Der deutsche Mietprozess in erster Instanz

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Anrufung des Zivilgerichts

von Axel Wetekamp

Der Mietprozess ist keine besondere Form des Zivilprozesses, für ihn  gelten die allgemeinen, in der Zivilprozessordnung festgelegten Regeln, die für alle Zivilstreitverfahren gelten. Trotzdem gibt es einige Besonderheiten, angefangen mit der ausschließlichen örtlichen Zuständigkeit nach § 29a ZPO bis zur speziellen sachlichen  Zuständigkeit der Amtsgerichte nach § 23 GVG. Bei gerichtlichen Räumungsurteilen besteht die Möglichkeit, nach 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Räumungsurteile sind auch ohne Sicherheitsleistung  vorläufig vollstreckbar nach § 708 Nr. 7 ZPO.Häufiger Gegenstand von Mietstreitigkeiten sind Vertragsverletzungen durch den Mieter, seien es  Zahlungsrückstände bei Miete oder Nebenkosten, sei es die  Nichtbeachtung vertraglicher Pflichten. Soweit diese Vertragsverletzungen zu einer Kündigung des Mietverhältnisses geführt haben, kommt die Räumungsklage in Betracht. Daneben gibt es zahlreiche weitere Klagemöglichkeiten, so Vermieterklagen auf Duldung oder Unterlassung, z.B. Duldung der Besichtigung der Mieträume, Unterlassung der Tierhaltung. Außerdem kommen Schadensersatzklagen wegen Beschädigung oder nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Betracht.

Der Mieter kann auf Instandsetzung der Mieträume, also Beseitigung von Mängeln klagen. Er kann weiter auf Rückzahlung einer Mietkaution, auf Auskunft über die Anlage einer Mietkaution durch den Vermieter oder auf Feststellung  der Berechtigung einer Mietminderung klagen. Grundsätzlich kann jeder Bürger sich der Gerichte zur Durchsetzung berechtigter Ansprüche bedienen. Nachdem in einem  Rechtsstreit grundsätzlich niemand berechtigt ist, sein Recht selbst in die Hand zu nehmen, steht hierfür das rechtsstaatliche Verfahren nach bestimmten prozessualen Regeln zur Verfügung.

Zuständigkeit der Zivilgerichte

Hinsichtlich der örtlichen Zuständigkeit bestimmt § 29a ZPO, dass für Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume ausschließlich das Gericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Hierbei sind sowohl Wohn- als auch Geschäftsräume gemeint. Bei einer ausschließlichen Zuständigkeit sind Vereinbarungen über die Zuständigkeit anderer Gerichte nach § 40 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Grund dieser Regelung ist, dass durch sie zum einen der sozial schwächere Mieter geschützt werden soll, er also nicht zu einem weit entfernten Gerichtsort, etwa am Firmensitz des Vermieters reisen muss. Zum anderen kann man davon ausgehen, dass das Gericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, die örtlichen Verhältnisse am besten kennt. In der Praxis ergibt sich immer wieder, dass die Regelung durchaus zum Nachteil des Mieters sein kann.

Beispiel: Ein Mieter mietet eine Wohnung in München an. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht er nach Hamburg. Verklagt ihn nunmehr der Vermieter auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, ist nicht das Amtsgericht Hamburg, sondern das Amtsgericht München örtlich zuständig. Dies bedeutet, dass der Mieter zum Prozess von Hamburg nach München reisen muss, bzw. einen Münchner Anwalt mit seiner Vertretung beauftragen muss.

Die sachliche Gerichtszuständigkeit bestimmt sich nach § 23 GVG. Hier besteht eine Konzentration der Wohnraummietstreitigkeiten bei den Amtsgerichten. Diese sind ohne Rücksicht auf die Höhe des Streitwerts erstinstanzlich zuständig. Bei Nichtwohnraumstreitigkeiten, also insbesondere Streitigkeiten über Geschäftsräume, ist das Amtsgericht, wie bei anderen Zivilstreitigkeiten, nur bis zur Höhe eines Streitwerts von EUR 5000  zuständig.

