Die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen vom vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume nach deutschem Mietrecht

Artikel gespeichert unter: Deutschland - Mietrecht


von Axel Wetekamp

Grundsatz

Dass der Mieter zum Ersatz von schuldhaft verursachten Beschädigungen der Mieträume verpflichtet ist, bedarf keiner Regelung im Mietvertrag. Es handelt sich nämlich hier um vertragswidrigen Gebrauch im Sinne einer Pflichtverletzung (§ 280 BGB), der über den durch den Vermieter nach § 535 BGB zu gewährenden vertragsmäßigen Gebrauch hinausgeht und andererseits vom Begriff der Schönheitsreparaturen nicht erfasst wird.

Beispiele:  Es handelt sich um Substanzschäden, wie das übermäßige Anbringen von Dübellöchern in Fliesen, die Beschädigung von Teppichböden durch Brandlöcher oder Tierverunreinigungen, die Beschädigung von Parkettböden durch erhebliche Löcher oder Kratzer oder durch Wasserschäden, die Beschädigung von Türen und Fenstern sowie von Sanitäreinrichtungen, soweit nicht Unerheblichkeit vorliegt. In Betracht kommt auch, dass der Mieter, ohne dazu verpflichtet zu sein, renoviert hat und dabei hinsichtlich der Farbgebung die Grenzen des normalen Geschmacks überschritten hat (Kammergericht Berlin  NZM 2005,663).

Im Einzelfall kann die Abgrenzung zwischen Verschlechterungen de Mieträume, die durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können und solchen, die Beschädigungen durch vertragswidrigen Gebrauch darstellen, schwierig sein.

Beispiel:   Der Mieter hat die Wände vor dem Auszug pastellfarbig gestrichen. Je nach Intensität der Farbgebung kann entweder von der Ausführung von ordnungsgemäßen Schönheitsreparaturen oder von Beschädigung der Wände gesprochen werden.

Anspruchsgrundlage, Verschulden, Beweislast

Anspruchsgrundlage ist Schadensersatz wegen Pflichtverletzung als vertraglicher Anspruch nach § 280 BGB oder unerlaubte Handlung nach §§ 823 ff BGB als gesetzlicher Anspruch. Für die Frage des Verschuldens gelten die §§ 276, 278 BGB, für den Umfang des Schadensersatzes die §§ 249 bis 251 BGB. Hinsichtlich der Beweislast ist beim Verschulden die Beweislastverteilung nach Risikosphären gemäß OLG Karlsruhe WuM 1984, 267) sowie BGH (WuM 1994, 466) zu berücksichtigen, wobei dann, wenn eine Herkunft der Schadensursache nur aus dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut unterliegenden Bereich des Mieters in Betracht kommt, der Mieter beweisen muss, dass der Fehler oder Schaden nicht von ihm verursacht und verschuldet worden ist.

Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nimmt der BGH Beschluss v. 02.10.1996 (WuM 1997, 217) an, dass die Beschädigung der Mieträume die Verletzung einer Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis darstellt, nämlich die Verletzung der Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass ebenso wie bei dem vertragsmäßig übertragenen Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen auch beim Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung die Voraussetzungen der §§ 323, 325, 281 BGB, also Setzung einer Nachfrist, eingehalten werden müssen, was zumindest dann gelten soll, wenn zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, also zur Beseitigung der Schäden, erhebliche Kosten aufgewendet müssen (vgl. auch Lützenkirchen, NZM 1998, 558).

Nachdem der bezeichnete BGH-Beschluss in einem Rechtsstreit, der ein gewerbliches Mietverhältnis betraf, ergangen ist, stellt sich – wie immer – die Frage, ob die Entscheidung auf Wohnraummietverhältnisse ohne weiteres übertragbar ist. Davon geht aber in diesem Fall die Rechtsprechung überwiegend aus.

Verschiedene Umstände sind zu berücksichtigen, die einen an sich gegebenen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache einschränken können.

Ersatz gleicher Art und Güte, Wertminderung

  • Zunächst muss der Gegenstand, der ersetzt wird, dem ursprünglichen nach Art und Güte entsprechen. Der Umfang des Ersatzanspruchs richtet sich nach den Kosten der Wiederbeschaffung einer wirtschaftlich gleichwertigen Ersatzsache (BGH, BGHZ 115, 364).
    Beispiel:  Ein total beschädigter geringwertiger Teppichboden darf nicht gegen einen höherwertigen ausgetauscht werden, einfache Badarmaturen, die beschädigt sind, dürfen nicht gegen hochwertige ausgetauscht werden.
  • Insbesondere bei geringfügigen Beschädigungen, die einen unverhältnismäßig großen Reparaturaufwand erfordern würden, so zum Beispiel der Austausch einer Badewanne bei geringfügigen Lackabsplitterungen oder bei Beschädigungen, bei denen eine Wiederherstellung durch Reparatur nicht oder nur unvollständig möglich ist, behilft sich die Rechtsprechung mit dem Ansatz einer Wertminderung anstelle des Ersatzes des Schadens. Hierbei handelt es sich um den merkantilen Minderwert, der einen zu ersetzenden Vermögensschaden darstellt (Palandt/Heinrichs, § 251 BGB, Rn. 21). Der merkantile Minderwert kann auch angesetzt werden, wenn der Geschädigte den beschädigten Gegenstand behält und weiterbenutzt. Zwar könnte grundsätzlich der merkantile Minderwert zusätzlich zu den Reparaturkosten angesetzt werden. Die Rechtsprechung beschränkt sich in der Regel in diesen Fällen nur auf den Ansatz einer Wertminderung, zumal in vielen derartigen Fällen in Betracht käme, dass andernfalls vom Vorliegen vertragsmäßigen Gebrauchs ausgegangen werden könnte. Dies aber würde einen Ersatzanspruch des Vermieters vollständig ausschließen.

