu führen, dass ein Minderungsansatz aufgrund der mangelhaften Aufklärung erfolgt.

Grundsätzlich muss der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnung in zumutbarem Umfang anpassen. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet selbständige Überlegungen zu einem geänderten Lüftungsverhalten anzustellen.

Minderung der Miete

Liegt ein relevanter Mangel vor, kann der Mieter einen Einbehalt von der Miete vornehmen. Hinsichtlich der Minderungshöhe gilt § 536 Abs. 1 BGB, das heißt, dass dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume völlig aufgehoben ist, der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit ist und er für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat. Was „angemessen“ ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles, wobei vereinzelt dem Begriff „angemessen“ eine gewisse „Subjektivierung“ beigemessen wird (vgl. Derleder, NZM 2002, 678).

Die Praxis behilft sich bei der Berechnung der Minderungshöhe auf Schätzungen unter Heranziehung von entsprechenden Gerichtsentscheidungen.

Irrtum des Mieters über die Minderungshöhe

Den zur Minderung berechtigten Mieter trifft kein Verschulden, wenn er sich über den Umfang der Minderung in einem entschuldbaren Rechtsirrtum befindet und deshalb zu viel mindert. Dies bedeutet, dass der Vermieter in diesem Fall auch nicht wegen der Mietrückstände, die über die letztlich festgestellte zulässige Minderungshöhe hinaus gehen, das Mietverhältnis fristlos nach § 543 BGB oder ordentlich nach § 573 BGB kündigen kann.

Der Mieter muss jedoch mit der üblicherweise erforderlichen Sorgfalt prüfen, wie hoch die zulässige Minderung ist. Gegebenenfalls muss er fachkundigen Rat einholen bzw. selbst einen Sachverständigen hinsichtlich der Minderungshöhe tätig werden lassen. Orientiert sich der Mieter nicht an einem bereits eingeholten Gutachten, das bereits Minderungsprozentsätze in Bezug auf den in Frage stehenden Mangel ausweist, ist der eintretende Zahlungsverzug verschuldet.

Der Verzug mit durch Minderung eintretenden Zahlungsrückständen ist dann ganz oder teilweise verschuldet, wenn der Mieter mit offenkundig abwegigen Gründen mindert, um sich dadurch seiner Zahlungspflicht zu entziehen  oder einen offenkundig nicht existierenden Minderungsgrund konstruiert.

Ist der Mieter in einem Prozess, in dem Zahlungsrückstände wegen Minderung eingeklagt wurden, rechtskräftig zur Zahlung der einbehaltenen Miete verurteilt worden und mindert er anschließend wegen desselben Sachverhalts erneut, ist der Zahlungsverzug verschuldet.

Verwirkung des Vermieteranspruchs

Verwirkung, d.h. das Recht kann nicht mehr ausgeübt werden,  kann eintreten, wenn der Vermieter die Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnimmt. Dann kann der Mieter darauf vertrauen, dass die vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangt wird (vgl. BGH Urt.v.26.02.2003 XII ZR 66/01). Verwirkung wird dabei zum Teil bereits angenommen, wenn nach Zahlungsaufforderung die Klage wegen den bestehenden Mietrückständen erst nach acht Monaten eingereicht wird. Der BGH (Urt.v.19.10.2005 XII ZR 224/03) sieht Verwirkung aber jedenfalls nach zwei Jahren als gegeben an.

Keine Verwirkung soll eintreten, wenn der Vermieter die Rückstände zwar erst nach längerer Zeit geltend macht, er der Minderung aber widersprochen hat (BGH Urt.v.04.02.2004 VIII ZR 171/03).

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