Beispiel: Ein Vermieter klagt auf Räumung von Wohnraum, nachdem der Mieter über mehrere Monate hinweg keine Miete bezahlt hat. Die vereinbarte Nettomonatsmiete beträgt EUR 600. Der Streitwert bestimmt sich nach § 41 Abs. 1 GKG nach der Nettomiete, gerechnet auf ein Jahr, also EUR 7200. Trotzdem ist nicht das Landgericht, sondern das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnräume befinden, zur Entscheidung zuständig. Würde es sich nicht um Wohnräume, sondern um ein Ladengeschäft handeln, wäre bei dem Streitwert von EUR 7200 nach § 23 Nr. 1 GVG die Zuständigkeit des Landgerichts gegeben.

Es kann vorkommen, dass Räume sowohl zum Wohnen als auch zur Gewerbeausübung vertraglich genutzt werden ohne dass eine eindeutige vertragliche Regelung getroffen worden ist. Hier kommt es auf die überwiegende Nutzungsart an. Danach bestimmt sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts.

Beispiel: Bei einem Einzelhandelsgeschäft gibt es Nebenräume, die vertragsgemäß zum Wohnen bestimmt sind. Der Rechtsstreit betrifft einen Streitwert über EUR 5000. Das Übergewicht und damit die Gerichtszuständigkeit bestimmen sich nach den Flächenverhältnissen bzw. der Ausstattung der Räume.

Bei jedem Amtsgericht gibt es eine zivilrechtliche Zuständigkeit. Bei großen Gerichten kann ggf. eine mietrechtliche Sonderzuständigkeit einzelner Richter bestehen. Diese muss allerdings bei der Anrufung des Gerichts durch den Kläger nicht beachtet werden, da es sich um eine interne Regelung der Geschäftsverteilung handelt. Die interne Verteilung wird durch das Gericht in eigener Zuständigkeit vorgenommen. Wird eine Klage bei Gericht eingereicht, prüft dieses von Amts wegen, also ohne besonderen Antrag, seine örtliche und sachliche Zuständigkeit.

Die Klageerhebung

Einreichung einer Klageschrift

Im Gegensatz zu den Landgerichten, bei denen nach § 78 Abs. 1 ZPO Anwaltszwang herrscht, können sich die Parteien von dem Amtsgericht selbst vertreten oder durch eine andere natürliche Person vertreten lassen. Wer klagt, wird beim Zivilgericht als Kläger bezeichnet, die verklagte Partei heißt Beklagter. Will ein Kläger ein Verfahren in Gang setzen, kann er dies auf verschiedene Weise bewirken. Er kann eine Klageschrift beim zuständigen Gericht einreichen, er kann auch - bei Zahlungsansprüchen - ein Mahnverfahren durchführen. Hinsichtlich des Mahnverfahrens wird dieses teilweise durch sog. zentrale Mahngerichte durchgeführt, bei denen maschinelle Mahnverfahren für mehrere Gerichtsbezirke durchgeführt werden.

Beantragt der Kläger beim zuständigen Mahngericht den Erlass eines Mahnbescheids mit Hilfe eines im Handel erhältlichen Formulars, so wird die Berechtigung des Anspruchs bei Gericht nicht geprüft. Der Gegner, also der Beklagte, ist dadurch geschützt, dass er nach Zustellung des erlassenen Mahnbescheids Widerspruch einlegen kann, wodurch das normale streitige Gerichtsverfahren in Gang gesetzt wird. Legt der Beklagte keinen Widerspruch ein, so kann der Kläger den Erlass eines Vollstreckungsbescheids beantragen. Der erlassene Vollstreckungsbescheid stellt einen vollstreckbaren Titel dar. Gegen diesen kann Einspruch eingelegt werden, wodurch wiederum die Überleitung in das streitige Gerichtsverfahren vor dem erkennenden Gericht in die Wege geleitet wird.

Aus dem Vollstreckungsbescheid kann unabhängig davon die Vollstreckung durch den Kläger betrieben werden, soweit nicht der Beklagte die Einstellung der Zwangsvollstreckung bewirkt. Reicht der Kläger eine Klageschrift ein, was er bei Ansprüchen, die nicht auf Zahlung gehen, tun muss, muss diese bestimmten Mindestanforderungen genügen.

Beispiel: Nach § 253 ZPO ist erforderlich die Bezeichnung der Parteien und des Gerichts sowie die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grunds des Anspruchs sowie ein bestimmter Antrag.

Die Klageschrift muss schriftlich bei Gericht eingereicht werden,  das heißt, sie muss die Originalunterschrift des Klägers tragen, der sich jedoch vertreten lassen kann. Soll durch die Klageschrift eine Frist gewahrt werden, ist dies auch durch rechtzeitigen Eingang der Klageschrift bei Gericht per Fax möglich.

