Das deutsche Wohnraummietrecht

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von
Axel Wetekamp

 1. Gesetzliche Grundlagen

Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen des deutschen Wohnraummietrechts sind die §§ 535 bis 580 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung.
Die Neuordnung der mietrechtlichen Vorschriften des BGB durch das Mietrechtsreformgesetz, das am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, hat den Schutz des Wohnraummieters noch mehr als bisher in den Vordergrund gestellt. Die §§ 549 bis 577 a BGB enthalten ausschließlich Vorschriften, die für Wohnraummietverhältnisse Geltung haben. Diese Bestimmungen sind zum Schutz des Wohnraummieters weitgehend zwingend. Der Grund ist, dass dem Wohnraummieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt erhalten werden soll, andererseits, soweit die Rechte Dritter nicht betroffen sind, eine möglichst ungehinderte Nutzung der Wohnung ermöglicht werden soll. Zum Dritten sollen sich breite Bevölkerungsschichten, auch soweit sie nicht finanzkräftig sind, erschwingliche Wohnungen leisten können.

 
2. Abschluss des Wohnraummietvertrages

Vertragliche Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen, sind nur in begrenztem Umfang zulässig sind. Darüber hinaus sind Wohnraummietverträge, die als Formularvertrag geschlossen werden, der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterworfen. Formularverträge sind  Allgemeine Geschäftsbedingungen.  Das sind nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrages stellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht vor, soweit diese zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind. Im Zweifel ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass eine Vereinbarung zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist, also zur Disposition des Mieters gestellt wurde und echte Verhandlungsbereitschaft des Vermieters gegeben war (LG München I, AZ: 14 S 21835/95, nicht veröffentlicht).

Für Verbraucherverträge gilt abweichend hiervon nach § 310 Abs. 3 Nr.1 BGB, dass Geschäftbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten, soweit sie nicht der Verbraucher in den Vertrag eingeführt hat. Ein Wohnungsvermieter ist als Unternehmer anzusehen, wenn er geschäftsmäßig mehrere Wohnungen vermietet. Eine Individualvereinbarung kann somit nur noch vorliegen, wenn die Vereinbarung nur für einen Fall formuliert ist. Auch in diesem Fall finden jedoch nach § 310 Abs.3 Nr. 2 BGB die wesentlichen Grundsätze der vertraglichen Inhaltskontrolle vor allem nach § 307 BGB  Anwendung.
Die Tatsache, dass ein Text handschriftlich oder maschinenschriftlich abgefasst ist und nicht in einem Vordruck enthalten ist, kann lediglich ein Indiz sein, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, der Beweis hierfür wird aber durch die Form nicht geführt. Dies ergibt sich aus § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB. Im Zweifel ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass eine Vereinbarung ausgehandelt worden ist, also zur Disposition des Mieters gestellt worden ist.

Weder das hand- oder maschinenschriftliche Abschreiben eines vorformulierten Druckformulars noch eine in Form einer gesonderten Vereinbarung erfolgte Hinweis, dass die Bestimmungen „mit dem Mieter besprochen und von ihm ausdrücklich anerkannt worden sind“, macht die Vereinbarung zu einer Individualvereinbarung (OLG Hamm NJW 1981, 1049).

Der gesamte Inhalt eines Vertrages einschließlich seiner Individualteile ist unter dem Gesichtspunkt der Benachteiligung des Gegners des Verwenders zu würdigen. Unbedenkliche Einzelklauseln können insoweit einen Summierungseffekt haben. Dies gilt insbesondere beim Zusammentreffen von Klauseln, die die laufenden Schönheitsreparaturen und die Endrenovierung betreffen (BGH, WuM 1993, 175; NZM 2003, 755). Unwirksamkeit der Gesamtregelung liegt auch vor, wenn eine der beiden Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist (BGH NZM 2003, S. 594).  Liegen widersprüchliche Vertragsbestimmungen vor, so geht die  Widersprüchlichkeit zu Lasten des Verwenders (Unklarheitsregel des § 305 c Abs. 2 BGB).
Enthält eine Vertragsklausel teils wirksame und teils unwirksame Bestandteile, gilt die gesetzliche Regelung des § 139 BGB, im Zweifel ist also die gesamte Klausel unwirksam.

