Die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume nach deutschem Mietrecht

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von Axel Wetekamp

Der Begriff Schönheitsreparaturen

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist fest bestimmt. Dies ist deshalb wesentlich, weil Verschlechterungen des Zustands von Mieträumen während der Mietzeit, die nicht unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen, nicht Gegenstand von Ansprüchen des Vermieters aus einer vertraglichen Schönheitsreparaturklausel sein können.  Solche Verschlechterungen unterfallen der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach der der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat und sie stellen, was den Mieter betrifft, einen vertragsmäßigen Gebrauch der Mieträume dar, den der Vermieter dem Mieter bereits nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB gewähren muss. Die Verschlechterungen können aber auch einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume darstellen, der als Beschädigung der Mieträume eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB darstellt. Ist dies nicht der Fall, gilt § 538 BGB.

Es existiert eine allgemeine Definition des Begriffs Schönheitsreparaturen, die besagt, dass „Schönheitsreparaturen“ Instandsetzungsarbeiten sind, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind, soweit die Veränderung durch einen normalen vertragsmäßigen Gebrauch eingetreten ist. Diese Definition ist dahin zu ergänzen, dass die besagten Instandsetzungsarbeiten unter dem Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen müssen.

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ wird ausgefüllt durch eine Begriffsbestimmung, die bereits in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV enthalten ist. Sie lautet folgendermaßen:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Hier ist zu ergänzen, dass anstelle des Streichens der Fußböden mittlerweile das Reinigen der Teppichböden getreten ist (Schmidt-Futterer / Langenberg, § 538 BGB, Rn. 71).

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich also im Wesentlichen um Malerarbeiten, die der Instandhaltung dienen. Instandsetzungsarbeiten, also Reparaturen fallen nicht unter den Begriff „Schönheitsreparatur“. Sie sind Aufgabe des Vermieters. Etwas anderes gilt für die Beseitigung kleiner Schäden, zum Beispiel Putzlöcher durch angebrachte Dübel oder kleine Holzschäden, die vor Durchführung der Maler- bzw. Lackierarbeiten üblicherweise beseitigt werden.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia (BGH Urt. v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08) oder die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung (BGH Urt. v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09).  Dasselbe gilt für das Abschleifen eines Parketts sowie das Auswechseln von Teppichböden (vgl. LG Berlin, GE 1999, 983). Eine entsprechende vertragliche Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.  Ebenfalls kann der Mieter nicht im Rahmen einer Schönheitsreparaturklausel verpflichtet werden, beim Auszug generell alle von ihm angebrachten Tapeten zu beseitigen (BGH Urt. v. 05.04.2006 VIII ZR 109/05, NZM 2006, 622). Zweifelsfragen sind z.B. zu lackierende Einbauschränke oder das Lackieren der Zwischenräume von alten Kastenfenstern.

Vertragsgemäßer Gebrauch

Verschlechterungen der Mieträume, die unter dem Begriff „vertragsgemäßer Gebrauch“ fallen, lösen keine Ansprüche des Vermieters aus, sie stellen weder Verschlechterungen dar, die unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen, noch stellen sie eine Beschädigung der Mieträume als Pflichtverletzung (§ 280 BGB) dar. Unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume fällt:

  • Die normale Abnutzung eines Teppichbodens (vgl. OLG Hamm, WuM 1992, 248). Sowohl Laufstraßen, die durch die vertragsmäßige Nutzung entstehen, als auch Druckstellen von Möbelstücken sind in der Regel unausweichlich (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1129).
  • Die normale Abnutzung eines Parketts oder eines Kunststoffbodens, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch entsteht. Dies gilt insbesondere auch für geringfügige Kratzer im Parkett (LG Berlin, GE 1996, 925), auch Eindrücke durch Pfennigabsätze (LG Berlin GE 1996, 925) und geringfügige Eindrücke und Flecken eines Kunststoffbodens. Nicht als vertragsgemäßer Gebrauch sind Nutzungserscheinungen anzusehen, die das Abschleifen und Versiegeln eines Parketts erfordern. Derartiges kann auch nicht als Schönheitsreparatur vereinbart werden (LG Köln, WuM 1994, 200).
  • Das Anbringen von Dübellöchern in Fliesenwänden oder Boden von Bad, WC oder Küche, soweit es zur Befestigung üblicher Einrichtungen in diesen Räumlichkeiten dient. Unter üblichen Einrichtungen versteht man zum Beispiel Handtuch- oder Badetuchhalter sowie Seifenschalen und Spiegel. Die Anzahl der von einem Mieter angebrachten Dübellöcher in Fliesen muss sich in üblichem und erforderlichem Umfang bewegen, wobei der Vermieter darauf zu achten haben wird, dass er einem Mieter nicht die diesbezüglichen Handlungen früherer Mieter derselben Räume zurechnet.
  • Leichte Beschädigungen von Sanitärinstallationen, wie Waschbecken und   Badewannen, also geringfügige oberflächliche Absplitterungen. Was darüber hinausgeht, muss in der Regel bereits als zum Schadensersatz verpflichtende Beschädigung angesehen werden. Gegebenenfalls können auch verfärbte Badewannen- oder Waschbeckenfugen zum vertragsmäßigen Gebrauch gezählt werden (so jedenfalls AG Köln, WuM 1995, 312), dasselbe mag für Duschköpfe und Duschschläuche gelten, wobei hier natürlich die Wasserkonsistenz in der jeweiligen Gemeinde von Belang ist.
  • Nach Auffassung des LG Berlin (GE 2005, 867) ist auch das Anbringen von Mustertapeten vertragsgemäß. Nachdem das LG Berlin (NZM 2007, 801) auch die Auffassung vertritt, dass bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen statt weiß oder nahezu weiß gestrichenen Tapeten auch „farblich unaufdringliche“ Tapeten mit floralem Muster zulässig sind, muss man annehmen, dass hier die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten ist, also ohne Schönheitsreparaturverpflichtung auch kein Schadensersatz wegen Beschädigung verlangt werden kann, anders bei einer „kunterbunt“ renovierten Wohnung (KG NZM 2005, 663) oder einem roten „Volltonanstrich“ im Schlafzimmer (LG Frankfurt/Main NZM 2007, 922).
  • Ob Nikotinablagerungen an Tapeten, Teppichböden oder anderen Einrichtungsgegenständen sowie starke durch Nikotingebrauch verursachte Ausdünstungen eine übervertragliche Abnutzung darstellen, war immer umstritten. Das LG Köln (NZM 1999, Heft 8 V) ging davon aus, dass hier eine übervertragliche Nutzung in der Regel nicht vorliegt (ebenso LG Berlin GE 2004, 1096 für verschmutzte Gurtbänder), anders AG Tuttlingen (NZM 1999, 1141) und AG Magdeburg (ZMR 2000, 541), wonach eine Beschädigung dann vorliegt, wenn ein Teppichboden bereits nach zweijähriger Nutzung wegen Nikotinflecken ausgetauscht werden muss. Der BGH Urt.v.28.06.2006 VIII ZR 124/05 WuM 2006, 513 meint, dass das „normale“, nicht exzessive Rauchen vertragsgemäß ist. „Exzessives“ Rauchen soll hiernach vorliegen, wenn bereits nach kurzer Mietzeit ein erheblicher Renovierungsbedarf zu erwarten ist. Dies könnte zunächst bedeuten, dass Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung dann gegeben sind, wenn spezielle Maßnahmen erforderlich sind, z. B. ein Neuanstrich mit vorherigem Isolieranstrich („Nikotinsperre“), LG Baden-Baden WuM 2001, 603. Der BGH (Urt. v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07, NZM 2008, 318)  nimmt an, dass - allgemein - ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung dann gegeben ist, wenn sich die Verschlechterungen nicht (mehr) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Dies bedeutet weiter, dass dann, wenn Schönheitsreparaturen gar nicht betroffen sind (z.B. nicht mehr zu reinigende Gurtbänder von Fensterrollläden) immer Beschädigungen anzunehmen wären, falls nicht nur eine geringfügige Beeinträchtigung vorliegt. Üblicherweise wird man annehmen können, dass Nikotinbeeinträchtigungen, die unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen, im Rahmen der Schönheitsreparaturen beseitigt werden, wobei sich aufgrund der starken Abnutzung die üblichen Fristen von Fristenplänen entsprechend verkürzen können. Sind Teile der Mieträume durch Nikotinverfärbung verfärbt, muss der Mieter diese Teile gegebenenfalls mit einem speziellen Mittel reinigen und, falls die Verfärbungen durch Reinigung nicht zu beseitigen sind, die Kosten für den Ersatz der Teile tragen (LG Koblenz ZMR 2006, 288). Fraglich ist, ob ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot in den Mieträumen wirksam ist. Nachdem der BGH in seinem Urteil vom 28.06.2006 (oben) das „Rauchen einschränkende Vereinbarungen“ für möglich hält,  könnte auch ein solches Verbot wirksam sein. Folge könnte, nach vorausgegangener Abmahnung, jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sein (AG Rastatt DWW 2005, 331).

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