Beispiel: Nach § 558 b Abs. 2 BGB muss eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bei Wohnraummietverhältnissen innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Frist zur Zustimmung erhoben werden.  Es genügt der Eingang der Klageschrift bei Gericht innerhalb der Frist, auch durch Telefax .

Prozesskostenhilfe

Nach § 12 GKG soll im Zivilprozess eine Klage erst nach Zahlung der sich nach diesem Gesetz aufgrund des Streitwerts errechneten Gerichtsgebühren zugestellt werden. Nach § 14 GKG gilt dies u.a. dann nicht, wenn dem Kläger Prozesskostenhilfe bewilligt worden ist. Will der Kläger einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen, kann er in Verbindung mit diesem Antrag einen Klageentwurf einreichen mit dem Zusatz, dass die Klage erst nach Bewilligung von Prozesskostenhilfe erhoben sein soll. Eine Partei, die nicht  über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, einen Prozess zu führen oder sich gegen eine Klage zu verteidigen, kann Prozesskostenhilfe beantragen. Dies gilt sowohl für den Kläger, als auch für den Beklagten, § 114 ZPO.

Der Antrag auf Prozesskostenhilfe muss bei dem Streitgericht, das für die Führung des Prozesses sachlich und örtlich zuständig ist, eingereicht werden. Er kann auch zu Protokoll der Geschäftsstelle des Gerichts oder einer Rechtsantragsstelle, soweit eine solche bei dem Gericht eingerichtet ist, geschehen. Der Antrag besteht aus einer Darstellung des Streitverhältnisses, damit das Gericht die hinreichende Erfolgsaussicht der Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung erkennt und einer Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Partei. Hierbei muss der vorgeschriebene Antrag nach § 117 Abs. 4 ZPO verwendet, der bundeseinheitlich eingeführt worden ist. Derartige Anträge sind im Fachhandel erhältlich.

Beispiel: Der Kläger klagt als ehemaliger Mieter auf Rückzahlung einer Mietkaution. Er beantragt Prozesskostenhilfe. In einer Erklärung über seine persönlichen und  wirtschaftlichen Verhältnisse muss er seine Familienverhältnisse, Beruf, Einkommen, Vermögen und bestehende Verpflichtungen angeben. Alle Angaben müssen belegt werden. Soweit der Kläger Sozialhilfe bezieht, muss ein aktueller Sozialhilfebescheid vorgelegt werden. Die Angaben werden der anderen Partei grundsätzlich nicht zugänglich gemacht, es sei denn, die Antrag stellende Partei ist ausdrücklich damit einverstanden.

Das Gericht entscheidet über die Bewilligung der Prozesskostenhilfe zum einen unter dem Gesichtspunkt der Erfolgsaussicht, zum anderen unter dem Gesichtspunkt der Bedürftigkeit. Sind die Einkommensverhältnisse einer Partei ausreichend, um die Prozesskosten in Raten aufzubringen, setzt das Gericht bei der Bewilligung von Prozesskostenhilfe Monatsraten fest.

Beispiel: Bei der Festsetzung von Monatsraten nimmt das Gericht eine Berechnung vor, bei der das Erwerbseinkommen, Abzüge für Steuern, Sozialversicherungsbeiträge und Werbungskosten sowie Absetzungsbeträge für Erwerbstätige, Kosten der Unterkunft und besondere Belastungen eine Rolle spielen. Auch bei Unterhaltsberechtigten sind Freibeträge vorgesehen. Für die Berechnung der Höhe etwaiger Raten verbleibt das einzusetzende Einkommen gemäß § 115 Abs. 1 Satz 4 ZPO.

Weiter kann die Antrag stellende Partei auch bei einem Verfahren vor dem Amtsgericht, bei dem eine Vertretung durch Anwälte grundsätzlich nicht erforderlich ist,  die Beiordnung eines Rechtsanwalts beantragen, den sie entweder selbst benennt oder dessen Person sie in das Ermessen des Gerichts stellt. Der Antrag ist erfolgreich, wenn die Vertretung durch einen Rechtsanwalt erforderlich erscheint oder wenn der Gegner durch einen Rechtsanwalt vertreten ist.