Soweit Individualvereinbarungen eine erhebliche Einschränkung des dispositiven Rechtes enthalten, können sie im Übrigen auch wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB oder Unbilligkeit nach § 242 BGB unwirksam sein.
Nachdem schon in der Vergangenheit zahlreiche Gerichtsentscheidungen die Zulässigkeit von vertraglichen Klauseln unter dem Gesichtspunkt des Schutzes des Wohnraummieters eingeschränkt haben, hat sich diese Tendenz durch die aktuelle Revisionsrechtsprechung des Bundsgerichtshofs fortgesetzt.

Hinsichtlich des Abschlusses von Wohnraummietverträgen gilt, dass sie nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden müssen. Die Folge der Nichteinhaltung der Schriftform bei einem Mietvertragsabschluss für längere Zeit als ein Jahr ist, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung des Wohnraums zulässig ist, § 550 BGB. Schriftform bedeutet die eigenhändige Namensunterschrift nach § 126 Abs. 1 BGB, die durch notariell beglaubigtes Handzeichen ersetzt werden kann. Die Unterzeichnung durch die Parteien muss auf derselben Urkunde erfolgen, wobei es bei mehreren gleichlautenden Urkunden genügt, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Das bedeutet, dass der Mieter das für den Vermieter bestimmte Exemplar unterschreibt und umgekehrt.
Wird der Vertrag nicht bei Anwesenheit beider Vertragsteile von beiden Beteiligten unterzeichnet, gilt für die Annahme des Vertragsangebots unter Abwesenden § 147 Abs. 2 BGB. Das heißt, das Angebot kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Der Vertrag kommt dabei erst mit Zugang des von dem einen Vertragsteil unterschriebenen Vertrages beim anderen Vertragsteil zustande, nicht schon mit der Unterschrift (OLG Dresden, ZMR 1999, S. 104), es sei denn, es ist stillschweigend auf eine Annahmeerklärung verzichtet worden. Der Zugang kann nicht durch Übermittlung per Telefax ersetzt werden, da Telefax die Schriftform nicht ersetzen kann. Nimmt eine Vertragspartei den von der anderen Partei unterschriebenen Vertrag mit und unterschreibt ihn später, muss sie den unterschriebenen Vertrag nicht nochmals der anderen Partei zuleiten (BGH NZM 2004, S.  738).

Grundsätzlich gilt, dass die Schriftform des Mietvertrages erfordert, dass die einzelnen Teile des Vertrags fest miteinander verbunden sind, was zum Beispiel Heften mittels einer Heftmaschine oder Verbindung durch Leimen oder durch Ösen geschehen kann (OLG Brandenburg, ZMR 1997, S. 410: Trennung möglich nur durch teilweise Substanzzerstörung oder durch Gewaltanwendung). Nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 1998, S. 25) ist die feste Verbindung dann nicht erforderlich, wenn ein Vertrag fortlaufenden Text, Seitennummerierung und Paragraphenzählung oder inhaltliche Verknüpfung durch wechselseitige Bezugnahme oder ein einheitliches Erscheinungsbild aufweist.

Auch Anlagen zum Vertrag, die nicht unwesentliche Abreden enthalten, müssen mit dem Vertrag grundsätzlich fest verbunden sein (BGH, GE 1999, S. 980). Eine Ausnahme gilt dann, wenn eine Anlage, die Nachträge enthält, auf die Haupturkunde Bezug nimmt und gesondert unterschrieben ist (BGH, WM 1999, S. 286). 

Die mangelnde Schriftform des Hauptvertrages kann durch Hinzuheften von Nachtragsvereinbarungen geheilt werden, da hierdurch eine einheitliche Urkunde entsteht (LG Berlin, GE 1997, S. 963).

