Die Abrechnung von Nebenkosten: Rechtsquellen

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Die Abrechnung von Betriebskosten (im Weiteren allgemein bezeichnet als Nebenkosten) ist gesetzlich vor allem in den §§ 556, 556a, 560 BGB geregelt. Es gibt zugleich Sondervorschriften für preisgebundenen Wohnraum. Es ist immer eine Unterscheidung in Wohnraum- und Gewerberaummietrecht notwendig, da die Umlage von Nebenkosten im Wohnraummietrecht stärker eingeschränkt ist, als im Gewerberaummietrecht. Folgende Regelungen sind besonders wichtig.

 

§ 556 BGB:

 

  • Kostentragungspflicht

 

  • Nebenkostendefinition

 

  • Verweis auf Betriebskostenverordnung

 

  • Ausweis der Nebenkosten durch Pauschale oder Vorauszahlung

 

  • Abrechnungsmodalitäten bei Vorauszahlung

 

§ 556a BGB:

 

  • Abrechnungsmaßstab nach Wohnfläche

 

  • Abrechnungsmaßstab Verbrauchs- und Nutzungsorientiert

 

§ 560 BGB:

 

  • Erhöhung bzw. Ermäßigung der Nebenkosten bei Pauschale

 

  • Anpassungsverlangen bei Vorauszahlungen

Fehler können sich mit Blick auf die Gesetzeslage und die Rechtsprechung in vielen Bereichen ergeben und führen in der Praxis zu erheblichem Streitpotential. 

 

Grundsätzlich steht es den Mietvertragsparteien frei, Art und Zusammensetzung der Miete zu bestimmen. Wenn allerdings Nebenkosten als Zahlungsbestandteil vereinbart werden, was nicht zwingend ist, so legt der Gesetzgeber hierbei einige Erfordernisse an. Denn grundsätzlich sind Nebenkosten durch den Mieter nicht geschuldet, da diese Kosten gesetzlich durch den Vermieter zu tragen sind. Im Wohnraummietrecht kann eine Umlage nur im Bereich der Betriebskostenverordnung erfolgen, wenn dies ausreichend vereinbart ist. Im Gewerberaummietrecht ist eine etwas weitergehende Umlage möglich. Das heißt, dass bei der Prüfung einer Umlagefähigkeit von Nebenkosten immer zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht unterschieden werden muss. Durch die eingegrenzte Abwälzungsmöglichkeit von Nebenkosten auf den Mieter wird die Vertragsfreiheit in diesem Bereich beschränkt. Dabei kommt es im Wohnraummietrecht vor allem auf die sog. Umlagefähigkeit der Kostenpositionen an, also auf die Frage, welche Nebenkosten unter die Betriebskostenverordnung fallen. Nicht umlagefähige Positionen dürfen nicht gesondert abgerechnet werden, sondern stellen nur eine Kalkulationsgrundlage für die Höhe des Mietzinses aus Vermietersicht dar.

 

 

 

 

 

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