Wirkung der Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist, dass die Antrag stellende Partei zunächst keinen Gerichtskostenvorschuss für die Zustellung der Klage einbezahlen und im weiteren Verfahren Gerichts – und Rechtsanwaltskosten entweder gar nicht  oder nur in Raten nach der Entscheidung des Gerichts bezahlen muss. Wichtig ist allerdings, dass die Partei, die im Prozess unterliegt, auch dann, wenn ihr Prozesskostenhilfe bewilligt worden ist, die dem Gegner entstandenen Kosten bezahlen muss. Stellt sich nachträglich heraus, dass unrichtige Angaben über das Streitverhältnis oder über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse gemacht worden sind, kann das Gericht die Bewilligung der Prozesskostenhilfe nach § 124 ZPO aufheben.

Die Widerklage

Die Widerklage ist eine Klage, die vom Beklagten im selben Verfahren gegen den Kläger erhoben wird. Deshalb setzt die Widerklage eine erhobene Klage voraus.
Die Widerklage ist eine selbstständige Klage. Das Gericht kann über Klage und Widerklage getrennt verhandeln bzw. das Verfahren nach Klage und Widerklage trennen, § 145 Abs. 2 ZPO.

Beispiel: Ein Mieter erhebt Klage mit dem Ziel der Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution. Der Vermieter rechnet gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch mit Gegenansprüchen bis zur Höhe der Kaution auf und erhebt darüber hinaus Widerklage auf Schadensersatz wegen nichtdurchgeführter Schönheitsreparaturen und wegen Beschädigung der Mieträume.

Zulässig ist die Widerklage bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung. Nicht findet die Widerklage statt im Urkunden-, Wechsel- und Scheckprozess. Zweck der Widerklage ist, dass Klagen, die im Zusammenhang stehen, auch zusammen verhandelt und entschieden werden sollen. Damit sollen auch widersprechende Entscheidungen vermieden werden.

Der Urkundenprozess

Nach § 592 ZPO versteht man unter einem Urkundenprozess einen Prozess, in dem ein Anspruch auf Geldzahlung in der Weise geltend gemacht, dass die zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden. Der Vorteil für den Vermieter ist, das Einwendungen gegen den im Urkundsverfahren  geltend gemachten Anspruch ebenfalls nur durch Urkunden gelten gemacht werden können, § 598 ZPO, und eine Widerklage nicht statthaft ist. So erlangt der Vermieter auf einfache Weise einen vollstreckbaren Titel in Form des Vorbehaltsurteils nach § 599 ZPO. Nach einer Entscheidung des BGH ist der Urkundsprozess auch für den Bereich des Wohnraummietrechts zulässig.

Beispiel: Der Mieter einer Wohnung schuldet seinem Vermieter einige Monatsmieten. Diese Monatsmieten klagt der Vermieter im Urkundenverfahren ein. Zum Beweis legt er den Mietvertrag vor, aus dem sich seine Vermieterstellung und die monatlich geschuldete Miete ergeben. Ist über die im Vertrag vereinbarte Miete hinaus mittlerweile eine Anpassung, z.B. in Form einer Mieterhöhung,  erfolgt, muss der Vermieter auch diese Mieterhöhung durch Urkunden belegen, also ggf. das Mieterhöhungsverlangen und das Zustimmungsschreiben des Mieters vorlegen. Ergibt sich die Mietereigenschaft des Mieters nicht aus dem Vertrag, muss auch in soweit der Beweis durch Urkunden geführt werden. Falls z.B. der  gegenwärtige Mieter Erbe des früheren verstorbenen Mieters ist, der noch im Vertrag steht, ist, muss gegebenenfalls der Erbschein vorgelegt werden. Die Urkunden müssen im Original vorgelegt werden.

Das im Urkundenprozess ergehende Urteil ist zwar ein vorläufig vollstreckbarer Titel, es handelt sich aber lediglich um ein Vorbehaltsurteil. Dies bedeutet, dass in dem Urteil dem Mieter die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten wird. Nachdem das Vorbehaltsurteil verkündet worden ist, wird das Verfahren deshalb von Amts wegen fortgesetzt und der Mieter kann sich mit allen Einwendungen und Beweismitteln des ordentlichen Verfahrens verteidigen. Die Beschränkung von Urkunden als Beweismittel gilt nicht mehr.

