Das Problem mit der Wohnungsgröße

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Die Wohnung ist größer als vereinbart -
Die Wohnung ist möbliert

von

Axel Wetekamp

1. Bedeutung der Angabe der Wohnungsgröße im Vertrag

Nach der Rechtsprechung des BGH  handelt es sich bei der Angabe einer Wohnungsgröße im Mietvertrag grundsätzlich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, nicht nur um eine Objektbeschreibung (BGH Urt. v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09, NZM 2010, 196). Tatsächliche Abweichungen von dieser Vereinbarung lösen dann Rechtsfolgen aus, wenn ein bestimmtes Maß der Abweichung überschritten wird. Dieses Maß hat der BGH bei 10 % Abweichung festgelegt. Dies soll auch dann gelten, wenn die Flächenangabe im Vertrag mit einem Circa-Zusatz versehen ist, da auch dieser Zusatz nur einen Spielraum von 10 % Abweichung rechtfertigt (BGH Urt. v. 24.03.2004 VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268).
Ist die Wohnfläche nicht im Mietvertrag vereinbart, sondern in einer Zeitungsannonce eines Maklers niedergelegt und in einer vor Vertragsabschluss überreichten Wohnflächenberechnung, kann eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegen (BGH Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09, NZM 2010, 614).

2. Die Wohnung ist kleiner als vereinbart :

Der BGH hat entschieden, dass dann, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, ein Mangel gegeben ist, der zur Minderung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz durch den Mieter berechtigt (BGH Urt. v. 24.03.2004 VIII ZR 295/03 , WuM 2004, 336). Der Mieter müsse nicht nachweisen, dass er durch die Abweichung in seinem Mietgebrauch konkret beeinträchtigt sei, es spräche eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (BGH Urt. v. 28.09.2005, VIII ZR 101/04, NZM 2005, 861). 

3. Die Wohnung ist kleiner als vereinbart, aber möbliert

Folgender Fall liegt vor :

Ein Mieter mietet eine möblierte Wohnung an, bei der sich nach einigen Monaten Mietzeit herausstellt, dass die Wohnfläche mehr als 12 % kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Er macht gegen den Vermieter einen Rückforderungsanspruch hinsichtlich der gezahlten Miete in Höhe der Überzahlung von 12 % geltend. Der Vermieter  ist der Meinung, hier kämen nur 6 % Minderung und damit ein entsprechend reduzierter Rückforderungsanspruch in Betracht, da bei vollständiger Möblierung der Gebrauchswert nicht im selben Maß beeinträchtigt sei wie bei einer leer vermieteten Wohnung.

Der Vermieter hat nicht Recht.
Die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer, weil die Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können (BGH Urt. v. 02.03.2011, VIII ZR 209/10, WuM 2011, 213).
Maßgebend für die Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete. Ist die Möblierung kalkulatorisch Teil der Nettomiete, kommt es auf die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags nicht an. Falls ein solcher vereinbart ist, dürfte die Minderung sich aus der Gesamtmiete einschließlich Zuschlag errechnen.   
  
4. Die Wohnung ist größer als vereinbart 
 
Ist zwischen den Parteien eine Wohnungsgröße vereinbart, die kleiner als die tatsächliche Größe ist, gilt jedenfalls für den Fall der Mieterhöhung, dass hier die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 138/06, NZM 2007, 594).
Weiter gilt allerdings, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % , wenn also die Wohnung mehr als 10 % größer ist als im Vertrag angegeben, nach Auffassung des BGH der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinem Irrtum über die tatsächliche Größe gebunden bleiben soll (BGH a.a.O.). Geht es um eine Mieterhöhung soll der Vermieter dann berechtigt sein, einem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.
Zwar sei die Ermittlung der Wohnfläche grundsätzlich eine Angelegenheit des Vermieters, der insoweit auch das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe zu tragen habe, doch könne der Vermieter nach Aufdeckung seines Irrtums das Mietverhältnis nicht kündigen (BGH a.a.O.). Es müsse ihm daher die Möglichkeit der Vertragsanpassung gegeben werden. 
 
Dies bedeutet, dass dem Vermieter bei Vorliegen einer relevanten Abweichung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Vertraganpassung zustehen dürfte. Dieser könnte gegebenenfalls im Wege der Klage auf Zustimmung zur Vertragsanpassung geltend gemacht werden.
Relevant wäre die Anpassung für die Frage einer Mieterhöhung und für die Betriebskostenabrechung.   
 
5. Berechnung der Wohnfläche
 
Für die Berechnung der Wohnfläche sind die zur Zeit des Vertragsabschlusses geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen, d.h. bis 31.12.2003 § 44 II. BV, danach die WohnflVO, falls nicht eine Vereinbarung der Parteien über die anzuwendenden Berechnungsvorschriften gegeben ist (BGH Urt. v. 24.03.2004 VIII ZR 44/03, NZM 2004, 454) oder eine bestimmte Berechnungsmethode ortsüblich ist. Falls keine mietvertraglichen Berechnungsvorgaben vorhanden sind, kommt auch die am Ort üblicherweise verwendete Norm in Betracht (LG München I WuM 2006, 91: Anwendung der DIN 283).
Dies gilt dann nicht, wenn sich die Parteien (stillschweigend) auf eine Berechnung nach den §§ 42 bis 44 II. BV oder nach der Wohnflächenverordnung geeinigt haben (BGH Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06, NZM 2007, 595 und BGH Urt. v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08, NZM 2009, 477).

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