Verschiedene Erklärungen im Rahmen eines Mietverhältnisses können in Textform gemäß § 126 b BGB erfolgen. Dies gilt für folgende Erklärungen:

• Ankündigung einer Modernisierung nach § 554 Abs. 3 BGB
• Aufrechnungserklärung und Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nach § 556 b Abs. 2 BGB
• Änderung des Umlagemaßstabs für Betriebskosten nach § 556 a Abs. 2 BGB
• Änderungserklärung bei einer vereinbarten Indexmiete nach § 557 b Abs. 3 BGB
• Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a Abs. 1 BGB
• Erklärung der Modernisierungsumlage nach § 559 b Abs. 1 BGB
• Umlage erhöhter Betriebskosten bei einer Betriebskostenpauschale nach § 560 Abs. 1 BGB
• Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB.

§ 126 b BGB erfordert, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben wird, die Person des Erklärenden benannt wird und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird. Textform dürfte hiernach jedenfalls die nach § 8 MHG a. F. zulässige Form (automatisch gefertigte Vermietererklärung) bedeuten, weiter Telefax, Telex, Fotokopie oder E-Mail. Die Nachbildung der Namensunterschrift könnte durch Faksimile-Stempel erfolgen oder der Abschluss der Erklärung durch die Formulierung erfolgen: „Dieses Schreiben trägt keine Unterschrift“.

Zu beachten ist, dass Textform immer auch die herkömmliche Schriftform beinhaltet, dass also eine Erklärung, für die Textform vorgeschrieben ist, auch wie bisher in Schriftform abgegeben werden kann (Nies, NZM 2001, S. 1071).
3. Vereinbarungen der Parteien im Wohnraummietrecht

Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen können in Wohnraummietverträgen nur in begrenztem Umfang getroffen werden. Neben allgemeinen Vereinbarungen über den Mietgebrauch oder Hausordnungsregelungen, die für sich wiederum an den § 307 ff. BGB gemessen werden müssen, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, können Vereinbarungen über folgende Regelungsgegenstände getroffen werden:

a) Vereinbarungen über die Vertragsdauer

Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, es kann jedoch auch nach § 542 Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. Dies ist allerdings nur in Form des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB unter den dort geregelten und nach § 575 Abs. 4 BGB zwingenden Voraussetzungen zulässig.
Ausschlussvereinbarungen hinsichtlich des Rechts der Vertragsparteien auf ordentliche Kündigung des Mietvertrags sind nach  BGH  WuM 2005, S. 346 auf bis zu vier Jahren zulässig. 
Im Falle einer Individualvereinbarung soll ein Kündigungsverzicht auch für längere Zeit als vier Jahre möglich sein (BGH WuM 2006, S. 445).
Liegt ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters vor, ist dieser nur dann wirksam, wenn er zusammen mit einer wirksamen Staffelmietvereinbarung vereinbart worden ist  und nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung dauert (BGH, WuM 2006, S. 97).
Bei möbliertem Einliegerwohnraum  nach § 549 Abs.2 Nr.2 BGB dürfte ein formularvertraglicher befristeter Kündigungsausschluss immer unwirksam sein (AG Hamburg mit Anm. Blank WuM 2006, 668). 

b) Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter

Der gesetzliche Grundsatz nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt, ist nicht zwingend. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung trägt. Dies kann ganz oder teilweise geschehen, es können Pauschalen, die nicht abgerechnet werden, vereinbart werden oder abzurechnende Vorauszahlungen auf einzelne oder alle Betriebskosten.
Soweit die Parteien Vereinbarungen darüber treffen, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, sind die weiteren Modalitäten, betreffend den Umfang der zulässigerweise abwälzbaren Betriebskosten und der zu leistenden Vorauszahlungen und die Abrechnung der Vorauszahlungen zwingend.

c) Die Höhe der Miete

Vereinbart werden kann die Miethöhe im Rahmen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, das heißt, die vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % („Wesentlichkeitsgrenze“) nicht übersteigen. Dies gilt allerdings nur, soweit  in dem Ort, in dem die Wohnung sich befindet, eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen besteht. Vereinbart werden kann weiter eine Staffelmiete nach § 557 a BGB oder eine Indexmiete nach § 557 b BGB.
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, §§ 558 ff. BGB. Insoweit kann er vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren verlangen.

d) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter

Die gesetzliche Regelung, betreffend die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, ist nicht zwingend. Eine anderweitige Vereinbarung ist zulässig, allerdings beschränkt auf den Begriff der Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hier ist zu ergänzen, dass anstelle des Streichens der Fußböden mittlerweile das Reinigen von Teppichböden und Parkett getreten ist 
Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur nach bestimmten Fristen, gerechnet nach der Nutzungszeit des Mieters verlangen, der Einwand der geringeren oder intensiveren Nutzung muss möglich sein.