Klagen im Mietprozess

Im Wohnraummietprozess kommen eine Reihe unterschiedlicher Klagen sowohl von Vermieter- als auch von Mieterseite in Betracht. Zu denken ist insbesondere von Seiten des Vermieters an die Räumungsklage nach vorausgegangener fristloser oder ordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses.

An zweiter Stelle ist an Vermieterklagen in Zusammenhang mit den Mieterhöhungsvorschriften zu denken. Hier handelt es sich in erster Linie um eine Klage auf Zustimmung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 b BGB, weiter um die Zahlungsklage aufgrund einer  Mieterhöhung nach Modernisierung nach §§ 559, 559 b BGB. Eine Zahlungsklage ist auch die Klage des Vermieters auf Zahlung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen oder einer erhöhten Betriebskostenpauschale nach § 560 BGB. Soweit im Mietvertrag Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist, muss gegebenenfalls der Vermieter auf Zahlung der sich aus der Staffelmieterhöhung oder der Indexmieterhöhung ergebenden höheren Miete nach § 557 a und §557 b BGB klagen.

Nicht nur Räumungsklagen, Zahlungsklagen oder Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung sind seitens des Vermieters möglich, sondern auch Duldungsklagen, Klagen auf Vornahme einer Handlung und Zahlungsklagen, die nicht die Mietzahlung  betreffen. Besonders zu erwähnen ist die Klage des Vermieters auf Besichtigung der Mietwohnung oder auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen. Weiter kommt die Klage auf Durchführung von Arbeiten, zu denen der Mieter sich verpflichtet hat, in Betracht, insbesondere Schönheitsreparaturen. Weiter die Unterlassungsklage auf Unterlassung der Tierhaltung bzw.  als Vornahmeklage auf Entfernung eines Tieres, die Unterlassungsklage hinsichtlich unerlaubter Untervermietung und die Klage auf Entfernung von Einrichtungen, z.B. einer Parabolantenne.

Mieterklagen sind z.B. die Klage auf Unterlassung einer Besitzstörung, z.B. durch eingeschränkten Zugang zur Mietwohnung oder nicht ausreichende Heizmöglichkeit, die Feststellungsklage auf Berechtigung zur Mietminderung sowie als Vornahmeklage die Klage auf Beseitigung von Mängeln der Mieträume. Wichtig ist die Klage auf Auskunft über die Anlage einer Mietkaution und im weiteren die Klage auf Rückzahlung einer Kaution oder, je nach Kautionsanlage, die Klage auf Herausgabe eines dem Vermieter verpfändeten Kautionssparbuchs und Abgabe der Erklärung des Vermieters, dass auf das Pfandrecht an dem Sparbuch verzichtet werde. Weiter die Klage auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgern, falls die Kaution als Bürgschaft geleistet wurde. Hat der Mieter Aufwendungen auf die Mieträume getätigt, kann er im Wege der Klage vom Vermieter Ersatz dieser Aufwendungen nach § 539 BGB oder im Falle von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 4 BGB verlangen.

Ablauf des Mietprozesses

Schriftliches Vorverfahren oder früher erster Termin

Das Verfahren vor dem Zivilgericht kann bei Zahlungsansprüchen durch das vorgeschaltete Mahnverfahren oder durch Einreichung einer Klageschrift eingeleitet werden. Wird die Klage nach Berechnung des Gerichtskostenvorschusses zugleich mit Einzahlung dieses Vorschusses eingereicht, ist schnell mit Zustellung der Klage an den Beklagten zu rechnen. Anders, wenn die Klage zunächst ohne Bezahlung des Vorschusses eingereicht wird. In letzterem Fall fordert das Gericht den Kläger auf, den erforderlichen Vorschuss einzubezahlen. Dies kann jedoch zur Verzögerung des Verfahrens führen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Akte dem zuständigen Richter vorgelegt werden muss, um den vorläufigen Streitwert und damit den einzuzahlenden Gerichtskostenvorschuss zu bestimmen.