Vorteilsausgleichung

Bei Gegenständen, denen nach der Verkehrsauffassung begrenzte Lebensdauer zugemessen wird, ist der Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Vom Schadensersatzanspruch des Vermieters ist daher ein Abzug „neu für alt“ zu machen, der sich nach dem Alter des Gegenstandes zum Zeitpunkt des Schadensfalles richtet (vgl. Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538, Rn. 373). Hieraus ergibt sich, dass es entscheidend darauf ankommt, welche Lebensdauer einzelnen Einrichtungen beigemessen werden kann. Wird ein erforderlicher Abzug durch den Vermieter nicht vorgenommen, ist der Anspruch nach der hier vertretenen Auffassung insgesamt nicht schlüssig geltend gemacht (a.A. BGH Beschl.v.18.10.2006 VIII ZB 111/05, WuM 2006, 696: nur zeitanteilige Kürzung).

Bei Teppichboden wird üblicherweise von einer Lebensdauer von zehn Jahren ausgegangen.

Beispiel:  Falls ein total beschädigter fünf Jahre alter Teppichboden ersetzt werden muss, reduziert sich der Anspruch des Vermieters bei Ersatz durch einen gleichwertigen Teppichboden auf die Hälfte.

Bei PVC-Bodenbelägen geht das AG Kassel (WuM 1996, 757) von einer 20-jährigen üblichen Nutzungsdauer aus. Es werden aber auch andere Zeiten je nach Qualität des PVC-Bodens angenommen, so teilweise nur acht bis zehn Jahre (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540) oder 15 Jahre (AG Staufen, WuM 1992, 430).

Die Nutzungsdauer einer Fertigparkett-Versiegelung wird ebenfalls unterschiedlich angenommen. Teilweise wird von 15 bis 20 Jahren ausgegangen (LG Wiesbaden, WuM 1991, 540), teilweise von nur zehn Jahren (AG München, Az. 453 C 3076/00, nicht veröffentlicht).

Das Abschleifen eines Parkettfußbodens soll nach LG Wiesbaden (WuM 1991, 540) alle 15 bis 20 Jahre erforderlich sein.

Die Nutzungsdauer einer Einbauküche wurde zwischen 14 und 20 Jahren, höchstens jedoch mit 25 Jahren angenommen (LG Berlin, GE 2001,1404).

Bei der Erneuerung von Wandfliesen hat das LG Köln (WuM 1997, 41) bei einem Alter von 30 Jahren einen Abzug von 50 % vorgenommen, wobei hier einerseits eine erheblich höhere Lebensdauer, andererseits der sich verändernde Geschmack, was Fliesen betrifft, zu berücksichtigen ist.

Die technische Nutzungsdauer von Doppelfenstern der 60er Jahre wurde mit 30 bis 35 Jahre angegeben (AG München, Az. 413 C 4208/96, nicht veröffentlicht: hier lag ein Gutachten des Instituts für Fenstertechnik in Rosenheim zu Grunde).

Drehkippbeschläge und Türschlösser sollen eine Lebensdauer von 25 Jahren haben, Markisen von 15 Jahren (www.baumarkt.de)

Bei Sanitärinstallationen, wie Badewannen und Waschbecken, kann eine 30-jährige Nutzungsdauer angenommen werden, wobei auch hier die Angaben zwischen 18 Jahren für WC-Becken und 27 Jahren für Spülbecken schwanken (vgl. Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538 BGB, Rn. 377).

Bei Stahlheizkörpern wurde eine technische Nutzungsdauer von 23 Jahren und eine übliche Nutzungsdauer von 30 Jahren angegeben, wobei man hier davon ausgehen muss, dass beide Werte an sich zu gering angesetzt sind.

Bei elektrischen Leitungen werden 25 Jahre, bei Schaltern 15 Jahre durchschnittliche Nutzungsdauer angegeben (www.baumarkt.de)

Bei WC-Sitzen hat das LG München I eine nur dreijährige Nutzungsdauer angenommen, da nach dieser Zeit ein Austausch schon aus hygienischen Gründen erfolgen müsse.

Ist die Lebensdauer, die bei einzelnen Einrichtungen anzusetzen ist, abgelaufen, so ist eine Beschädigung durch den Mieter nicht mehr kausal für die Notwendigkeit der Erneuerung (AG Brühl, WuM 1998, 689). Bei einzelnen Einrichtungen kann man davon ausgehen, dass eine beschränkte Lebensdauer überhaupt nicht angesetzt werden kann, so zum Beispiel Glasfenster.

Haben Sie Fragen? E-Mail an das Forschungsinstitut

« Die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume nach deutschem Mietrecht     Pressemitteilung: Nutzungsentschädigung zwischen Ehegatten bei Immobiliennutzung »

Themen

Links

Feeds