So, wie die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Abweichung von der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellt, handelt es sich auch bei der Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel in  Wohnraummietverträgen um eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB.
Bei kleinen Instandhaltungen soll durch eine verschuldensunabhängige Kleinreparaturklausel Streit darüber vermieden werden, ob ein eingetretener Schaden vom Mieter zu vertreten ist.
Die Regelung ist zulässig, wenn die vertragliche Klausel sich nur auf solche Teile der Wohnung bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, Bagatellschäden bis zu einem Wert von Euro 100,00 betrifft, einen Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum enthält, falls sich mehrere Kleinreparaturen häufen, und keine Beteiligungsklausel an teureren Reparaturen vorsieht (die im Einzelfall mehr als Euro 100,00 kosten). Auch dürfen teurere Reparaturen nicht in „Teilrechnungen“ in Höhe des Betrages der zulässigen Bagatellschadenshöhe aufgespaltet werden.
Hinsichtlich des Höchstbetrages auf einen bestimmten Zeitraum gerechnet wird üblicherweise eine summenmäßige Begrenzung der Reparaturkosten angenommen, die 8 bis 10 % der Jahresmiete (OLG Stuttgart, WuM 1988, 149) oder 6 % der Jahresbruttokaltmiete (BGH, WuM 1992, 355) ausmacht.

e) Die Leistung einer Mietkaution

Die Zahlung einer Sicherheitsleistung (Kaution) ist im Gesetz nicht vorgesehen.
§ 551 BGB beinhaltet lediglich Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse über die Begrenzung und Anlage von Mietkautionen, falls eine Kautionsvereinbarung erfolgt ist. Die Leistung einer Kaution bedarf  der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Die Kaution dient dazu,  dem Vermieter eine einfache Möglichkeit zu verschaffen, sich wegen seiner Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis aus der Kaution zu befriedigen.

f) Die Beendigung des Mietverhältnisses

Keinerlei Vereinbarungen sind zulässig über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB gilt, dass diese Bestimmung sich zwar auf alle Arten von Mietverhältnissen bezieht und als solche nicht zwingend ist, diese Vorschrift jedoch für Wohnraummietverhältnisse durch § 569 BGB ergänzt wird. § 569 Abs. 5 BGB beinhaltet, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 543 BGB abweichen, unwirksam sind. Soweit § 569 BGB weitere Regelungen für Wohnraummietverhältnisse trifft, sind auch diese zwingend.
Auch hinsichtlich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gilt bei Wohnraummietverhältnissen, dass von der Vorschrift des § 573 BGB, betreffend die ordentliche Kündigung des Vermieters, zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, § 573 Abs. 4 BGB.
Möglich sind im Rahmen der Vertragsfreiheit auch bei Wohnraummietverträgen Aufhebungsvereinbarungen. Sie bedürfen keiner Schriftform, an die Ernsthaftigkeit des vertraglichen Bindungswillens sind aber strenge Anforderungen zu stellen (Wetekamp, Mietsachen, 4.Aufl. 2007, Kap.8 Rdn. 6). Die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel durch den Vermieter bedeutet z.B. noch keine Vertragsaufhebung. 

g) Mietminderung, Untervermietung und Modernisierung

Zwingend ist bei Wohnraummietverhältnissen die Vorschrift des § 536 BGB, betreffend die Mietminderung, § 536 Abs. 4 BGB. Mietminderung bedeutet, dass die Miete bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume herabgesetzt ist, bei Aufhebung der Tauglichkeit die Mietzahlung entfällt.
Weiter ist zwingend die Vorschrift des § 553 BGB, betreffend die Gestattung der Untervermietung bei Wohnraummietverhältnissen. Auch die Vorschrift des § 554 BGB über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter vornimmt und die Vorschrift des § 554 a BGB, betreffend den Sonderfall der zulässigen Mietermodernisierung („Barrierefreiheit“) ist zwingend.

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