Geht eine Klage beim Amtsgericht ein, bestimmt der zuständige Richter nach § 275 Abs. 1 ZPO entweder eine Frist zur schriftlichen Klageerwiderung und zugleich einen Verhandlungstermin, der „früher erster Termin“ genannt wird, oder er bestimmt zunächst keinen Termin und ordnet ein schriftliches Vorverfahren nach § 276 ZPO an. Nicht anwaltlich vertretene Parteien erhalten die Klage förmlich durch Postzustellurkunde zugestellt, wobei es genügt, dass das Schriftstück, wenn eine Übergabe an eine bestimmte Person nicht möglich war, in den Briefkasten eingelegt wird. Ist die Zustellung gegenüber einem Rechtsanwalt vorzunehmen, kann die Klage diesem mit einem beiliegenden Empfangsbekenntnis zugeschickt werden, das dieser nach Ausfüllung unverzüglich an das Gericht zurückzuleiten hat. Ab Zeitpunkt der Zustellung läuft in dem Verfahren, in dem sofort ein früher erster Termin bestimmt wird, die Klageerwiderungsfrist, wobei die Mindestfrist nach § 277 Abs. 3 ZPO zwei Wochen beträgt. Wird die Frist nicht eingehalten, kann das Gericht nach § 296 ZPO ggf. verspätetes Vorbringen zurückweisen.

Im schriftlichen Vorverfahren nach § 276 ZPO, in dem zunächst kein Termin bestimmt wird, wird der Beklagte zunächst aufgefordert, sich zu äußern, ob er sich gegen die Klage verteidigen will. Diese sog. Verteidigungsanzeige muss innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Klageschrift gegenüber dem Gericht abgegeben werden. Wird die Verteidigungsabsicht nicht angezeigt, kann bereits im schriftlichen Verfahren nach § 331 Abs. 3 ZPO gegen den Beklagten Versäumnisurteil nach Antrag des Klägers aus der Klageschrift ergehen.

Zusammen mit der Notfrist setzt das Gericht dem Beklagten eine Frist von mindestens zwei weiteren Wochen zur schriftlichen Klageerwiderung. Dies bedeutet, dass nach Anzeige der Verteidigungsbereitschaft innerhalb der ersten Zwei-Wochen-Frist dem Beklagten noch mindestens zwei weitere Wochen zur Klageerwiderung zur Verfügung stehen. Gegebenenfalls kann das Gericht nach Eingang der Klageerwiderung dem Kläger eine weitere Frist zur Stellungnahme auf die Klageerwiderung setzen. Erscheint der Rechtsstreit nach dem Wechsel von Schriftsätzen hinreichend für die Durchführung eines Verhandlungstermins geklärt, bestimmt das Gericht einen Haupttermin zur streitigen Verhandlung.

Die mündliche Verhandlung

Nach 278 Abs.2 ZPO geht der mündlichen Verhandlung grundsätzlich eine Güteverhandlung voraus, deren Zweck der Versuch einer vergleichsweisen Einigung der Parteien ist.  Dies ist dann nicht erforderlich, wenn entweder bereits ein Einigungsversuch vor einer außergerichtlichen Gütestelle stattgefunden hat oder die Güteverhandlung erkennbar aussichtslos erscheint. Für die Güteverhandlung soll das persönliche Erscheinen beider Parteien angeordnet werden. Im Regelfall geht die Güteverhandlung unmittelbar der mündlichen Verhandlung als frühem ersten Termin oder Haupttermin voraus.

In der mündlichen Verhandlung können die Parteien zur Sache mündlich vortragen. Nachdem die meisten Parteien sich aber bereits selbst oder durch ihren anwaltlichen Vertreter schriftsätzlich geäußert haben, beziehen sie sich in der Regel auf die bereits zu Gericht eingereichten Schriftsätze. Bei mündlichem Vorbringen muss berücksichtigt werden, dass dieses möglicherweise wegen Ablauf der gesetzten Fristen als verspätet nach § 296 ZPO behandelt werden muss. Verspätetes Vorbringen weist das Gericht zurück, wenn es nach seiner Überzeugung die Erledigung des Rechtstreits verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung nicht genügend entschuldigt hat.

Die mündliche Verhandlung beginnt mit der Einführung in den Sach- und Streitstand durch das Gericht. Soweit das Gericht Hinweise nach § 139 ZPO erteilt, erhalten die Parteien Gelegenheit, hierzu Stellung zu nehmen. Falls eine Partei dies beantragt, muss ihr die Möglichkeit gegeben werden, in Form eines Schriftsatzes innerhalb einer Schriftsatzfrist zu Hinweisen Stellung zu nehmen. Sie darf nicht darauf verwiesen werden, sich sofort im Anschluss an die Erteilung eines Hinweises zu diesem zu äußern.

Findet nicht bereits im Rahmen der Güteverhandlung eine Einigung der Parteien statt, setzt sich die mündliche Verhandlung mit Stellung der Anträge fort. Stellt eine Partei, obwohl erschienen, keinen Antrag, kann gegen sie Versäumnisurteil ergehen. Sieht die beklagte Partei den klägerischen Anspruch als gerechtfertigt an, kann sie ihn anerkennen, worauf Anerkennungsurteil ergeht. Wollen die Parteien das Verfahren zunächst nicht weiter betreiben, können sie übereinstimmend das Ruhen des Verfahrens beantragen.

Die Beweisaufnahme

Viele mietrechtliche Verfahren werden abgeschlossen, ohne dass eine Beweisaufnahme durchgeführt wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn es für das Gericht auf die Aussage von Zeugen oder andere Beweismittel nicht ankommt, insbesondere wenn z.B. lediglich Rechtsfragen zu entscheiden sind.

Beispiel: Der Vermieter verklagt den Mieter auf Mietrückstände. Der Mieter wendet ein, dass er in Höhe der Mietrückstände die Miete berechtigterweise gemindert hat. In dieser Zeit habe sich nämlich eine Großbaustelle in der Nachbarschaft seiner Wohnung befunden mit erheblichen Lärm- und Schmutzbelästigungen. Für die Beeinträchtigungen in der in Frage stehenden Zeit bietet der Mieter mehrere Zeugen an. Es steht nun allerdings fest, dass die bezeichneten Bauarbeiten ohne wesentliche Veränderung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter angefangen hat, die Miete zu mindern, bereits ein Jahr lang angedauert hatten. In dieser Zeit hat der Mieter die Miete ohne Einschränkung und ohne einen Vorbehalt bei der Zahlung anzubringen, in voller Höhe weiterbezahlt.

Falls das Gericht die Auffassung vertritt, dass aufgrund der Zahlung der Miete über einen Zeitraum von einem Jahr ohne die Miete zu mindern, das Minderungsrecht verwirkt ist, kommt es auf die Aussage der Zeugen für das Bestehen der Mängel nicht an. Diese müssen daher nicht vernommen werden. Eine Beweisaufnahme findet in diesem Fall nicht statt.
Findet eine Beweisaufnahme statt, ergeht ein förmlicher Beweisbeschluss nach § 359 ZPO. Dieser bezeichnet die streitigen Tatsachen, über die Beweis zu erheben ist, die Bezeichnung der Beweismittel und die Bezeichnung der Partei, die sich auf das Beweismittel berufen hat. Gegenstand der förmlichen Beweisaufnahme kann die Einnahme eines gerichtlichen Augenscheins sein, die Begutachtung durch einen Sachverständigen, die Vernehmung von Zeugen oder die Vernehmung der Parteien selber.

In der Regel macht das Gericht die Ladung von Zeugen von der Zahlung eines Kostenvorschusses für die voraussichtlichen Kosten, die durch die Zeugenladung entstehen (Reisekosten, Verdienstausfall des Zeugen) abhängig, es sei denn, der Partei, die den Zeugen benannt hat, ist Prozesskostenhilfe bewilligt worden. Dasselbe gilt, soweit Beweis erhoben wird durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Den Kostenvorschuss für das Gutachten muss die Partei leisten, die den Beweisantrag gestellt hat. Wer letztlich die Kosten trägt, hängt vom Ausgang des Prozesses ab.

Beispiel: Der Kläger hat den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB verklagt. Zum Beweis dafür, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, beantragt er die Einholung eines Sachverständigengutachtens. In einem Beweisbeschluss ordnet das Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens an mit der Auflage, dass der Kläger innerhalb von zwei Wochen einen Vorschuss von EUR 1500 für die Kosten des Gutachtens zu bezahlen habe. Bezahlt der Kläger den Vorschuss nicht, unterbleibt die Beauftragung des Sachverständigen. Soweit der Kläger den Beweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete nicht anderweitig führen kann, hat er den Beweis nicht erbracht und verliert den Prozess.

Die Gerichtsentscheidung

Im Urteil entscheidet das Gericht über die gestellten Anträge, indem es der Klage ganz oder teilweise stattgibt oder sie abweist.  Das Urteil wird entweder in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung durchgeführt wurde, oder in einem gesonderten Verkündungstermin verkündet. Die Wirksamkeit der Verkündung ist nicht davon abhängig, dass eine der Parteien hierbei anwesend ist, § 312 Abs. 1 ZPO.

Gerichtsurteile erhalten neben Formalitäten wie Bezeichnung der Parteien, ihrer Vertreter und dem Tag, an dem die mündliche Verhandlung geschlossen wurde, grundsätzlich einen Tatbestand und Entscheidungsgründe. Im Tatbestand werden die erhobenen Ansprüche, die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie die Anträge knapp dargestellt. Im Übrigen kann auch auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen Bezug genommen werden. Ist ein Rechtsmittel gegen ein Urteil nicht zulässig, bedarf es keines Tatbestandes.

Die Entscheidungsgründe enthalten eine Zusammenfassung der Gründe, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht. Möglich ist auch, dass das Gericht ein Teilurteil erlässt, soweit nur ein Teil des Anspruchs oder bei erhobener Widerklage nur die Klage oder die Widerklage zur Endentscheidung reif ist. In diesem Fall bleibt die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der Endentscheidung vorbehalten.

Weitere besondere Urteilsarten sind das Vorbehaltsurteil, insbesondere im Urkundenprozess, das Grundurteil gemäß § 304 ZPO, soweit ein Anspruch nach Grund und Betrag streitig ist und über den Grund vorab entschieden wird.

Beispiel: Der Vermieter verklagt den Mieter einer Wohnung auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Zwischen den Parteien ist streitig, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Dieses nimmt nämlich auf drei Vergleichswohnungen Bezug, bei denen fraglich ist, ob sie mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind. Nachdem ein wirksames Mieterhöhungsverlangen Zulässigkeitsvoraussetzung der Zustimmungsklage ist, kann das Gericht durch Grundurteil vorab über die Zulässigkeit der Klage entscheiden.

Andere Arten der Prozessbeendigung

Prozesse können außer durch Gerichtsurteil oder Vergleich auch in anderer Weise beendet werden. Hier kommt insbesondere die Klagerücknahme in Betracht. Nach Beginn der mündlichen Verhandlung ist zur Klagerücknahme die  Einwilligung des Beklagten erforderlich. Als Rechtsfolge hat grundsätzlich der Kläger nach § 269 Abs. 3 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Anlass der Klage zwischen Einreichung und Zustellung der Klage weggefallen ist.

Beispiel: Der Vermieter reicht gegen den Mieter eine Klage auf Zahlung von Mietrückständen ein. Nach Einreichung, aber vor der Zustellung der Klage begleicht der Mieter die Rückstände. Nimmt nunmehr der Vermieter die Klage zurück, entscheidet das Gericht gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO  nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt der Klagerücknahme über die Kosten des Verfahrens. Diese werden dem Beklagten aufzuerlegen sein, da er materiell zur Zahlung der Mietrückstände verpflichtet war und sich mit den Zahlungen im Verzug befunden hat.

Nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses entscheidet das Gericht auch dann über die Kosten des Verfahrens, wenn während des Prozesses sich die Hauptsache erledigt. Diese Entscheidung erfolgt durch Beschluss nach § 91a ZPO. Erklärt lediglich der Kläger die Hauptsache für erledigt, muss das Gericht, soweit der Beklagte widerspricht, durch Feststellungsurteil entscheiden, ob der Rechtstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Beispiel: Der Vermieter verklagt den Mieter auf Räumung der Wohnung nach fristloser Kündigung wegen permanenter Störung des Hausfriedens. Zum Beweis für die Hausfriedensstörung, die der Mieter bestreitet, sind verschiedene Zeugen durch den Vermieter benannt. Kurz nach Zustellung der Klage zieht der Mieter aus der Wohnung aus. Der Kläger erklärt die Hauptsache für erledigt, der Beklagte schließt sich dieser Erklärung an. Zeugen werden nicht mehr gehört. Soweit in diesem Fall der Ausgang des Verfahrens offen ist, wird das Gericht die Kosten des Verfahrens teilen, bzw. gegeneinander aufheben.

Möglich ist auch, dass sich die Parteien schriftlich vergleichen. Dies geschieht in der Form, dass entweder das Gericht den Parteien einen Vergleichsvorschlag macht, den diese annehmen oder eine Partei einen Vergleichsvorschlag macht, mit dem die andere Partei einverstanden ist. Ohne dass es einer Verhandlung bedarf, stellt das Gericht das Zustandekommen des Vergleichs nach § 278 Abs. 6 ZPO fest.

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